나이스옥션 법원경매 김천 2025타경506 [1] 경상북도 구미시 구평동 455 부영아파트 604동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현감정 · 평가일 2025.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상북도 구미시 구평동 455번지 "구미구평부영6단지" 604동 4층 402호 단위세대로서 대단지아파트, 학교 등으로 형성된주택지대임.

교통상황

차량출입 자유로우며 대중교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬라브지붕 15층건 아파트건물 중 4층 402호 단위세대로서(사용승인일 2002.08.20) 외벽 : 콘크리트위 페인트 내벽 : 벽지, 타일등 내장 인테리어 바닥 : 강화마루 및 타일, 장판재 등 마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

상하수도 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 대평수 공동주택(아파트) 부지로서 완경사지를 정지함.

인접 도로상태등

동,서,남로 10~15미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 소로1류(접함), 중로2류(접함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 김천지원 2025타경506 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 구미시 구평동 455, 부영아파트 604동 4층 402호

용도: 아파트

토지면적: 46.77㎡ (약 14.15평)

토지지분: 46.7696㎡ (약 14.15평)

건물면적: 81.17㎡ (약 24.55평)

건물지분: 81.1718㎡ (약 24.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 평가 정보

감정가: 119,000,000원

사용승인일: 2002년 08월 20일

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경상북도 구미시 구평동 455번지에 위치한 "구미구평부영6단지" 아파트 단지 내 604동 4층 402호입니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 학교 등이 밀집한 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로의 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

물건지 인근으로는 10~15미터 폭의 도로(동, 서, 남로)가 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며, 소로1류 및 중로2류에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 기본 정보

본 경매는 채권자 강OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 07월 25일자 우리은행의 가압류(금24,956,888원)입니다.

이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액 합계는 384,019,376원입니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 강

보증금: 155,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 09월 28일

확정일자: 2021년 09월 28일

대항력: 있음

배당신고일자: 2025년 10월 01일

3.4. 주요 권리 분석 요약

등기부등본상 을구 9번 임차권(주택임차권)이 2025년 10월 01일에 등기되었으며, 권리금액은 155,000,000원입니다. 해당 임차권은 말소 예정 목록에 '인수'로 기재되어 있어, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 단지 내 상업시설

"구미구평부영6단지"는 공동주택 외에 근린생활시설을 포함하고 있어 단지 내에서 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 상권 특성

아파트 단지와 학교 등이 밀집한 주거지역으로, 주변에 상점, 학원, 병원 등 생활 편의시설이 비교적 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 구평6단지부영아파트

주소: 경상북도 구미시 구평동 455

총 동수: 7개 동

총 세대수: 546세대

사용승인일: 2002년 08월 20일

최고층: 15층

주차대수: 총 555대 (지하 177대, 지상 378대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 내부 설비 및 구조

건물 구조는 철근콘크리트 벽식조 슬래브 지붕으로, 해당 물건은 15층 건물 중 4층 402호입니다.

내부에는 강화마루, 타일, 장판재 등으로 마감되어 있으며, 새시 창호가 설치되어 있습니다.

5.3. 편의시설

상하수도 및 위생 설비, 도시가스에 의한 개별난방 시설이 갖추어져 있으며, 엘리베이터가 운행 중입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 해당 물건에는 대항력 있는 임차인 강 씨가 거주 중이며, 보증금 155,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우, 그 미회수된 금액은 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 상당한 금액의 추가 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 공동담보, 선순위 임차권: 물건의 특이사항에 공동담보 및 선순위 임차권이 언급되어 있어, 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다. 이는 경매 절차 및 낙찰 후 인수 조건에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미시 구평동에 위치한 대단지 아파트로, 비교적 양호한 입지와 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 그러나 등기부상 '인수'로 표시된 대항력 있는 임차인의 보증금 155,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높아, 낙찰 후 상당한 추가 비용이 발생할 수 있다는 점을 반드시 고려해야 합니다. 따라서 투자 가치를 판단함에 있어 임차인의 보증금 인수 금액과 시세 변동 가능성을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내 편의시설 및 주변 주거 인프라가 잘 구축되어 있습니다.

* 편리한 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 잠재적 가치: 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있으나, 인수해야 할 임차 보증금으로 인해 실질적인 투자 수익률은 신중히 계산해야 합니다.

9. 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 단지(부영6단지)의 유사 면적(81.1718㎡) 매물은 다음과 같은 가격으로 거래되었습니다.

* 2026년 05월 28일: 165,000,000원 (10층)

* 2026년 05월 11일: 110,000,000원 (14층)

* 2026년 06월 07일: 173,000,000원 (7층)

본 물건의 감정가는 119,000,000원이며, 실제 매매가는 층수 및 조건에 따라 110,000,000원에서 173,000,000원까지 다양하게 분포하고 있습니다. 본 건은 4층으로, 최근 고층 거래가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

10. 예상 입찰가

상기 시세 분석 및 권리 분석 결과, 본 물건의 가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 155,000,000원 인수 가능성입니다. 감정가(119,000,000원)보다 높은 임차 보증금액을 고려할 때, 낙찰받더라도 해당 보증금 전액을 인수하게 되면 상당한 손실이 발생할 수 있습니다.

따라서, 입찰가를 산정할 때는 이 인수 금액을 반드시 제외하고 시장 가치에서 이를 차감하여 보수적으로 접근해야 합니다.

최근 매매 사례 중 가장 낮은 거래가인 110,000,000원을 기준으로 하더라도, 155,000,000원의 보증금을 인수하게 되면 실질적인 매수 가격이 시장가를 초과하게 됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점은 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 변제받을 가능성이 있음을 시사하지만, '말소: 인수' 표기는 여전히 위험 요소로 작용합니다.

안전한 투자를 위해, 본 물건의 잠재적 인수 보증금을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 만약 임차 보증금 전액을 인수해야 한다고 가정하면, 매력적인 입찰가는 매우 낮아집니다.

권리분석에서 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점과 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 9번 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 상반된 내용을 감안할 때, 최종 배당 결과에 따라 인수 금액이 결정될 것입니다.

본 보고서의 '예상 입찰가' 산정은 '인수 보증금'을 제외하고 계산한다는 원칙에 따릅니다. 만약 임차 보증금 155,000,000원이 전액 배당받아 인수 부담이 없다고 가정하고, 감정가와 주변 시세를 고려할 때, 예상 입찰가를 125,000,000원 수준으로 제안합니다. 그러나 이는 임차 보증금 인수 위험이 완전히 해소된다는 전제 하에서의 가격이며, 실제 투자 시에는 인수 금액을 반드시 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.