나이스옥션 법원경매 경주 2025타경567 [1] 경상북도 경주시 황성동 470 제2층 제201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1,2)는 경상북도 경주시 황성동 소재 '계룡중학교' 북측 인근에 위치하는 (통칭 세빌스타워) 2층 201호 및 202호 단위상가로서 부근은 아파트단지, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 바스승강장이 위치하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건중 2층 기호(1)201호, 기호(2)202호 단위상가로서 외벽:돌붙임 등 마감, 내벽:타일 등 내장마감재 마감, 바닥:타일 등 내장바닥재 마감, 창호:새시창호 마감.

이용상태

기호(1) 및 (2)는 경계구분 없이 일괄로 음식점으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 공동위생설비, 승강기설비.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 인접지 및 인접도로와 대체로 등고이고 지면 평탄하며 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한(200)), 상대보호구역(계림중학교), 역사문화환경보존지역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타:없 음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 소재지 및 기본 정보

* 경매 사건번호: 경주지원 2025타경567 (1)

* 소재지: 경상북도 경주시 황성동 470, 제2층 제201호 (세빌스타워)

* 주소: 경상북도 경주시 황성로16번길 7 (황성동)

* 물건 종류: 근린상가 (제1종근린생활시설)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경주축산업협동조합 (근저당권자 및 경매 신청인)

1.2. 면적 및 규모

* 토지 면적: 102.92㎡ (약 31.13평)

* 건물 면적: 209.40㎡ (약 63.34평) (201호, 202호 일괄)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 6층 건물 중 2층

* 건축 연도: 2017년 (사용승인일 기준)

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 626,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 주의사항: 일괄매각

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경 및 위치

* 본건은 경상북도 경주시 황성동에 위치하며, '계룡중학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. (통칭 세빌스타워)

* 주변은 아파트단지, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 검색 결과, 해당 지역 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로: 세로(도로)에 접함.

2.3. 토지 이용 계획

* 지역 지구: 제2종일반주거지역

* 도로: 소로2류 (폭 8m-10m) 접합

* 기타 제한: 가축사육제한구역(일부제한), 상대보호구역(계림중학교), 역사문화환경보존지역

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 2017년 11월 28일 접수된 경주축산업협동조합의 근저당권(채권액 302,000,000원)입니다.

* 이 외 소유권 보존, 근저당, 매매, 임의경매, 가압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 경매 절차 진행에 따라 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

* 총 등기부채권액은 343,802,835원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 백

* 보증금: 6,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 사업개시일: 2023년 03월 03일

* 대항력: 없음

* 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음.

* [주의] 임차인 백 은 대항력이 없으나, 보증금 600만원에 대한 배당 여부 및 우선변제권 확보 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다 (지상권 없음).

* 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 황성동 일대는 아파트 단지와 학교가 인접하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 안정적으로 형성되어 있습니다.

4.2. 예상 업종

* 현재 음식점으로 이용 중인 점을 고려할 때, 외식업 관련 업종(한식, 중식, 분식 등)이 적합할 수 있습니다.

* 근린상가로서 다양한 서비스 업종(미용실, 학원, 사무실 등)으로의 전환도 고려해볼 수 있습니다.

4.3. 경쟁 환경

* 주변에 다수의 상가가 있어 경쟁이 있을 수 있으나, 지역 특성상 안정적인 고객층 확보가 가능합니다.

* 세빌스타워 내 다른 점포들의 업종 및 운영 현황 파악이 중요합니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

* 인근에 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 이용이 편리합니다. (구체적인 시설명은 지도 검색 필요)

5.2. 교육 시설

* 계룡중학교, 계림중학교 등 다수의 학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 제2종일반주거지역, 역사문화환경보존지역 등 일부 용도 제한이 존재하므로, 신축이나 용도 변경 시 관련 규제를 반드시 확인해야 합니다.

* 인근 학교(계림중학교)로 인한 상대보호구역 설정이 상권에 미치는 영향은 미미할 것으로 보이나, 관련 업종(예: 유흥업 등)은 제한될 수 있습니다.

6.2. 임대차 관련 리스크

* 임차인 백 은 대항력이 없으나, 보증금 600만원에 대한 배당 여부 및 명도 협상 시 발생할 수 있는 문제에 대한 대비가 필요합니다.

* 건물 전체의 임대 관계가 미상인 부분이 있어, 공실 위험 및 임대 수익 예측 시 신중한 접근이 요구됩니다.

6.3. 시장 리스크

* 경주 지역 부동산 시장의 전반적인 동향 및 공실률 등을 고려하여 신중한 투자가 필요합니다.

* 건물 노후화 및 관리 상태에 따른 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경주시 황성동의 안정적인 주거 및 상업지역에 위치한 근린상가로, 우수한 접근성과 주변 배후 수요를 바탕으로 잠재력이 있는 물건입니다.

* 현재 음식점으로 이용 중이며, 향후 업종 변경을 통한 수익 증대 가능성도 존재합니다.

* 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임차인 현황 및 건물 전체의 임대 상황은 추가적인 확인이 필요합니다.

* 제한적인 토지 이용계획과 지역 내 경쟁 환경 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 단지 인접으로 풍부한 잠재 고객 확보 용이

* 교육 시설 인접으로 인한 긍정적 상권 환경

* 철근콘크리트 구조의 견고한 건물

* 일괄매각으로 인한 규모의 경제 실현 가능성 (201호, 202호)

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 권리관계 명확

9. 예상 입찰가

* 감정가: 626,000,000원

* 총 등기부채권액: 343,802,835원

* 인수되는 보증금: 0원

* 본건의 예상 입찰가는 감정가 및 유사 물건의 낙찰가율, 본 물건의 입지, 상권, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우나, 권리관계가 명확하고 인수되는 부담이 없다는 점, 그리고 지역 상권의 안정성을 감안할 때, 감정가 대비 [70%~90%] 수준에서 검토해볼 수 있습니다. 이는 순전히 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 주변 시세, 명도 난이도, 임대 수익률 분석 등을 통해 보수적으로 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.