나이스옥션 법원경매 경주 2025타경563 [1] 경상북도 경주시 외동읍 입실리 98-16 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 외동읍 입실리 "본동교다리" 남동측 인근에 위치하는 토지로서 부근은 전원주택,농경지 등으로 형성됨.

교통상황

본건 까지 차량접근 가능하고 대중교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

1) 세장형 서향 경사지로서 도로임 2~5,7) 장방형 토목공사된 나지 상태임 6,9) 사다리형 토목공사된 나지 상태임.

인접 도로상태

4~6미터 노폭이 콘크리트 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

(1) 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 건축법제2조제1항 제11호나목 도로 (2~9) 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법)

제시목록 외의 물건

기호(3)토지상에 현장관리용 컨테이너 1동이 소재하나 이동이 자유로운 건물로 토지에 미치는 영향 없으므로 이를 제외하고 토지는 정상평가함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 기호(2~6,9)토지는 공부상 임야이나 현황은 나지상태로 기준시점 현재 건축허가후 토목공사된 상태를 기준으로 평가하였으니 경매참가시 관계행정기관에 건축허가 명의변경가능여부, 허가취소 또는 원상회복여부 등 제반사항을 확인 바랍니다. 3)본건 기호(2~9)에 토목공사후 석축 옹벽이 설치되어 토지에 포함평가함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

8) 철근콘크리트조 스라브지붕 단층건물로서(사용승인일 2023.10.26) 외벽은 타일 및 몰탈위페인트 등 마감, 내벽든 벽지, 타일, 인테리어 등 마감 바닥은 강화마루, 타일 등 마감 창호는 페어글래스 강화유리 등 시공되었음.

이용상태

8) 1층 단독주택

설비내역

8) 위생 및 급배수설비, 바닥난방설비

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

건축허가관련사항 및 진입로(입실리 98-8) 확인 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경563 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 입실리 98-16

용도: 임야

감정가: 119,715,000원

토지면적: 345.00㎡ (약 104.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

채권자: 불국사농업협동조합 (추정)

1.2. 물건 세부 정보

토지면적: 345㎡

토지 이용 현황: 공부상 임야이나 현황은 토목공사된 나지 상태이며, 기준시점 현재 건축허가 후 토목공사가 완료된 상태를 기준으로 평가되었습니다.

건물 현황: 없음.

1.3. 토지 감정 요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 경주시 외동읍 입실리 "본동교다리" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 전원주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다. 외동읍은 경주시 최대의 공업지역으로, 울산광역시와 인접하여 산업 활동이 활발한 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 사정은 불편한 편입니다. 동해선이 있으나 여객 취급은 중단되었고, 버스 노선(508번, 600번 등)을 통해 경주 시내 및 울산으로 이동 가능합니다.

형태 및 이용상태: 세장형 서향 경사지(도로)와 장방형, 사다리형의 토목공사가 완료된 나지 상태입니다.

인접 도로상태: 4-6미터 폭의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: (1) 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 건축법 제2조제1항 제11호나목 도로 (2-9) 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법)에 해당합니다.

제시외 물건: 기호(3) 토지상에 현장 관리용 컨테이너 1동이 소재하나, 이동이 자유로운 관계로 토지 자체 평가에서는 제외되었습니다.

공부와의 차이: 특이사항 없음.

기타 참고사항:

- 임대 관계는 미상입니다.

- 본건 토지는 공부상 임야이나 현황은 나지 상태이며, 토목공사 후 석축 옹벽이 설치되어 토지에 포함 평가되었습니다.

- 경매 참가 시 관계 행정기관에 건축 허가 명의 변경 가능 여부, 허가 취소 또는 원상회복 여부 등 제반 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.

1.4. 건물 감정 요항표

건축물 현황: 없음.

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 경주시 외동읍 입실리의 "본동교다리" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 전원주택과 농경지가 혼재된 지역입니다. 외동읍은 울산광역시와 인접해 있어 산업 단지가 발달했으며, 경주시 내에서도 공업이 활발한 지역으로 분류됩니다. 입실리는 외동읍 행정복지센터가 소재하는 등 읍의 중심지 중 하나입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다. 4-6미터 폭의 콘크리트 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 가능합니다. 주요 간선 도로인 7번 국도, 동해선, 울산-포항 고속도로와 인접해 있어 광역 이동은 용이한 편입니다. 경주 시내 및 울산으로 향하는 시내버스 노선이 운행되고 있습니다.

2.3. 토지 상태 및 도시계획

본 토지는 자연녹지지역으로, 향후 개발 가능성이 있으나 용도 제한이 있습니다. 토목공사가 완료된 나지 상태로, 일부에는 석축 옹벽이 설치되어 있습니다. 이는 건축 행위를 위한 기반 작업이 일부 진행되었음을 시사합니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

- 소유권 이전: 주식회사 늘푸른숲 (2014-08-25)

- 근저당: 불국사농업협동조합 (2021-04-22, 금1,200,000,000원) - 말소기준 권리

- 임의경매: 불국사농업협동조합 (2025-10-29)

등기부채권 총액: 1,200,000,000원

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 및 차임이 없는 임차인은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 말소 기준 권리 및 소멸되는 권리

말소 기준 권리는 2021년 4월 22일 접수된 불국사농업협동조합의 근저당권입니다. 따라서 본 경매 절차가 완료되면 근저당권, 임의경매개시결정 등기 등은 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당사항 없음)

4. 상권 분석

본건의 소재지인 입실리는 외동읍에서도 중심부에 해당하지만, 주변은 전원주택 및 농경지가 주를 이루고 있어 직접적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다. 다만, 외동읍은 경주 최대의 공업지역으로서 울산과 인접해 있어 산업 단지에 종사하는 인구를 배후로 한 기본적인 상업 시설(편의점 등)이 일부 존재합니다. 입실천 주변의 친수 공간 조성 사업은 지역 주민들의 여가 및 휴식 공간으로서의 가치를 높이고 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

인근에 입실초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의 시설

CU 경주외동점이 입실리에 소재하여 기본적인 편의를 제공합니다. 외동읍에는 최근 모화리에 복지회관이 준공되어 주민들의 문화 및 복지 활동 공간이 확충되었습니다. 또한, 입실온천&골프 시설이 있어 여가 활동이 가능합니다.

5.3. 의료 시설

가까운 대형 병원이나 종합 병원은 경주 시내 또는 울산으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 허가 및 진입로 확인 필요

물건 명세서에 명시된 "건축 허가 관련 사항 및 진입로(입실리 98-8) 확인 필요"는 중요한 리스크 요인입니다. 본건은 토지매각 대상이며, 감정평가 시 건축 허가 후 토목공사가 완료된 상태를 기준으로 했으나, 실제 건축 허가의 승계 여부, 허가 취소 가능성, 그리고 인접지(입실리 98-8)와의 진입로 확보 문제는 반드시 현장 확인 및 관련 기관 문의를 통해 명확히 파악해야 합니다.

6.2. 토지 이용 규제

본건은 자연녹지지역으로, 건폐율 및 용적률에 제한이 따르므로 건축 시 용도와 규모에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 지역 환경 리스크

경주시 외동읍 일대에서 폐기물 소각장 건설 반대 관련 주민 민원이 있었던 사례가 있습니다. 이는 해당 지역의 잠재적 혐오 시설 유치 가능성에 대한 지역 주민들의 우려가 존재함을 시사하며, 향후 지역 환경이나 이미지에 영향을 미칠 수 있는 요인으로 고려될 수 있습니다.

6.4. 높은 채무 규모

근저당권 채권 총액이 감정가 대비 상당히 높아, 경매 물건의 낙찰가가 채무 총액에 미치지 못할 가능성이 높습니다. 이는 해당 물건이 공동 담보로 제공되었거나, 채권자의 의지에 따라 경매 절차가 진행될 가능성이 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 경주시 외동읍 입실리에 소재한 임야로, 토목공사가 완료된 나지 상태입니다. 주변은 개발이 진행 중인 지역으로, 전원 주택지와 농경지가 혼재되어 있습니다. 경주 시내 및 울산과의 접근성이 양호하며, 입실초등학교, 편의점 등 기본적인 생활 인프라가 존재합니다. 특히, 외동읍 자체의 산업 단지 발달은 지역 경제의 기반이 되고 있습니다.

하지만, 본건의 가장 큰 리스크는 건축 허가 관련 제반 사항 및 별도로 명시된 진입로(입실리 98-8)에 대한 확인 의무입니다. 또한, 자연녹지지역이라는 토지 이용 계획상의 제약과 지역 내 혐오 시설 관련 주민 민원 사례 등도 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다. 채권 총액이 감정가보다 현저히 높은 점은 시세 차익을 통한 투자 수익률을 제한할 수 있는 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 토목공사가 완료된 나지 상태로, 건축 허가 문제만 해결된다면 개발 잠재력이 있습니다.

* 경주시 외동읍은 산업단지 배후 주거지로서 인구 증가 및 도시 개발이 꾸준히 이루어지고 있는 지역입니다.

* 인접한 입실천 주변의 친수 공간 조성 사업 등 지역 환경 개선 노력은 긍정적인 요소입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 잠재적 개발 가능성, 현재 진행 중인 지역 개발 사업(농촌공간정비사업 등)의 영향, 그리고 앞서 언급된 리스크 요인(건축 허가, 진입로, 지역 환경)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 채권 총액이 높고, 건축 관련 불확실성이 존재하므로, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 건축 허가 및 진입로 관련 상세 확인, 그리고 인근 유사 토지의 최근 거래 사례 분석이 필수적입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.