나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9601 [1] 대구광역시 북구 연경동 955 더원플라자 주1동 1층101호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다움 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 연경동 소재 "대구연경초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일 대는 아파트단지, 다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통이용 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 일반철골구조 판넬지붕 6층건 중 101호,102호,103호,104호 및 공용주차장으로서, - 외벽 : 외장판넬, 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등. - 내벽 : 몰탈위 페인팅 등. - 창호 : 새시창임.

이용상태

기호1)∼4) : 소매점임. 기호5)∼10) : 공용주차장임.

설비내역

위생설비, 소화설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 제1종근린생활시설 및 주차장 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물의 북측, 남측 및 동측으로 왕복2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역, 주차장, 중로2류(폭 15m∼20m)(접합), 가 축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공동주택지구<공공주택 특별법>, 상 대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임. - 본건 기호3), 기호4)는 별개의 구분건물이나, 조사일 현재 경계구분 없이 일체로 이용되고 있음.('현장사진' 참조)

물건 비고

일괄매각
목록. 5-10주차장 부분 지분은 목록. 1-4 구분건물에 지분(3/90)을 포함하여 감정평가함
목록 3.4. 는 공부상 별개의 구분건물이나, 감정조사일 현재 경계구분 없이 일체로 이용되고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9601 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 의성농업협동조합 (등기부상 확인)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 대구광역시 북구 연경동 955, 더원플라자 주1동 1층 101호

* 토지 면적: 1418.80㎡ (약 429.27평)

* 토지 지분: 239.80㎡ (약 72.54평)

* 건물 면적: 6127.29㎡ (약 1853.73평)

* 건물 지분: 1035.57㎡ (약 313.24평)

* 용도: 자동차 관련시설 (주차장, 근린생활시설)

* 감정가: 3,135,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 특이사항: 지분매각, 공동담보, 일괄매각. 주차장 부분 지분은 목록 1-4 구분건물에 포함하여 감정평가함. 목록 3,4는 공부상 별개이나 현재 경계 구분 없이 일체로 이용 중.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 대구광역시 북구 연경동 소재 "대구연경초등학교" 남동측 인근에 위치함.

* 부근 일대는 아파트단지, 다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 접근성

* 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 등 제반 교통 상황은 보통 수준임.

* 본건 건물 북측, 남측 및 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 지역 지구: 근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역.

* 용도: 주차장, 중로2류(폭 15m~20m).

* 제한사항: 가축사육제한구역, 공동주택지구, 상대보호구역 등 관련 법규 적용.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을9 (2024.04.22) 의성농업협동조합 근저당권 240,000,000원.

* 본 경매 절차 진행으로 말소기준권리보다 후순위인 권리(가압류, 압류, 임의경매 등)는 모두 소멸될 예정임.

* 인수할 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.2. 임차인 현황

* 총 4명의 임차인이 등록되어 있으며, 모두 대항력 없음으로 확인됨.

* 김두현

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입(사업)일자: 2024-07-19

* 비고: 대항력 없음

* 박현미

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입(사업)일자: 2024-07-02

* 비고: 대항력 없음

* 조은철

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입(사업)일자: 2024-06-21

* 확정일자: 2024-07-01

* 비고: 대항력 없음

* 주식회사다미집성방

* 보증금: 0원

* 차임: 400,000원

* 전입(사업)일자: 2024-10-07

* 비고: 대항력 없음

* 주의: 조은철 임차인의 보증금 300,000,000원은 상당한 금액이므로, 배당 절차를 신중히 검토해야 합니다. 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지는 않을 것으로 보이나, 배당 결과에 따라 임차인 권리 존속 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 분석

* 본건은 자동차 관련 시설(주차장) 및 근린생활시설(소매점)로 이용 중임.

* 건축물대장상 주용도는 자동차관련시설(주차장)이며, 내부적으로 104개의 실내 주차 유닛을 갖추고 있음.

* 1층 일부(101호, 102호, 103호, 104호)는 소매점으로 이용되고 있음.

4.2. 주변 상권 특성

* "대구연경초등학교" 인근에 위치하며, 주변에 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

* 연경동 일대는 신규 택지개발지구로, 향후 배후 수요 증가 및 상권 발달 잠재력을 보유하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 인근에 초등학교(대구연경초등학교)가 위치하여 교육 접근성이 양호함.

* 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

* 대구연경초등학교가 인근에 위치하고 있음.

* 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

* 본 물건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 공유자들과의 협의 또는 공유물 분할 절차가 필요할 수 있음.

* 공유자들의 의사에 따라 향후 건물 이용, 관리, 명도 등에 있어 추가적인 어려움이 발생할 가능성이 있음.

6.2. 임대차 관계

* 다수의 임차인이 존재하며, 비록 대항력은 없으나 고액의 보증금을 가진 임차인이 있어 배당 절차 및 명도 시 고려가 필요함.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 배당 결과에 따라 권리 관계가 복잡해질 수 있으므로 추가 확인이 요구됨.

6.3. 복합 용도 및 이용 현황

* 구분건물 중 일부(목록 3, 4)는 공부상 별개이나 현재 경계 구분 없이 일체로 이용되고 있어, 내부 이용 및 관리에 있어 혼선 가능성이 있음.

* 건물의 주 용도가 주차장이라는 점은 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있으나, 상권 특성 및 경쟁 건물과의 비교 분석을 통해 수익성을 면밀히 검토해야 함.

7. 종합 의견

* 본건은 대구광역시 북구 연경동 소재 대규모 복합건물(주차장 및 근린생활시설)의 지분 매각 건입니다.

* 입지적으로 신규 택지 개발 지역 인근에 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력이 있으나, 현재는 주변 편의시설 및 교통 여건이 평균 수준으로 평가됩니다.

* 권리 분석상 인수할 부담은 없는 것으로 판단되며, 모든 후순위 권리는 소멸될 예정입니다.

* 하지만 지분 매각이라는 점과 상당 금액의 임차인 보증금은 명도 및 향후 운영에 있어 신중한 접근을 요구합니다.

* 건물의 주 용도가 주차장 시설이라는 점은 비교적 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있게 하나, 경쟁 환경 분석 및 임대율 관리가 중요할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대규모 주차장 시설

* 지속적인 차량 증가와 주차 공간 부족 문제로 인해 주차장 시설에 대한 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 상당한 토지 지분 확보를 통해 향후 개발 또는 활용 가치 증대 가능성을 기대할 수 있습니다.

8.2. 잠재적 개발 가치

* 연경동 일대는 신규 택지 개발 지역으로, 향후 인구 유입 및 지역 상권 활성화 시 본건 자산의 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.3. 권리 관계의 명확성

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸 예정이므로, 권리 분석상 깔끔한 처리가 가능한 물건입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 감정가: 3,135,000,000원

* 총 채권액 (말소기준권리 및 경매 신청 채권 포함): 의성농업협동조합 근저당 240,000,000원 + 임의경매 신청 채권 2,351,096,158원 = 약 2,591,096,158원

* 채권 총액이 감정가를 초과하는 점, 지분 매각, 임차인 보증금 규모 등을 고려할 때 유찰 가능성이 존재합니다.

* 상기 정보를 바탕으로 보수적으로 접근 시, 감정가의 60~70% 수준에서 검토를 시작할 수 있습니다.

9.2. 제안

* 예상 입찰가 범위: 약 1,881,000,000원 ~ 2,194,500,000원 선에서 검토를 제안합니다.

* 본 물건의 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 임대차 현황, 예상 수익률 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문 및 임대 현황, 수익률 분석 등 심층적인 분석이 필수적입니다.

* 주변 지역에 특별한 혐오시설은 보고서 작성 시점까지 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 재확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.