나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9578 [1] 대구광역시 동구 신암동 657-19 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 운심 · 평가일 2025.11.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신암동 소재 "대구동부초등학교" 서측 근거리에 위치하며, 부근일 대는 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

다각형의 토지로 주상용 건부지입니다.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시 설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상입니다. (2)기타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(1)일련번호 2-가) : 세멘벽돌조 스라브지붕(일부 기와지붕 및 스라브위 판넬지붕임) 2층건 으로서, -외벽 : 타일붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감 -내벽 : 몰탈위페인팅, 벽지 및 타일 등 마감 -바닥 : 칼라하드너, 장판지깔기 및 타일 등 마감 -창호 : 새시 및 목조창호 입니다. (2)일련번호 2-나) : 시멘블럭조 육즙지붕 단층건으로서, -외내벽 : 몰탈위페인팅 등 마감

이용상태

(1)일련번호 2-가) : 주택(2층) 및 근린생활시설(1층)입니다. (2)일련번호 2-나) : 창고입니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

일련번호 2-가) 지층부분은 공부상 24.75㎡가 소재하나 소재불명입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상입니다. (2)기타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록1. 지상에 이동 가능한 콘테이너 매각 제외
목록2. 지층부분은 소재불명
신암9재정비촉진구역 주택재개발정비사업지구 내 부동산임. 매수인의 지위 등 관련하여 별지 첨부 2026.7.3.자 신암9재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합의 사실조회 회신서 참조 (자세한 사항은 신암9재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합에 문의요)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 대구지방법원 2025타경9578 (1)

소재지: 대구광역시 동구 신암동 657-19

용도: 근린주택

감정가: 1,269,016,548원

토지 면적: 426.00㎡ (약 128.87평)

건물 면적: 267.93㎡ (약 81.04평)

건물 제시외 면적: 31.80㎡ (약 9.62평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

1.1. 입지조건

본 물건은 대구광역시 동구 신암동에 위치하며, "대구동부초등학교" 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 아파트 단지, 학교 등이 혼합된 지역으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 물건지 서측으로는 폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, '을3' 근저당권(2020.03.12. 접수, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 600,000,000원)이 말소기준권리로서, 경매 절차에 따라 낙찰과 동시에 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 따르면 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리가 될 수 있으나, 본건에서는 지상권에 대한 별도 기재는 없습니다.

토지 등기부요약 및 건물 등기부요약 상 소유권 이전 기록과 근저당, 가압류, 압류 등의 권리가 확인되며, '을3' 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 모든 가압류 및 추가 근저당권은 말소될 예정입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

추가적으로, '건물감정평가요항표' 및 '물건명세서 참고사항'에 따르면, 일련번호 2-가) 건물의 지층 부분(공부상 24.75㎡)은 소재 불명으로 확인되며, 이는 현장 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 근린주택으로, 주택과 근린생활시설 용도로 이용 가능합니다. 주변이 주거 단지와 학교, 상업 시설이 혼합된 지역이므로 기본적인 상업 기능이 가능한 입지입니다.

제공된 최근 매매 정보(동부해동빌라, 낙원빌라, 동산)는 연립, 다세대 주택으로, 본건의 근린주택과는 건물의 형태 및 용도, 규모 면에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 동부해동빌라 (2001년 건축, 74.37㎡): 2026년 4월, 130,000,000원

* 낙원빌라 (1993년 건축, 59.58㎡): 2026년 4월, 70,000,000원

* 동산 (1993년 건축, 71.82㎡): 2026년 6월, 81,000,000원

본 물건은 대구광역시 동구 신암동 657-19번지로, '신암9재정비촉진구역 주택재개발정비사업지구' 내에 위치하고 있어 향후 재개발 사업에 따른 가치 상승 가능성을 지니고 있습니다. 따라서, 개별 부동산의 현재 가치보다는 향후 재개발 사업 진행에 따른 지분 가치 또는 현금 청산 가치 등을 고려한 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 대구동부초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변에 근린생활시설 및 주거 지역이 있어 일상생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재개발 구역: 본 물건은 신암9재정비촉진구역 주택재개발정비사업지구 내에 위치하여, 재개발 진행 상황 및 조합의 결정에 따라 매수인의 지위, 추가 분담금, 현금 청산 여부 등이 결정됩니다. 이에 대한 자세한 사항은 반드시 신암9재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합에 문의하여 확인해야 합니다.

* 제시외 건물 포함 및 제외: 일괄매각으로 제시외 건물(31.80㎡)은 포함되나, 지상에 이동 가능한 콘테이너는 매각에서 제외됩니다.

* 지층 소재 불명: 건물(2-가)의 지층(24.75㎡)이 공부상에만 존재하고 실제 소재 불명으로 파악되어, 이 부분은 권리 분석 및 이용에 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 재정비촉진지구 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 동구 신암동의 재개발 구역 내 위치한 근린주택으로, 향후 재개발 사업을 통한 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 재개발 사업의 불확실성, 조합과의 협의 필요성, 지층 부분의 소재 불명 등은 신중한 접근을 요구합니다. 현재의 감정가는 1,269,016,548원이나, 재개발 구역 내 부동산의 특성상 개별 시세보다는 사업 진행 방향에 따른 가치 판단이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 재개발 구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 주거 및 상업 시설 복합 용도로 인한 활용도

* 초등학교 인접 등 우수한 입지 조건

1.8. 예상 입찰가

본건은 재개발 구역 내 근린주택으로, 제공된 주변 연립/다세대 주택의 매매 사례는 본건의 규모 및 용도와 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 따라서, 예상 입찰가 산정은 감정가와 재개발 사업의 진행 상황 및 잠재 가치를 종합적으로 고려해야 합니다.

감정가는 1,269,016,548원입니다. 재개발 사업의 불확실성 및 추가 조사 필요 사항을 고려할 때, 보수적인 관점에서는 감정가의 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 재개발 사업의 진행 가능성 및 향후 예상 이익을 고려하여 그 이상으로 입찰가를 결정할 수도 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 1,000,000,000원 ~ 1,250,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 입찰 전 신암9재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합에 반드시 방문하여 매수인의 지위, 예상 분담금, 현금 청산 가능성 등을 상세히 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.