나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9596 [1] 대구광역시 북구 읍내동 1366-1 칠곡1차(공작)한양아파트 105동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이석 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 읍내동 소재 '대천초등학교' 남측에 위치하며 부근은 아파트 단지, 단독 및 다가구주택과 각종근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

제차량통행 용이하며 간선도로, 도시철도역 등과 근접하여 제반교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건중 1층 105호로서 -외벽: 몰탈위 페인트 마감 -내벽: 벽지, 타일 등 내부인테리어 마감 -창호: 샤시 이중창호임.

이용상태

칠곡1차(공작)한양아파트 105동 105호 아파트임.

설비내역

도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 아파트부지로서 인접지대와 등고 평탄함.

인접 도로상태등

동측으로 왕복 4차선, 서측으로 왕복 2-3차선의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지), 중로1류(폭 20m~ 25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한구역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전 제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발예정지구기타(택지개발사업완료) <택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소재지 및 기본 현황

사건번호: 대구지방법원 2025타경9596 (1)

소재지: 대구광역시 북구 읍내동 1366-1, 칠곡1차(공작)한양아파트 105동 1층 105호

용도: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 현황 (토지, 건물, 면적)

토지면적: 50.61㎡ (약 15.31평)

토지지분: 50.609㎡ (약 15.31평)

건물면적: 91.10㎡ (약 27.56평)

건물지분: 91.1㎡ (약 27.56평)

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 220,000,000원

채권자: 한OOOOOOO

주의사항: 해당 없음

특이사항: 해당 없음

특수물건정보: 해당 없음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 북구 읍내동에 위치하며, 남측으로 대천초등학교가 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

주변은 아파트 단지, 단독 및 다가구 주택, 각종 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건은 동측으로 왕복 4차선, 서측으로 왕복 2~3차선의 도로와 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

간선도로 및 도시철도역과 인접하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지)에 속합니다.

중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)와 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 택지개발예정지구(택지개발사업 완료)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (권리 분석)

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 등기들이 존재하며, 여러 차례 압류 및 가압류가 설정되었으나 모두 말소 예정입니다.

말소기준권리는 2015년 11월 13일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을12)이며, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

채권 총액은 475,322,498원입니다.

가장 최근에 설정된 권리로는 2025년 10월 24일자 중소기업은행의 임의경매 개시결정 (갑19)이 있으며, 이는 본 경매의 근거가 됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.3. 말소기준 권리

본 경매물건은 말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당권 (을12, 2015-11-13)보다 후순위 권리들이 모두 말소되므로, 경매 낙찰 후 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 없습니다. (단, 인수되는 임차인이 없는 경우)

4. 상권분석

4.1. 주변 근린생활시설

본건 아파트 단지 주변에는 각종 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 주거 밀집도

주변이 아파트 단지, 단독 및 다가구 주택 등으로 형성되어 있어 안정적인 주거 지역을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 칠곡1차(공작)한양아파트

주소: 대구광역시 북구 읍내동 1366-1

사용승인일: 1993년 2월 18일

총 동수: 6개 동

총 세대수: 386세대

최고층: 15층

주차 가능 대수: 총 317대

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 주요 편의시설

교육 시설: 대천초등학교 (남측 인접)

교통 시설: 간선도로, 도시철도역 인접

6. 잠재적 리스크

6.1. 1층의 단점

본 물건은 1층에 위치하여 일조권, 조망권, 방범, 소음 및 사생활 침해 측면에서 타 층 대비 선호도가 낮을 수 있으며, 이는 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 단지 노후화

1993년 준공되어 30년 이상 경과한 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링 시기가 도래할 수 있으나, 이에 대한 불확실성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 추가적인 주변 환경 검색 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 읍내동의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 대천초등학교 인접 및 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수할 권리가 없어 안전한 물건입니다.

임차인이 없어 명도 부담이 없습니다.

다만, 1층이라는 점과 준공된 지 30년이 넘었다는 점은 가격 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

전반적으로 가격 대비 입지가 양호하며, 시장 상황을 고려한 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 환경과 우수한 학군(대천초등학교)을 갖춘 입지입니다.

말소기준권리 후 모든 권리가 소멸되어 권리 관계가 깔끔합니다.

임차인이 없어 명도가 용이합니다.

최근 실거래가 대비 감정가 수준을 고려하여 시세보다 낮은 가격으로 취득 시 시세차익 가능성이 있습니다.

북구 지역의 지속적인 도시 개발 및 인프라 개선이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 220,000,000원입니다.

건물면적 91.10㎡ (약 27.56평)을 기준으로, 최근 실거래가를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

2026년 5월 30일: 134.16㎡, 4층, 247,500,000원

2026년 6월 13일: 88.855㎡, 14층, 204,000,000원

2026년 6월 18일: 101.9㎡, 15층, 280,000,000원

본건은 91.10㎡ 면적으로, 최근 실거래가 중 88.855㎡(14층, 204,000,000원)와 크기가 유사합니다.

하지만 본건은 1층이라는 점이 시세에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

88. 855㎡(약 26.88평)의 14층 거래가 20,400만원이었으며, 평당 약 758만원 수준이었습니다.

본건(91.10㎡, 약 27.56평)에 동일한 평당가를 적용하면 약 209,000,000원이 됩니다.

1층의 단점을 고려하여 보수적으로 접근할 때, 입찰가는 180,000,000원에서 195,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.