나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9561 [1] 대구광역시 수성구 두산동 87-2 수성헤센더테라스 9층918호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 두산동 소재 "대구들안길초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "수성헤센더테라스 9층 918호" 단위세대로서, 부근은 아파트단지, 근린상가, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 본건 동측으로 동대구로 및 대구도시철도 3호선(황금역), 북측으로 청수로가 통과하고 있으며, 교통시설과의 거리·대중교통상황 등으로 보아 제반 교통사정은 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상29층 건물중 제9층 제918호 단위세대로서 (사용승인일 : 2020.03.05) - 외 벽 : 외장석, 복합판넬, 기타 외장재 마감 - 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감 - 바 닥 : 바닥재, 타일 등 마감 - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 "업무시설(오피스텔)"이며, 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소화설비, 개별난방설비, 도시가스공급설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 및 인접지와 등고 평탄한 장방형의 토지로서, "업무시설(오피스텔)"부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 왕복 2~3차선 포장도로, 북측으로 왕복 2차선 포장도로, 동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부현황 및 상태 등은 확인하지 못하여 동류형 물건의 일반적 상황을 기준으로 하였으니, 경매참여 시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대구광역시 수성구 두산동 87-2 수성헤센더테라스 9층 918호에 소재하는 오피스텔입니다.

본건의 사건번호는 대구지방법원 2025타경9561 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 240,000,000원입니다.

토지 면적은 6.00㎡ (약 1.82평)이며, 건물 면적은 49.45㎡ (약 14.96평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

주요 채권자는 주택도시보증공사이며, 등기부채권 총액은 235,000,000원입니다.

특이사항 및 특수물건 정보로는 대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권이 존재합니다.

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 수성구 두산동 소재 "대구들안길초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린상가, 단독주택 등이 형성된 지역으로 주거 및 상업 기능이 혼재되어 있습니다.

교통 상황으로는 본건 단지까지 차량 출입이 용이하며, 동측으로 동대구로 및 대구도시철도 3호선 황금역이 있고, 북측으로 청수로가 통과하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 단지 서측으로는 왕복 2~3차선, 북측으로는 왕복 2차선 포장도로에 접해 있으며, 동측으로도 세로에 접하고 있어 차량의 접근성이 양호합니다.

주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(접수일자: 2025-10-29)입니다.

본건에는 을구 1번 순위로 오영탁 씨의 주택임차권이 등기되어 있으며, 보증금 235,000,000원, 전입일자 및 확정일자는 2022년 2월 4일입니다.

임차인 오영탁 씨는 대항력 있으며, 물건명세서에 따르면 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.

따라서, 매수인은 임차인에게 지급된 배당액을 제외한 잔여 보증금 235,000,000원 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

소유권 이전 신탁 등기 말소(갑2), 대구광역시 수성구의 압류(갑4) 등은 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 대구 수성구의 주거 선호 지역으로, 인근에 초등학교, 근린상가 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

아파트 단지들과의 인접성으로 인해 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 2020년 3월 5일에 사용 승인된 "수성 헤센 더 테라스" 오피스텔의 9층 918호 단위세대입니다.

건축 구조는 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조이며, 지하 5층, 지상 29층 건물 중 9층에 해당합니다.

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 실제로는 주거용으로 이용 중입니다.

건물 내에는 위생, 급배수, 승강기, 소화, 개별난방, 도시가스 공급 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 자체지면 및 인접지와 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 오영탁 씨의 보증금 235,000,000원 인수 가능성입니다.

이 보증금은 본건의 감정가(240,000,000원) 및 최근 시세(약 178,000,000원)와 비교했을 때 매우 높은 금액으로, 매수인의 총 자금 부담을 크게 증가시킬 수 있습니다.

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 현황 및 상태 확인이 어려웠다는 점도 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축급 오피스텔로 입지 조건은 양호한 편이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 235,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높아 투자 시 상당한 위험이 수반됩니다.

인수해야 할 보증금 액수가 최근 실거래가 및 감정가를 상회하므로, 매수자는 이 부분에 대한 면밀한 분석과 함께 자금 계획을 수립해야 합니다.

철저한 현장 조사를 통해 임차인의 실제 대항력 및 배당 가능성을 최종적으로 확인하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급(2020년 준공) 오피스텔로서 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

대구도시철도 3호선 황금역 인근으로 역세권 프리미엄이 있습니다.

대구 수성구의 선호도 높은 지역에 위치하여 주거 수요가 꾸준할 수 있습니다.

(단, 위 장점들은 대항력 있는 임차인으로 인한 리스크를 상쇄하기 어려울 수 있습니다.)

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가를 바탕으로 분석한 시세는 49.45㎡ 기준 약 178,000,000원입니다.

본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정한 금액입니다.

매수인께서 실제 총 부담하게 될 금액은 "입찰가 + 인수 보증금"이 될 수 있으므로, 총 투자 비용을 신중하게 고려하시기 바랍니다.

이에 따라, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 약 178,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.