나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51875 [1] 충청남도 당진시 신평면 금천리 858-6 삼진주택 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 신평면 금천리 “'신평초등학교'” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바, 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물내 제4층 제402호로서, 외 벽:치장벽돌 마감 등, 내 벽:벽지마감 등. 창 호:샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급,배수시설, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, "다세대주택 건부지"임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 서측으로 왕복 약 2차선 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

금천리 858-6: 농림지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 농업진흥구역(2018-02-28)<농지법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 "미상"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51875 (1)

소재지: 충청남도 당진시 신평면 금천리 858-6 삼진주택 비동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 65,000,000원

토지면적: 51.19㎡ (약 15.48평)

토지지분: 51.19㎡ (약 15.48평)

건물면적: 59.16㎡ (약 17.90평)

건물지분: 59.16㎡ (약 17.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인, 별도등기

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 대항력있는 임차인, 별도등기

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 당진시 신평면 금천리 "신평초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 물건지 대지권의 목적이 되는 토지는 서측으로 왕복 약 2차선 포장도로가 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 금천리 858-6번지는 농림지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m) 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2016년 02월 16일 한국스탠다드차타드은행 근저당권 (46,200,000원)

총 등기부채권 금액: 193,347,335원

임차인 현황:

* 임차인 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2014-09-26. 대항력 있음. 인수 보증금 합계 0원. 금액이 0원으로 신고되었으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 부담은 없으나 명도 관련 주의 필요.

집합건물 등기부 요약:

* 2001-04-16: 공유자지분전부이전 (권리자: 김영조)

* 2008-06-04: 소유권이전 (권리자: 이재호, 매매)

* 2016-02-16: 근저당권 (권리자: 한국스탠다드차타드은행, 46,200,000원) - 말소기준권리

* 2025-04-07: 압류 (권리자: 예산세무서장) - 말소

* 2025-04-30: 가압류 (권리자: 충남신용보증재단, 38,250,000원) - 말소

* 2025-05-23: 가압류 (권리자: 신한카드, 7,860,339원) - 말소

* 2025-05-28: 가압류 (권리자: 농협은행, 12,007,646원) - 말소

* 2025-11-03: 임의경매개시결정 (권리자: 한국주택금융공사, 31,747,615원) - 말소

* 2026-05-15: 압류 (권리자: 당진시) - 말소

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다. 또한, 농경지가 인접해 있어 지역의 특성을 파악할 수 있습니다.

5. 생활정보

교육시설: "신평초등학교" 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

주거환경: 공동주택과 단독주택이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인: 보증금 0원, 차임 0원으로 신고된 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 명도 과정에서 시간 및 비용이 추가로 소요될 가능성이 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 저항에 대한 대비가 필요합니다.

별도등기: 특수물건정보에 '별도등기'가 명시되어 있어, 등기부상 표기되지 않은 권리 관계가 존재할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

토지 이용계획: 농림지역 및 제2종일반주거지역 등 복합적인 용도지역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 건축 등에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 당진시 신평면 금천리에 소재한 다세대주택으로, 신평초등학교 인근에 위치하여 교육 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, '별도등기' 표기가 있어 권리 관계에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필수적입니다.

감정가 65,000,000원 대비 최근 유사 물건의 거래가는 30,000,000원에서 43,000,000원 수준으로 나타나, 감정가와 시세 간 상당한 차이가 있습니다. 이는 투자 가치를 판단하는 데 있어 중요한 요소로 작용할 것입니다.

8. 투자 포인트

신평초등학교 인근의 교육 환경으로 인한 안정적인 주거 수요 기대.

제2종일반주거지역 내 위치하여 주거 기능의 안정성 확보.

감정가와 시장 시세 간의 차이를 활용한 투자 기회 포착 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 매매가는 30,000,000원에서 43,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

본건 건물면적 59.16㎡ (약 17.90평) 기준, 유사 면적 거래가의 평균 가격(약 57.5만원/㎡)을 적용할 경우, 예상 시장가는 약 34,017,000원 수준으로 산출됩니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원이므로 직접적인 금전 부담은 없습니다. 하지만 명도 관련 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

상기 분석 결과를 바탕으로, 감정가 65,000,000원과 최근 시장 시세, 그리고 명도 리스크를 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가는 35,000,000원에서 40,000,000원 사이로 판단됩니다.

권장 입찰가: 38,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.