나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51880 [1] 충청남도 서산시 지곡면 화천리 523-11 지곡미래아파트 102동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 지곡면 화천리 “화천1리회관” 남측 인근에 위치하며, 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바, 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호(1~3):철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지상 지하1층 지상5층 건물내 제1층 제104호외로서, 외 벽:몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽:벽지마감 등. 창 호:샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호(1~3):아파트로 이용중임.

설비내역

일련번호(1~3):기본적인 위생설비 및 급,배수시설, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1~3):부정형 토지로서, "아파트 건부지"임.

인접 도로상태등

일련번호(1~3):본건 대지권의 목적이 되는 토지는 서측으로 왕복 약 2차선 포장도로와 연결된 단지내 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1~3):계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(2020-01-23), 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 "미상"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서산지원 2025타경51880 (1)

소재지: 충청남도 서산시 지곡면 화천리 523-11 지곡미래아파트 102동 1층104호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 81,000,000원

토지면적: 97.16㎡ (약 29.39평)

토지지분: 97.1638㎡

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.985㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 권리관계

채권자: 남OOOO

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

등기부상 말소기준권리: 근저당권 (남광주농업협동조합, 2013-02-13, 63,600,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 서산시 지곡면 화천리 “화천1리회관” 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물 내 제1층 제104호임.

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시임.

현재 아파트로 이용 중임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가), 준보전산지 등임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 조인범

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-08

확정일자: 없음

배당신고일자: 2026-01-27

대항력: 없음

3.2. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그보다 후순위 모든 권리(임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

인수해야 할 보증금은 0원임.

3.3. 임차인 관련 주의사항

임차인 조 은(는) 대항력이 없으므로 보증금 40,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않음. 그러나 임차인의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로 주의 깊은 접근이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 주거단지 내에 위치하며, 근린생활시설이 인근에 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 혐오시설 정보

주변 지역 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 지곡미래

사용승인일: 2012년 11월 30일

총 동수: 5동

총 세대수: 250세대

최고층: 5층 / 최저층: 1층

주차대수: 총 252대 (지상 2대, 지하 11대) (104호 기준 주차 대수는 별도 확인 필요)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

5.2. 면적 정보

본건 전유부분 면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

토지 지분 면적: 97.16㎡ (약 29.39평)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 공동담보 물건의 낙찰 결과에 따라 본 건의 경매 절차 또는 낙찰가의 변동 가능성이 있을 수 있음.

6.2. 명도 관련

임차인이 대항력이 없으나, 실제 점유자로서 명도 협의 과정에서 이견이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 서산시 지곡면에 위치한 아파트로, 비교적 최근에 건축된(2012년) 아파트 단지 내에 소재하고 있음. 주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 교통 상황은 보통 수준임. 권리분석상 인수할 권리 및 보증금이 없어 깔끔한 물건으로 보이나, 공동담보 물건이라는 점과 임차인의 존재는 명도 과정에서 주의가 필요함.

8. 투자 포인트

* 비교적 양호한 입지조건과 아파트 단지 내의 안정적인 주거 환경.

* 건물 및 토지 면적 대비 감정가가 적정하게 책정되었을 가능성.

* 말소기준 권리보다 후순위 권리 모두 소멸되어 인수되는 권리가 없음.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적대의 거래가는 44,000,000원에서 56,000,000원 사이에서 형성되어 있으며, 이는 본건의 전용면적(59.98㎡)을 기준으로 환산 시 약 6,150만원에서 8,200만원 수준으로 추정됨. 감정가는 81,000,000원임.

이에 본건의 현 시세 및 감정가, 그리고 명도 관련 변수를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 75,000,000원으로 제안함.

본 입찰가는 시세 및 시장 상황 변동에 따라 조정될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.