나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12492 [1] 충청남도 아산시 용화동 1281 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로감정 · 평가일 2025.11.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 아산시 용화동 소재 '온양용화중학교' 남서측 인근 중로변에 위치하며, 주위는 '근년 택지개발지구 내 아파트단지 앞 상권( 주상용 )지대'임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 용이하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

형태 및 이용상태

'장방형, 평지'인 토지를 '주상겸용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로는 아스콘포장된 '도시계획도로{ 중로2류( 폭 15~20m ) }에 접하고, 서측으로도 아스콘포장된 '도시계획도로{ 소로2류( 폭 8~10m ) }에 접하며, 북측으로는 보도브럭포장된 '도시계획도로{ 소로3류( 폭 8m 미만 ) }에 접함. --- 다만, 북측 접면도로는 중로2류 측( 동측 )에서는 경계석 설치로 인해 접근이 불가하고, 후면( 서측 )에서만 접근됨.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '도시지역', '제2종 일반주거지역'. < 용도지구 등 > '지구단위계획구역'. < 기반시설 > 도시계획도로( 중로2류, 소로2류, 소로3류 )에 각 접함. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ), '상대보호구역'( 교육환경보호에관한법률 ).

제시목록 외의 물건

'조경수'( 건물신축시 의무식재면적 )들이 2개소에 나뉘어 식재되어 성장중임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서, 사용승인일 : 2020. 10. 08 외벽 : 복합판넬 등 마감 내벽 : 벽지도배, 타일붙임, 몰탈 등 창호 : 새시창호

이용상태

1층 : 근린생활시설 4개호 : 평가일현재 모두 '공실(空室)'임. 2층 : 근린생활시설 1개호 : 평가일현재 '공실(空室)'임. 다가구주택 1개호 : 세입자 거주 여부 불명(不明). 3층 : 다가구주택 3개호 : 세입자 거주 여부 불명(不明). 4층 : 다가구주택 3개호 : 세입자 거주 여부 불명(不明).

설비내역

급수배수설비, 위생설비, 소방설비, 도시가스공급설비, 승강기설비 등 되어 있음. 다만, 승강기운행은 중지(中止)상태이고, '소방설비점검 요망'이라는 쪽지가 붙어 있으며, '1월20일 단수(斷水)예정이므로, 밀린 수도세 중 4개월치를 납부하면 단수는 안 된다고 하니 거주자 공동으로 일단 '1/N'씩 납부하기를 제안하는 쪽지도 붙어 있음.

부합물 및 종물

'옥탑'문제 -- '건물가격산출근거' 란 참조 요망.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(ㄱ 옥탑), 제시외 수목(단풍나무 등) 매각 포함. 감정평가서 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경12492(1)

충청남도 아산시 용화동 1281

* 용도: 근린주택

* 감정가: 2,808,809,600원

* 토지면적: 523.40㎡ (약 158.33평)

* 건물면적: 935.99㎡ (약 283.12평)

* 건물 제시외면적: 30.36㎡ (약 9.18평) - 옥탑 포함

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유더블유제십사차유동화전문

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 충청남도 아산시 용화동 소재 '온양용화중학교' 남서측 인근 중로변에 위치하며, 주위는 근년 택지개발지구 내 아파트단지 앞 상권(주상용)지대임.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 접근 용이하며, 대중교통 사정은 보통임. 동측, 서측, 북측으로 도시계획도로에 접함.

* 주변 시설: 본건 인근에는 온양용화중학교, 아산시립도서관, 용화초등학교, 온양고등학교, 용화고등학교 등 다수의 교육시설이 위치하고 있어 교육 환경이 우수함. 또한, 상업 지역과 인접하여 다양한 편의시설 이용이 가능함.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 혐오시설 관련 정보는 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 토지 등기부상 말소기준권리(을33, 우리은행 근저당)보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정임.

* 건물 등기부상 말소기준권리(을1, 우리은행 근저당)보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정임.

* 말소되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 참고사항)

* 등기부채권 총액: 토지 5,490,000,000원, 건물 5,590,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2025-08-27

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 송

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 430,000원

* 전입일자: 2021-02-23

* 확정일자: 2021-02-10

* 배당신고일자: 2025-12-22

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 유

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-16

* 확정일자: 2021-03-16

* 배당신고일자: 2025-02-20

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 주식회사파인글램

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2025-04-01

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 주식회사푸른산업개발

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2025-02-19

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 경매 절차를 통해 배당받을 것으로 예상됨)

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 근린주택으로, 1층과 2층은 근린생활시설, 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 이용 중임. 이는 주거와 상업 기능을 겸비한 복합 용도임을 시사함.

* 주변 상권: '근린 택지개발지구 내 아파트단지 앞 상권(주상용) 지대'로 묘사되어 있어, 주변 아파트 단지 주민들을 대상으로 하는 상업 활동이 활발할 것으로 예상됨.

* 시장 동향: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 해당 물건과 직접적인 비교가 어려움. (예: 2026년 1월 7,000만원, 2026년 5월 4,300만원, 4,100만원 거래 사례. 면적 35.97㎡ ~ 75.61㎡). 이는 본 근린주택의 규모와 용도와는 차이가 크며, 해당 지역의 소형 주거용 부동산 시세를 보여주는 것으로 판단됨. 본 건의 경우, 감정가가 28억원대인 대형 복합 건물로서, 지역 내 유사 규모의 근린주택 또는 상가 건물의 거래 사례를 추가적으로 파악할 필요가 있음.

1.4. 생활정보

* 주거 및 상업 편의시설: 주변 아파트 단지 및 상권 형성이 잘 되어 있어 은행, 병원, 마트, 식당 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 교육 환경: 온양용화중학교, 용화초등학교, 온양고등학교, 용화고등학교 등 다수의 교육 시설이 인접하여 자녀 교육에 유리함.

* 교통: 중로와 소로에 접하고 있어 차량 접근성이 좋음. 대중교통 이용도 보통 수준임.

1.5. 잠재적 리스크

* 미등기 건물(옥탑): 제시외 건물(ㄱ 옥탑)이 매각에 포함되나, 공부상 면적과 차이가 있을 수 있으므로 현장 확인이 필수적임.

* 건물 노후 및 설비 문제:

* 승강기 운행 중지 상태임.

* 소방 설비 점검이 요망된다는 쪽지가 부착되어 있음.

* 수도세 체납으로 인한 단수 예정 안내문이 부착되어 있어, 거주자 공동으로 수도세 납부 요구를 받고 있는 상황임. 이는 건물 관리 상태 및 체납 문제와 관련될 수 있음.

* 유동화 및 공동담보 물건: 채권자 정보와 '유동화물건, 공동담보' 표기는 복잡한 권리 관계를 내포할 수 있으며, 경매 절차 외 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있음.

* 공실 가능성: 1층 근린생활시설 4개호 및 2층 근린생활시설 1개호는 평가일 현재 모두 공실 상태임. 이는 임대 수익률에 직접적인 영향을 미침.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 용화동의 주요 도로변에 위치한 근린주택으로, 상업 지구와 주거 지역이 혼합된 지역에 자리하고 있어 입지 조건은 양호한 편임. 교육 시설과 생활 편의시설이 풍부하며 교통 접근성도 좋음. 그러나 건물 내부의 설비 문제(승강기, 소방 설비), 미등기 옥탑 부분, 수도세 체납 등의 문제와 더불어 유동화 및 공동담보 물건이라는 복잡성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있음. 또한, 일부 상가 공간의 공실 상태는 임대 수익 측면에서 고려해야 할 부분임.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 아파트 단지 인근 주상용 상권에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

* 복합 용도: 근린생활시설과 다가구주택을 동시에 갖추고 있어 다양한 수익 창출 기회.

* 교통 및 생활 인프라: 편리한 교통망과 풍부한 생활 편의시설, 양호한 교육 환경.

* 증여/상속 목적 취득 가능성: '유동화물건, 공동담보'는 채무 조정 또는 재무 구조 개선 과정에서 나타날 수 있으며, 이러한 복잡성을 해결할 수 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,808,809,600원임.

최근 3년간 주변 유사 물건(다세대 주택)의 거래 사례는 확인되었으나, 이는 본건과 같은 대규모 근린주택의 시세를 반영하기에는 한계가 명확함. 따라서 본 건의 예상 입찰가 산정은 감정가를 기준으로 하되, 아래 사항들을 종합적으로 고려해야 함.

* 인수 보증금: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 경매로 소멸됨)

* 잠재적 리스크 요인:

* 건물 수리 비용 (승강기, 소방 설비 등): 예상 수리 비용 고려 필요.

* 미등기 옥탑 처리 비용: 관련 법규 검토 및 처리 비용 예상.

* 체납 수도세: 즉시 납부로 단수 방지, 관련 비용 부담.

* 복잡한 권리 관계 (유동화, 공동담보): 추가 법률 자문 및 처리 비용 고려.

* 공실 리스크: 임대 수익률 저하 가능성으로 인한 가치 하락 고려.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있음.

현 시세 기준으로 예상 입찰가를 산정하기 위해서는,

1. 유사 규모의 근린주택 또는 상가 건물의 최근 거래 사례 조사.

2. 건물 상태에 대한 전문가의 정밀 진단 및 예상 수리 비용 산출.

3. 건물 임대 수익률 분석 (현재 공실률 및 향후 임대 가능성).

4. 유동화 및 공동담보 관련 권리 관계에 대한 법률 전문가의 심층 분석.

등의 추가적인 정보 수집 및 분석이 필수적임.

감정가 대비 낙찰가율을 70%~80% 수준으로 가정하고, 잠재적 리스크를 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 일반적이나, 본 건의 특수성을 감안하면 더욱 보수적인 접근이 요구됨.

따라서, 현 단계에서는 감정가(2,808,809,600원)를 기준으로, 위에 언급된 리스크 요인들을 감안하여 보수적으로 약 19억 6천만원 ~ 22억 4천만원 (감정가의 약 70% ~ 80%) 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 최소한의 가이드라인이며, 추가적인 현장 조사 및 분석 결과에 따라 크게 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.