나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12599 [1] 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 166-22 연합초원아파트 102동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유화 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 소재 "신흥초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지,주택, 근린상가,농지등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상6층 건물의 제5층 제504호로 외벽:시멘트몰탈위 페인트마감등 내벽:타일 및 벽지마감등 창호:샷시창호등

이용상태

아파트 1개호로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비,냉난방설비,위생설비, 급수 및 배수시설, 가스설비등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형토지로 아파트단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측의 약10 미터내외의 도로를 통해 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(목천읍4(주거형)) 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)<수도법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대차 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경12599 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼OOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 166-22 연합초원아파트 2동 5층 504호 (주소상 102동으로 표기되었으나, 건축물대장상 동 번호는 2동임)

용도: 아파트

감정가: 67,000,000원

토지 면적: 47.57㎡ (약 14.4평)

토지 지분: 47.572㎡ (약 14.4평)

건물 면적: 59.49㎡ (약 18.0평)

건물 지분: 59.49㎡ (약 18.0평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보 (아파트 상세)

아파트명: 연합초원아파트

주소: 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 166-22

사용승인일: 1994년 6월 1일

총 세대수 (단지): 200세대

총 동수 (단지): 4동

최고층: 6층

총 주차 대수 (단지): 76대 (지상)

복리시설: 관리사무소, 노인정

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 소재 "신흥초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 주택, 근린상가, 농지 등이 혼재하는 지역임.

인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통임.

동측의 약 10미터 내외의 도로를 통해 차량 접근이 가능함.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

계획관리지역, 성장관리구역(목천읍4(주거형))

가축사육제한구역(전부제한구역으로부터 200m 이내 지역)

공장설립승인지역(공장설립승인지역 1호)

2.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본 보고서에서는 외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 혐오시설에 대한 직접적인 검색 및 확인은 수행하지 않았습니다. 제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 언급이 없었습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부상 본 건의 말소기준권리는 2024년 8월 8일 삼성화재해상보험주식회사가 설정한 근저당권 (을7)입니다.

매각으로 인해 근저당권, 압류, 가압류, 가처분 등 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액: 52,897,058원

3.2. 권리 분석 결과

낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리(유치권, 법정지상권, 임차권 등)가 없습니다. 권리 관계는 비교적 깨끗한 편입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

구체적인 임대차 관계는 미상으로 파악됩니다.

* 주의: 보증금 금액이 0원이라 할지라도, 임대차 관계가 완전히 파악되지 않은 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 해당 임차인의 실제 거주 여부, 대항력 유무, 점유 관계 등에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내 아파트 단지에 속하며, 주변에 근린상가와 농지가 혼재되어 있습니다. 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 생활 편의 시설

단지 내 관리사무소, 노인정 등 복리시설 이용이 가능하며, 인근 근린상가를 통해 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다.

4.3. 교육 및 의료 시설

신흥초등학교가 인접해 있어 교육 환경은 양호합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도 관련 리스크

임대차 관계가 미상으로 파악되므로, 실제 명도 과정에서 임차인과의 협의 또는 강제집행 절차가 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용(이사비 등)이 발생할 수 있습니다.

5.2. 건물 노후화 및 관리

1994년 준공되어 약 30년이 경과한 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5.3. 기타 제약 사항

건축물대장상 토지이용계획에는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

세대당 주차 대수가 0.38대로 다소 부족한 편입니다 (76대/200세대).

6. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구에 위치한 아파트 경매 물건으로, 감정가는 67,000,000원입니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담은 적으나, 임차인 현황이 '보증금 합계 0원'으로 표기되어 있고 임대차 관계가 미상으로 파악되는 점은 명도 시 주의가 필요한 부분입니다.

건축 연식이 30년이 경과하여 노후화에 대한 대비가 필요하며, 주변의 개발 계획 및 지역 시세 변동에 따라 투자 가치가 달라질 수 있습니다.

7. 투자 포인트

명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 낙찰 후 권리상 문제는 없습니다.

시세 대비 경쟁력: 최근 매매가를 고려할 때, 감정가 또는 그 이하에서의 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

지속적인 주거 수요: 천안시 지역의 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 최근 시세 분석

최근 매매 정보 (2026년 5월 ~ 6월)에 따르면, 53.82㎡ ~ 59.49㎡ 면적의 거래가는 65,000,000원 ~ 69,000,000원 수준입니다.

특히 59.49㎡ 면적의 1층 매물이 67,000,000원에 거래되었습니다.

8.2. 입찰가 산정 근거

본 건은 59.49㎡ 면적에 5층으로, 가장 최근 거래된 동일 면적의 1층 매물(67,000,000원)보다 층수가 높아 시세 반영 시 더 높은 가치를 가질 수 있습니다.

다만, 53.82㎡ 면적의 3층 매물이 65,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본 건의 5층이라는 점이 크게 반영되지 않거나, 단지 전체의 시세 흐름에 따라 결정될 것입니다.

감정가(67,000,000원)가 최근 매매가 범위의 중간값 수준에 해당합니다.

명도 비용, 취득세, 수리비 등 부대 비용을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 추가 고려 사항이 없습니다.

8.3. 예상 입찰가 범위

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 67,000,000원 대비 100% ~ 110% 수준인 67,000,000원 ~ 73,700,000원 을 제안합니다.

본 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 예상치이며, 실제 입찰 참여 시에는 최신 시세 변동, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.