나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12594 [1] 충청남도 천안시 동남구 병천면 탑원리 117-2 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 동남구 병천면 탑원리 소재 "병천고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 면소재지 주변 기존주택지대입니다.

교통상황

지적도상 맹지로 대상토지까지 다른 토지(탑원리 117-10 또는 117-11)의 보도블럭 포장도로를 통해 소형차량 접근은 가능하나 문제가 있을 수 있으며, 대중교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 평탄한 주택부지입니다.

인접 도로상태

다른 토지(탑원리 117-10 또는 117-11)상의 약3~4폭의 보도블럭 포장도로를 통해 소로와 연결되고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(병천고등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(병천중학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>

제시목록 외의 물건

대상지상에 별지사진 및 항공지적도와 같이 소유자 미상의 제시외 건물(주택; 등기부 등 미등재)이 소재하여 토지에 영향을 미치고 있으나 평가목적 등을 고려하여 이에 구애없이 토지를 평가하였고, 제시외 건물은 평가목록에 포함하지 아니하고 그 영향을 받는 가격을 토지건물감정평가명세표상에 병기하였습니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상입니다. 나. 대상토지는 지적도상 맹지입니다.

물건 비고

- 지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음
- 지적도상 맹지이나, 인접토지 통해 출입가능
- 최저매각가격은 제시외건물 소재로 인하여 제한받는 가격임
- 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여부 불분명
- 임대차관계 미상의 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경12594 (1)

물건종별: 토지일부지분매각 (부동산강제경매)

채권자: 상OOOOOOOOOOOOOOO (상록수제일차유동화전문유한회사)

감정가: 10,534,320원

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 충청남도 천안시 동남구 병천면 탑원리 117-2

토지면적: 317.00㎡ (약 95.90평)

매각대상 토지 지분: 48.75㎡ (약 14.75평)

용도: 대지

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 소재지 인근에 위치하며, "병천고등학교" 남측에 자리잡고 있습니다. 주변은 주로 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 접근성

지적도상 맹지이나, 인접 토지(탑원리 117-10 또는 117-11)상의 보도블럭 포장도로를 통해 소형 차량 접근이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 일부 통행상의 문제가 발생할 소지가 있으며, 소로와 연결되어 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 계획관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역), 상대보호구역(병천고등학교, 병천중학교), 공장설립제한지역(2016-11-28)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

본 경매는 토지 지분만을 매각하는 물건입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

등기부등본상 말소기준권리로는 2025년 5월 28일 접수된 주식회사 한빛자산관리대부의 강제경매개시결정(2025타경11804)이 기재되어 있습니다. 본 경매 사건(2025타경12594)의 채권자인 상록수제일차유동화전문유한회사(채권액 15,379,325원, 접수일자 2025-10-29) 및 이보다 늦은 날짜에 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 성립 여부, 범위, 내용 등은 낙찰자가 인수하거나 추가 확인이 필요합니다. 또한, 토지상에 소유자 미상의 제시외 건물(주택)이 소재하여 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 이는 토지 가치 및 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 이영희 (이 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-30. 본 임차인은 대항력이 없습니다.

3.4. 인수할 보증금 합계

인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

병천면 소재지 인근으로, 병천고등학교 등 교육 시설과 인접해 있어 배후 수요가 있을 것으로 보입니다. 하지만 토지 지분 매각, 맹지, 법정지상권 불분명 등 복합적인 요인으로 인해 직접적인 상권 활성화 또는 일반적인 상가 임대 수익 창출에는 한계가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

병천고등학교, 병천중학교와 같은 교육 시설이 인근에 위치하며, 병천면 소재지의 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 확인

주변 지역에 대해 검색한 결과, 본 물건지 인근에 특별히 언급되거나 지도상으로 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 타 공유자와의 토지 이용 및 관리, 개발 계획 수립에 있어 협의가 필수적이며 복잡성이 따릅니다.

* 맹지: 건축법상 도로에 직접 접하지 않는 맹지로서, 건축 허가 등 토지 이용에 있어 법규상 제약이 발생할 수 있습니다. 인접 토지를 통한 통행은 가능하나, 이에 대한 민·형사상 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 제시외 건물 및 법정지상권: 소유자 미상의 제시외 건물이 토지상에 존재하며, 이에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 토지 이용에 중대한 영향을 미칠 수 있으며, 최저매각가격 또한 이에 영향을 받은 것으로 명시되어 있습니다.

* 미상 임차인: 임대차 관계가 불분명한 임차인이 존재하며, 대항력은 없으나 명도 과정에서 추가적인 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 공유자 우선매수 신고: 관련 법규에 따라 공유자의 우선매수 신고권이 행사될 수 있어, 최종 낙찰 후에도 소유권 확보가 불안정해질 수 있습니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 관련 절차상의 복잡성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 토지 지분 매각, 맹지, 소유자 미상의 제시외 건물로 인한 법정지상권 불분명, 임차인 정보 불확실성 등 다수의 복합적인 권리 및 이용상 제약 요인을 가지고 있습니다. 이러한 특수성으로 인해 일반적인 투자 목적보다는 면밀한 법률 및 현장 분석이 선행되어야 하는 물건입니다. 특히, 제시외 건물로 인한 법정지상권의 성립 여부와 타 공유자와의 관계 설정이 투자 성공의 핵심 관건이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 매우 낮은 인수 보증금(0원).

* 장기적인 관점에서 병천면 지역의 개발 가능성 및 토지 가치 상승 잠재력 (매우 제한적).

* 법정지상권 및 맹지 등 리스크 요인을 감안한 신중한 접근 시, 잠재적 가치 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각, 맹지, 법정지상권 불확실성, 제시외 건물 존재 등 상당한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서, 정확한 예상 입찰가 산출은 개별적인 현장 조사, 권리 관계 심층 분석, 제시외 건물 및 법정지상권 관련 법률 검토를 통해서만 가능합니다.

제공된 감정가(10,534,320원)는 토지 면적 대비 매우 낮은 수준이나, 이는 해당 물건이 지닌 제반 리스크를 반영한 것으로 판단됩니다.

보수적인 관점에서, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용(법적 분쟁, 명도, 토지 이용 계획 변경 등)을 충분히 감안하여 감정가의 50% ~ 70% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

따라서, 약 5,200,000원 ~ 7,300,000원 수준을 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 절대적인 기준이 아니며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 본건의 특수성, 그리고 상기 언급된 리스크 해소를 위한 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.