나이스옥션 법원경매 천안 2025타경761 [1] 충청남도 아산시 권곡동 546-21 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 권곡동 소재 '온양한올고등학교' 남측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 상업용 점포 및 기존 주택이 혼재하는 일반주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 주정차가 용이하고 남측 인근 도로변에 시내버스 승강장이 소재하는 등 정류장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 제반 교통상황 은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서, 기준시점 현재, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 8M 포장된 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2021-07-22) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(한올중고등학교)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(원도심)

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶ 기호(2) 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 2층 [사용승인일 : 1985.07.31] 외 벽 : 스콘코트 등 마감 내 벽 : 몰탈위 페인트, 벽지 및 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호 ▶ 부합물 및 종물 별첨 지적 및 건물개황도 참조

이용상태

기호(2) : 근린생활시설 및 주택으로 이용중임. 1층 : 점포(2개호) 2층 : 주택 기호(ㄱ) : 주택 기호(ㄴ) : 창고 및 보일러실 등 기호(ㄷ) : 계단실 등 기호(ㄹ) : 보일러실 등

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함
- 임대차관계 미상의 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 천안지원 2025타경761 (1) 사건으로, 충청남도 아산시 권곡동 546-21번지에 소재한 근린주택입니다. 감정평가액은 367,862,800원이며, 토지 면적은 185.20㎡ (약 56.02평), 건물 면적은 200.50㎡ (약 60.65평)입니다. 또한, 77.00㎡ (약 23.27평)의 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 본 경매는 부동산 임의경매이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 채권자는 신우새마을금고로 추정됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 아산시 권곡동 소재 '온양한올고등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 상업용 점포 및 기존 주택이 혼재하는 일반주택지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근 및 주정차가 용이하며, 남측 인근 도로변에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 동측으로 폭 약 8미터의 포장된 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(한올중고등학교), 중점경관관리구역(원도심)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 11월 15일 접수된 신우새마을금고의 근저당권(을13)이며, 채권 최고액은 180,000,000원입니다. 이 근저당권보다 늦게 설정된 대부분의 권리(가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 토지 및 건물 등기부상 기재된 채권 총액으로 230,876,472원입니다.

인수해야 할 보증금 합계는 제공된 정보상 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 곽 : 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2022-05-16, 대항력 없음.

* 다겸산림산업주식회사: 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-12-22, 확정일자 2023-12-22, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-06, 대항력 없음.

본 건에는 임대차 관계가 미상인 임차인이 있으며, 명도 시 주의가 필요합니다. 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 분석되나, 금액이 미상이거나 확정일자가 없는 경우에도 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의 깊은 접근이 요구됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 상업용 점포와 주택이 혼재된 일반주택지대에 위치하여, 배후 주거지의 소비 수요와 인근 상업 시설의 이용이 가능한 복합적인 상권을 형성하고 있습니다. 온양한올고등학교가 인근에 있어 학생 및 교직원 관련 수요도 예상됩니다. 제2종일반주거지역으로서 주거 기능과 근린생활시설이 공존하는 지역의 특성을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 승강장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 상업 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 온양한올고등학교, 한올중학교 등 교육 시설이 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본 건은 주택가 및 상가 지역에 위치하며, 특별한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역에 포함되어 있어 주변 환경에 대한 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 지연이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 포함 매각이므로, 해당 부분에 대한 별도 처리 또는 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후: 1985년 7월 31일 사용승인된 건물로, 상당한 노후도가 예상되어 향후 리모델링 또는 철거 후 재건축에 대한 고려가 필요합니다.

* 토지이용계획: 중점경관관리구역(원도심)에 해당하여 향후 건축 행위나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 권곡동에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되며 제시외 건물도 포함됩니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 소멸 예정으로 비교적 명확합니다. 임차인이 존재하나 대항력은 없는 것으로 분석되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 그러나 건물 노후도, 제시외 건물 처리, 임차인 명도 이슈 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 아산시의 지역 발전 가능성과 본 건의 입지 조건을 종합적으로 분석하여 가치를 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 아산시 권곡동의 지역적 가치 및 개발 잠재력.

* 토지와 건물을 일괄 취득하여 다양한 활용 방안 모색 가능.

* 상업 및 주거 혼재 지역의 특성을 활용한 임대 수익 및 시세 차익 기대.

* 제시외 건물을 활용하거나 철거 후 신축을 통한 건물 가치 상승 가능성.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보는 본건과 같은 근린주택이 아닌 다세대 주택의 개별 세대 거래 정보로, 면적 및 용도 면에서 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 해당 정보에 따르면, 거래된 다세대 주택들의 평당 시세는 약 200만원 ~ 250만원 수준으로 파악됩니다.

본건의 감정가는 367,862,800원이며, 토지 면적 185.20㎡ (56.02평), 건물 면적 200.50㎡ (60.65평) 및 제시외 건물 77.00㎡ (23.27평)를 포함하고 있습니다. 감정가를 전체 면적(약 140평)으로 환산하면 평당 약 264만원 수준입니다. 이는 제공된 다세대 주택 시세와는 유사한 수준이나, 본건이 근린주택으로서 1층 상가 공간을 포함하고 있다는 점에서 단순 비교는 어렵습니다.

건축 연도 1985년(사용승인 1985.07.31)으로 건물 노후도가 상당한 점, 임차인 명도 문제, 제시외 건물 처리 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

따라서, 감정가 3.68억 원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다. 제시된 리스크와 건물의 노후도를 감안할 때, 감정가의 85% ~ 95% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정할 수 있습니다.

* 85% 수준: 약 312,688,280원

* 95% 수준: 약 349,479,660원

본 건의 예상 입찰가는 약 3억 1천만원 ~ 3억 5천만원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다. 이는 법원 최저 매각가(367,862,800원) 이상으로, 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 유연하게 조절해야 합니다.

1.9. 주변 시설 및 혐오시설 검색

주변 지역 검색 결과, 본 물건이 소재한 아산시 권곡동 546-21번지 일대는 주택가와 상가, 학교가 혼재된 지역으로, 직접적으로 확인되는 혐오시설(대형 유흥업소, 악취 발생 시설 등)은 파악되지 않았습니다. 인근에 온양한올고등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 다만, 가축사육제한구역에 포함된 점을 고려할 때, 이에 해당하는 시설의 존재 가능성을 배제할 수는 없어 현장 방문을 통한 최종 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.