나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20536 [1] 충청남도 논산시 연산면 송정리 315-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 럭키 · 평가일 2025.11.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 연산면 송종리 소재 "산구름마을" 내에 위치하는 토지등로서, 본건 주위는 신흥주택지로서, 단독주택, 주거나지, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건은 마을진입로 로서, 현재 "도로 및 그 인근법면 등"의 토지로서 제반 차량의 진입이 가능하며, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하는 등 대중교통수단에 접근성은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,4,5,6)부정형,완경사의 현 "도로"임

인접 도로상태

노폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,5): 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-06-20)(주거형), 가축사육제한구역(2025- 07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호4): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 기호6): 보전관리지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별무함

공부와의 차이

본건 기호4)토지는 공부상 "임야" 이나 현황은 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 이해관계인을 만나지 못하여 임대 여부 등은 미상임. 본건 토지는 현황 "도로" 및 일부 법면, 축대 등이며 이를 고려하여 감정평가하였음. 본건은 수인 공유 토지로서, 의뢰부분의 위치 및 경계 확인이 불가능한 바, 전체 면적을 기준으로 한 평균가격을 적용하였으며, 소유자지분비율에 의거 면적 사정하였음

물건 비고

1.일괄매각. 누다락, 제시외 건물, 제시외 수목, 간이수영장 및 데크, 벤치테이블 포함.
2.목록①④⑤⑥ 지분매각임. 목록①⑤⑥ 도로이며, 목록④ 공부상 임야이나 현황은 도로임.
3.목록③은 동소 79-17과 명확한 경계구분 없이 이용 중이고 일부 본인 소유지분 및 타인 소유지분 등을 통하여 통행 및 출입.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 논산지원 2025타경20536 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유성온천새마을금고 (등기부 요약 참조)

* 소재지: 충청남도 논산시 연산면 송정리 315-2

* 토지 면적: 총 2421.00㎡ (약 732.5평)

* 본건 토지면적: 470.04㎡ (약 142.2평) (지분매각)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 총 79.38㎡ (약 24.0평)

* 본건 건물면적: 79.38㎡ (약 24.0평) (지분매각)

* 건물 제시외 면적: 3.60㎡ (약 1.1평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 용도: 단독주택

* 감정가: 215,426,240원 (2억 1542만 6240원)

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 중복사건, 공동담보, 유치권 등의 특수물건 정보가 있습니다.

* 일괄매각 대상에 누다락, 제시외 건물, 제시외 수목, 간이수영장 및 데크, 벤치테이블 등이 포함됩니다.

* 토지 목록 ①④⑤⑥은 지분매각 대상입니다.

* 목록 ①⑤⑥은 현황 도로이며, 목록 ④는 공부상 임야이나 현황 도로로 이용 중입니다.

* 목록 ③ 토지는 인접 토지(송정리 79-17)와 경계 구분이 불명확하며, 본인 및 타인 소유 지분을 통해 통행 및 출입하는 상황입니다.

* 현장 방문 시 이해관계인 미대면으로 임대차 여부 등은 미상입니다.

* 토지 감정평가 시 현황 "도로" 및 일부 법면, 축대 등을 고려하였으며, 수인 공유 토지로 전체 면적을 기준으로 평균 가격을 적용하여 감정되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 충청남도 논산시 연산면 송정리 소재 "산구름마을" 내에 위치합니다.

* 주변은 신흥 주택지대로서 단독주택, 주거나지, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

* 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

* 본건은 마을 진입로로 이용되는 토지로서 차량 진입이 가능합니다.

* 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 접근성은 보통입니다.

* 노폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

* 일부 토지는 보전관리지역, 준보전산지에 해당하여 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 구체적인 토지이용계획은 기호별 상이하므로, 지적도 및 토지이용계획확인원을 통해 상세 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2019.06.13. 근저당권, 유성온천새마을금고)

* 본건 토지 및 건물 등기부에는 다수의 근저당, 지상권, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등이 기재되어 있습니다.

* 등기부상 채권 총액은 641,900,000원(6억 4190만원)으로, 감정가 대비 상당히 높은 채권 총액을 보입니다.

* 등기부상 모든 권리(을1, 을2, 을3, 을4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8 등)는 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, "물건명세서 참고사항" 상 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있다면 해당 권리는 인수될 수 있습니다. 본 제공 정보에는 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다. (금액이 미상인 임차인이 있을 경우, 실제 명도를 진행하며 추가 확인 및 대응이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 소재한 논산시 연산면 송정리는 농경지와 주택지가 혼재된 지역으로, 개발이 지속적으로 이루어지고 있는 신흥 주택지입니다.

* 주변에 단독주택 및 주거 가능 토지가 분포하고 있어 주거 기능 위주의 상권 특성을 보입니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 근린 생활 시설 위주의 상권 형성이 예상됩니다.

4.2. 시세 동향

* 제공된 정보만으로는 인근 유사 단지 또는 건물의 정확한 시세 파악이 어렵습니다.

* 주변 단독주택 및 토지의 매매/임대 정보 검색을 통해 현 시세 동향을 파악하는 것이 필수적입니다.

* 다만, 감정가(2억 1542만원) 대비 높은 총 채권액(6억 4190만원)은 해당 물건의 현재 시장 가치가 감정가보다 낮을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 지역 내 마트, 병원, 학교 등의 편의시설은 반경 1~2km 이내에 위치할 것으로 예상되나, 정확한 위치는 추가적인 지도 검색을 통해 확인해야 합니다. (예: 논산시 연산면 소재 행정복지센터, 초등학교, 로컬 마트 등)

5.2. 주변 환경

* 주변이 농경지와 주택지가 혼재되어 있어 조용하고 한적한 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

* 제공된 정보로는 특별한 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역이므로 인근 농가 활동 여부에 따라 냄새 등의 불편함이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 본건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 일부 토지는 현황 도로로 이용되고 공부상 임야로 되어 있어 권리관계 및 이용에 복잡성이 있습니다.

* 인접 토지와의 경계 구분이 불명확한 부분이 있어 명도 및 토지 이용 시 분쟁 소지가 있습니다.

* 유치권, 중복사건, 공동담보 등의 특수 물건 정보가 있어 권리분석 및 명도에 신중한 접근이 필요합니다.

* 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 낙찰 후 추가적인 채권 변제 문제가 발생할 가능성을 고려해야 합니다.

* 현장 방문 시 이해관계인 미대면으로 임대차 여부 미상이므로, 명도 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 논산시 연산면 소재 단독주택으로, 토지는 일부 지분 매각이며 현황 도로로 이용되는 부분이 있어 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다. 신흥 주택지와 농경지가 혼재된 지역으로, 주변 환경은 보통 수준이나 일부 토지 이용에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 높은 총 채권액과 특수 물건 정보(유치권, 중복사건 등)는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 토지 및 건물을 일괄 매각하며, 제시외 건물 및 부대시설(수영장, 데크 등)이 포함되어 있어 활용 가능성이 있습니다.

* 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 경매를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 215,426,240원입니다.

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 특히, 인근 유사 물건의 실거래가, 거래 동향, 건축물의 실제 상태, 명도 가능성, 토지 이용의 제약 조건 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

향후 입찰 예정이라면, 다음 사항을 반드시 추가적으로 분석하시기 바랍니다.

* 논산시 연산면 일대 유사 단독주택의 최근 6개월~1년 이내 실거래가 및 매물 호가

* 건물의 실제 상태 (내외부 수리 필요 정도, 구조적 문제 등)

* 토지의 정확한 경계 확인 및 이용 제약 사항 (도로, 법면, 인접 토지 이용 등)

* 잠재적 리스크(유치권, 명도 난이도 등)에 대한 명확한 법률적 검토

이러한 추가 정보 분석을 통해 감정가 대비 적정 낙찰가율(예: 70%~90%)을 산정하고, 본건의 개별적인 장단점을 고려하여 보수적으로 입찰가를 결정하시는 것이 바람직합니다.

단순히 감정가를 기준으로 할 때, 입찰가 범위는 대략 1억 5천만원 ~ 1억 9천만원 사이에서 고려해볼 수 있으나, 이는 매우 개략적인 추정치이며 실제 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.