나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503665 [1] 대전광역시 대덕구 오정동 635-1 신동아아파트 3동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 오정동 소재 "대전대화초등학교" 남서측에 위치하며, 주위에 아파트, 주상용, 근린생활시설 및 농수산물도매시장 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 주위에 시내버스정류장이 소재하여, 제반 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 / 지상15층 중 11층 1101호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감. 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

신동아아파트 제3동 제11층 제1101호 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 중로 및 소로 등에 접하며, 단지내 도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(접합), 소로3류(접합), 중로3류(접합), 가축육제한구역, 상대보호구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503665 (1)

용도: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (유동화전문 유한회사)

특이사항: 유동화 물건

1.2. 토지 및 건물 면적

소재지: 대전광역시 대덕구 오정동 635-1 신동아아파트 3동 11층 1101호

토지 면적: 55.57㎡ (약 16.81평)

건물 면적: 111.69㎡ (약 33.78평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 경매 기본 정보

감정가: 268,000,000원

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

감정평가서 요약 요항표 기준일: 2025년 11월 18일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 오정동 소재 "대전대화초등학교" 남서측에 위치합니다.

주변은 아파트, 주상용 건물, 근린생활시설 및 농수산물도매시장 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태 및 토지이용계획

본건 주변으로 중로 및 소로에 접하고 있으며, 단지 내 도로와 연계되어 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전은 1991년 2월 21일 이영서, 2008년 12월 16일 최은주 명의로 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2020년 9월 21일 페퍼저축은행 근저당(을15)입니다.

근저당, 가압류 등 다수의 권리가 등기되었으나 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

최종 등기된 권리는 2025년 11월 3일 접수된 페퍼저축은행으로부터 양도받은 에프에스비2506유동화전문 유한회사의 임의경매(갑9)이며, 등기부채권 총액은 358,951,794원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2020년 9월 21일 접수된 페퍼저축은행의 근저당권(을15)입니다.

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있습니다.

지상권의 구체적인 내용 및 이로 인한 인수 여부, 영향 등은 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있습니다.

다만, 현황조사서상 임차인(정화수, 주식회사 미스고)에 대한 정보가 있으나, 대항력 유무, 보증금 및 차임의 구체적인 내용은 미상으로 확인됩니다.

이로 인해 보증금 전액 미회수 또는 대항력 있는 임차인 인수 등 예상치 못한 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건 주위에는 아파트 밀집 지역과 함께 다양한 근린생활시설, 주상복합 건물이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 인근에 농수산물도매시장도 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 본 건과 직접적으로 인접한 혐오시설(교도소, 쓰레기 소각장, 납골당 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 대규모 도시 지역에서는 생활권 내 폐기물 처리 시설 등 잠재적 혐오시설의 존재 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

본건 인근에 대전대화초등학교가 소재하여 초등 교육시설 이용이 편리합니다.

5.2. 아파트 단지 내 부대시설

신동아아파트는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

5.3. 주차 정보

총 주차 대수는 380대로, 지상에 6대, 지하에 21대가 주차 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 특성

본 물건은 유동화된 자산으로, 일반적인 경매 물건보다 채권 양도 및 관리에 있어 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.2. 미상 임대료/보증금

등기부상 임차인 현황에서 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 현황조사서 상 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로 확인되었습니다.

이는 낙찰자가 해당 임차인의 권리관계를 정확히 파악하지 못할 경우, 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 명도 지연의 원인이 될 수 있습니다.

6.3. 지상권 존재 가능성

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시된 점은 매우 이례적이며, 큰 리스크 요인입니다.

해당 지상권의 내용, 존속 기간, 소유주 등 구체적인 사항을 반드시 파악해야 하며, 이는 건물 가치 및 이용에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 건축 연식

본 아파트의 사용 승인일은 1990년 11월 13일로, 건축된 지 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 물건은 대전광역시 대덕구 오정동에 위치한 아파트로, 준수한 입지와 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 임차인의 보증금 및 차임 미상 등 권리관계 및 명도 관련 불확실성이 매우 큰 물건입니다.

유동화 물건이라는 특성 또한 추가적인 고려 사항입니다.

7.2. 시장 시세 동향

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(84.56㎡ ~ 99.75㎡)의 아파트가 2억 3천만원에서 2억 8천만원 수준에서 거래되었습니다.

본건의 감정가는 2억 6천 8백만원으로, 최근 고가 거래 사례와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

하지만, 명확하게 인수해야 할 권리가 확인된다면 시장 가격보다 현저히 낮은 금액으로 낙찰받아야 할 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 가격 경쟁력

만약 지상권 및 임차인 관련 리스크를 충분히 해소하거나 관리할 수 있다면, 현재 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

다만, 이러한 리스크 요인들은 가격 메리트를 상쇄할 수 있는 수준입니다.

8.2. 입지 장점

대전광역시 대덕구 오정동이라는 입지 자체는 지속적인 주거 수요가 있는 지역입니다.

생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

8.3. 향후 가치 상승 기대

리스크 요인 해소 시, 지역 내 아파트 가격 상승에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 및 감정가 비교

본건의 감정가는 268,000,000원입니다.

최근 유사 면적(약 85㎡~100㎡)의 거래가는 230,000,000원에서 280,000,000원 수준입니다.

본건은 111.69㎡(약 33.78평)로, 이러한 최근 시세 대비 가격은 경쟁력 있을 수 있습니다.

9.2. 리스크 반영 고려

"매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 명시된 특이사항과 임차인 보증금/차임 미상 등은 매우 큰 위험 요소입니다.

이러한 불확실성은 낙찰가의 상당한 할인을 요구합니다.

따라서, 본건의 경우 감정가의 70~80% 수준인 187,600,000원에서 214,400,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

정확한 지상권의 내용과 임차인 관계를 면밀히 조사한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

단, 280,000,000원의 가격에 거래된 99.75㎡ 면적의 아파트 사례를 고려할 때, 리스크가 완전히 해소될 경우 잠재적 가치는 더 높을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.