나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3960 [1] 대전광역시 서구 도안동 2354 트리풀시티레이크포레 309동 7층703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 "대전호수초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 각종 근린생활시설 및 아파트단지, 학교, 관공서 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하고 있는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 / 지상 20층 건물 내 7층 703호로서,
-외벽 : 외장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등임.
-창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고·평탄하며 대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로 및 남측으로 노폭 약 16m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있으며, 서측으로 공원용지를 사이에 두고 노폭 약 50m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2020-04-21), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2020-04-21)(도안 갑천지구 친수구역), 연결녹지(20 20-04-21)(저촉), 완충녹지(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 친수구역(2018-06-14)<친수구역활용에관한특별법>, 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역).

공부와의 차이

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견’ 참조바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타 : 본건은 이해관계인의 부재 및 폐문부재로 건물 내부를 직접 확인하지 못하여 집합건축물대장상의 건축물현황도와 외관상 건물구조 및 상태의 관찰과 탐문 등에 의하였음.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

1.1. 1.사건번호

대전지방법원 2025타경3960 (1)

1.1. 2.경매구분

부동산임의경매

1.1. 3.채권자

대OOOOOOOO

1.2. 물건현황

1.2. 1.소재지

대전광역시 서구 도안동 2354 트리풀시티레이크포레 309동 7층703호

1.2. 2.용도

아파트

1.2. 3.건축년도

2021년 10월 7일 사용승인

1.2. 4.구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 2층 / 지상 20층 건물 내 7층 703호

1.2. 5.면적

* 건물 전용면적: 84.94㎡ (약 25.7평)

* 아파트 총면적 (단지 전체): 204951.17㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지면적 (단지 전체): 108150.70㎡

* 토지지분: 0㎡

* 건물지분: 84.9389㎡

1.3. 감정가및매각조건

1.3. 1.감정가

795,000,000원

1.3. 2.매각대상

토지/건물 일괄매각

1.3. 3.매각조건특이사항

대지권 미등기 상태이나, 매각목적물 및 평가에 포함되어 매각됨.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 "대전호수초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 각종 근린생활시설, 아파트 단지, 학교, 관공서 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통 수준임.

* 토지 형상은 인접 토지 대비 등고·평탄하며 대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 연결녹지(저촉), 완충녹지(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 친수구역, 중점경관관리구역 등 복합적인 토지 이용 계획이 수립되어 있음.

2.2. 교통

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

* 북측으로 노폭 약 20m, 남측으로 노폭 약 16m의 포장도로에 각각 접하고 있으며, 서측으로는 공원 용지를 사이에 두고 노폭 약 50m의 포장도로가 소재함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 변동: 대전도시공사(보존) → 윤종필(이전, 2021-12-16)

* 채무 현황:

* 근저당: 대전서부새마을금고 (말소기준권리, 2021-12-16, 840,000,000원)

* 압류: 국민건강보험공단 (말소, 2025-07-02)

* 가압류: 신한카드 (말소, 2025-08-21, 11,483,856원)

* 임의경매: 대전서부새마을금고 (말소, 2025-11-03, 677,536,920원)

* 등기부 채권 총액: 851,483,856원

3.2. 임차인현황

* 임차인 정보: 미상임. 본건은 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 건물 내부를 직접 확인하지 못하였음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 관련 주의 문구: 인수되는 보증금이 없는 것으로 확인되나, 내부 확인 불가로 인해 실제 점유 관계는 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는권리

* 상기 등기부 현황 및 물건명세서 내용을 종합할 때, 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인이 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권은 본건에 해당 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

* 본건 주변으로는 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 단지 내 상가 및 인근 상업 지구를 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내/인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주차: 총 60대 (지상 6대, 지하 54대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

* 전기차 충전기: 지하 23대

5.2. 교육시설

* 대전호수초등학교가 북측 인근에 소재하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 주변에 다수의 학교가 밀집해 있어 교육 환경이 우수한 편입니다. (상대/절대보호구역 지정)

6. 잠재적리스크

6.1. 대지권미등기

* 대지권 미등기 상태이나, 감정평가 및 매각목적물에 포함되어 있어 매각으로 소유권 이전이 가능합니다. 다만, 추후 대지권 등기 절차 진행 시 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 기타확인사항

* 건물 내부 미확인: 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 건물 내부를 직접 확인하지 못하여, 내부 상태, 마감재, 설비 상태 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 탐문 및 외부 관찰에 의존하였으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

* 주변 환경: 제공된 정보 및 일반적인 조사 결과, 특별한 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

7. 종합의견

* 본 물건은 대전광역시 서구 도안동에 위치한 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 유의해야 할 사항이며, 대지권 미등기라는 특수성이 있으나 매각 포함으로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 건물 내부 미확인으로 인한 상태 파악의 어려움은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자포인트

* 신축 아파트: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 우수한 학군 및 생활 인프라: 초등학교가 인접해 있으며, 주변에 각종 편의시설과 녹지 공간이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 대지권 미등기 처리: 매각 시 소유권 이전과 함께 대지권 등기 진행이 가능하여, 향후 자산 가치 상승에 긍정적일 수 있습니다.

9. 예상입찰가

* 감정가: 795,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 6월): 665,000,000원 ~ 705,000,000원

* 최근 전월세 시세: 보증금 4,000만원 ~ 5,500만원 (월세 0원 ~ 145,000원)

* 본 물건의 최근 실거래가가 감정가보다 현저히 낮은 점을 감안하여, 시장 가격을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 전용면적 84.94㎡의 최근 평균 거래가는 약 683,333,333원 수준으로 파악됩니다.

* 신축 아파트의 장점, 향후 시세 상승 가능성, 그리고 낙찰 후 발생할 수 있는 부대 비용 등을 고려하여, 입찰가는 약 700,000,000원 ~ 720,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

* 추천 입찰가: 710,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.