나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34801 [1] 경기도 김포시 사우동 1309 울루물루타운 102동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 사우동 소재 "김포여자중학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 5층 내 2층 201호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 스톤코트 등 마감. 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 토지의 서측 및 북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역( 문화예술과 협의)<경기도문화재보호조례>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포여자중학교,김포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(김포여자중학교,김포고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(방공기지 : 1km)(협의지역, 공군제3175부대관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구(도시관리과 협의요함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 역사문화환경보존지역(문화예술과 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(사우처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)임. <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34801 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 사우동 1309 울루물루타운 102동 2층 201호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 188,000,000원

* 토지면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

* 건물면적: 47.12㎡ (약 14.25평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축년도: 2014년 (사용승인 2015년)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 김포시 사우동 소재 "김포여자중학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

* 도로상태: 본건이 속한 토지의 서측 및 북동측으로 도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 북대전세무서장의 압류 (2021-05-07)

* 총 채권액: 약 203,696,559원 (등기부채권 총액 기준)

* 낙찰로 인해 소멸되는 권리: 모든 압류, 가압류, 강제경매, 주택임차권 등기 (을구 3번 주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정)

* 인수되는 권리: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 백 )

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-03

* 확정일자: 2021-02-15

* 배당신고일자: 2023-03-10

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 보증 임차인으로, HUG에서 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서를 제출하여 낙찰 시 보증금 인수 의무 없음.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축년도의 다세대주택 거래 사례를 비교했을 때, 본건의 감정가(188,000,000원) 대비 시장 시세는 다소 높은 것으로 판단됩니다.

* 예시 1: 2018년식, 68.48㎡, 175,000,000원 (평당 약 256만원)

* 예시 2: 2014년식, 45.32㎡, 124,000,000원 (평당 약 274만원) - 본건과 면적 및 건축년도 유사

* 예시 3: 1987년식, 34.13㎡, 70,000,000원 (평당 약 205만원) - 연식 및 면적 차이 큼

* 시세 추정: 유사 면적 및 연식의 거래 사례(예시 2)를 기준으로 평당 약 274만원을 적용 시, 본건(47.12㎡)의 적정 시세는 약 129,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가와 시세 간의 차이가 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 주거환경: 본건은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 김포여자중학교, 김포고등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 편의시설: 대중교통 이용이 용이하고 차량 접근이 가능하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 주변시설: 제공된 정보 내에서 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 시세 차이: 최근 실거래가 대비 본건의 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 확보에 제약이 있을 수 있습니다.

* 재정비촉진지구: 개발 사업 진행 상황에 따라 장기적인 가치 상승이 기대될 수 있으나, 사업 지연 또는 변경 시 불확실성이 존재합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 특별 조건으로 인한 추가적인 변동 가능성 (자세한 내용은 HUG 측 문의 필요).

* 토지이용계획 및 제한상태: 공항 고도 제한, 역사문화환경보존지역, 군사시설 보호구역, 토지거래허가구역 등 다양한 규제가 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 특히 '외국인 등 용도: 단독다가구아파트연립다세대'에 대한 토지거래허가구역 지정 기간(25.8.26.~26.8.25.) 확인 필요.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 김포시 사우동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 접근 가능한 물건입니다.

* 다만, 감정가 188,000,000원 대비 최근 유사 거래 사례 시세는 120,000,000원~130,000,000원 수준으로 추정되어, 감정가와의 괴리가 상당한 점은 유의해야 합니다.

* 재정비촉진지구 지정 등 향후 개발 가능성은 있으나, 다양한 토지 이용 제한 및 HUG 인수조건 변경 사항 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 권리 없음: 권리 관계가 명확하여 안전하게 취득 가능합니다.

* 재정비촉진지구 지정: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* HUG 보증 임차인: HUG 관련 특별 조건으로 인해 명도 및 보증금 관련 이슈가 정리되어 있어 명도 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 188,000,000원입니다.

* 주변 유사 면적 및 연식의 최근 실거래가를 분석한 결과, 적정 시세는 약 120,000,000원 ~ 130,000,000원으로 추정됩니다.

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 가능성을 고려하더라도, 현재 시점에서 감정가(188,000,000원)는 시세보다 높은 수준입니다.

* 따라서, 시세 범위를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 보수적으로 접근 시, 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. (시세 대비 감정가 괴리 및 향후 개발 가치 변동성 감안)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.