나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64622 [1] 경기도 파주시 야동동 586 대방아파트 115동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야동동 소재 '문산제일고등학교' 북서측 근거리에 위치하는 부동산으로 주변은 아파트단지 및 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 15층 건물 내 제3층 제304호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 주차설비, 소화전 및 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완경사지를 등고평탄하게 부지조성한 2필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 20미터 내외 아스팔트 포장도로를 통하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 개발진흥지구 , 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : -

물건 비고

신청채권자인 한국주택금융공사(양도전:주택임차권자 차현석)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.23.자 확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64622 (1)

소재지: 경기도 파주시 야동동 586 대방아파트 115동 3층304호

용도: 아파트

감정가: 135,000,000원

토지면적: 36.99㎡ (약 11.19평)

토지지분: 36.9852㎡ (약 11.19평)

건물면적: 59.73㎡ (약 18.07평) (전용면적 기준, 분양면적은 이보다 넓을 수 있음)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야동동 소재 '문산제일고등학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 토지 이용 현황

본건은 인접 토지 대비 완만한 경사를 이루는 부정형 토지 위에 조성된 아파트 단지의 일부로, 건부지로 이용되고 있습니다.

* 도로 접근성

단지 남동측으로 폭 약 20미터의 아스팔트 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 진출입이 원활합니다.

* 토지 이용 계획

본건 토지는 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육 제한 구역 및 토지거래 계약 허가 구역(외국인 등 특정 대상)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을15번 주택임차권(차 , 170,000,000원, 2022.06.14. 확정)보다 늦은 2025년 10월 31일 접수된 갑7번 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(175,367,168원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 주요 권리 분석

- 신청채권자인 한국주택금융공사는 2026년 6월 23일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

- 이에 따라, 비록 과거 임차인(차 )이 존재했더라도 해당 임차권은 대항력을 상실한 것으로 판단되며, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

- 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 집합건물 등기부 요약

- 갑4, 갑6: 소유권 이전 이력 (장종기, 이영수)

- 을15: 주택임차권 (차 , 170,000,000원, 말소)

- 갑7: 강제경매 (한국주택금융공사, 175,367,168원, 말소기준권리)

4. 상권분석

* 주거 및 상업 환경

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 단지 내 및 인근 상가들을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 잠재적 혐오시설 유무 (검색 결과)

주변 지역을 조사한 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 이는 인근 지역의 일반적인 개발 현황 및 공공 데이터베이스 조사 결과에 기반한 것이며, 실제 현장 방문 시 주변 환경을 상세히 확인하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태

본 건은 철근콘크리트조 경사지붕 15층 건물 중 3층에 위치한 호실로, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 전반적인 관리 상태는 무난한 것으로 평가됩니다.

* 편의시설 및 학군

단지 내 및 인근에 다양한 편의시설이 갖추어져 있으며, '문산제일고등학교'가 인접해 있어 교육 환경도 양호합니다.

* 부대시설

위생 및 급배수 설비, 승강기, 주차 설비, 소화전 및 화재 탐지 설비 등 아파트로서 필수적인 설비들을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차권 관련 사항

비록 '대항력있는 임차인'이라는 특이사항이 언급되었으나, 신청채권자인 한국주택금융공사가 제출한 확약서를 통해 해당 임차인의 대항력이 포기되었고 임차권 등기 말소에 동의한 점이 확인되었습니다. 따라서 임차인으로 인한 직접적인 인수 부담이나 법적 분쟁의 소지는 매우 낮은 것으로 판단됩니다.

* 공동담보 및 HF 인수조건 변경

본건은 공동담보 및 HF 인수조건 변경 등의 사유가 명시되어 있으나, 권리 분석 결과 인수해야 할 채무나 보증금이 없는 것으로 나타나, 이러한 사항이 물건 자체의 가치에 직접적인 부정적 영향을 미치지는 않을 것으로 보입니다.

* 토지 이용 규제

본건 토지는 토지거래계약 허가 구역(외국인 등 특정 대상)에 해당하므로, 해당 대상 구매 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야동동에 위치한 아파트로, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 권리 관계상 가장 중요한 부분인 임차인 관련 위험 요소가 확약서 제출로 인해 해소된 상태이며, 매각으로 인한 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 파악됩니다. 감정가 1억 3천 5백만원을 기준으로, 시장 상황 및 낙찰 경쟁률에 따라 적정 가격 결정이 필요할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 권리 안전성

가장 큰 장점은 임차인의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의로 인해 권리상 위험이 거의 없다는 점입니다. 인수 보증금 0원 처리가 명확합니다.

* 주거 편의성

안정적인 아파트 단지 내 위치, 편리한 교통 및 인근 교육 시설(문산제일고등학교) 등으로 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 가치

파주 지역의 개발 계획 및 주택 시장 동향에 따라 향후 자산 가치 상승의 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 다양한 외부 요인에 의해 결정되므로, 정확한 산출을 위해서는 상세한 시장 조사와 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석이 선행되어야 합니다.

현재 제시된 감정가는 135,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다. 통상적으로 경매 물건은 감정가의 70~80% 수준에서 입찰 경쟁이 시작되어, 물건의 선호도 및 경쟁 상황에 따라 감정가를 상회하는 경우도 많습니다.

따라서, 본 건은 권리상의 하자 없이 상태가 양호한 아파트임을 감안할 때, 시장 상황 및 경쟁 강도를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 보수적으로 접근한다면 감정가의 80~90% 수준, 적극적으로는 감정가 수준 또는 그 이상까지도 고려해 볼 수 있으나, 이는 철저한 사전 조사를 통해 결정될 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.