나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경272 [1] 강원특별자치도 강릉시 성산면 관음리 산92 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 강릉시 성산면 관음리 소재 "관음2리경로당" 북서측 인근에 위치하며, 주위 는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 마을주변 야산지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 불가하며, 대중교통사정 불편함.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서 남동하향 완경사지이며, "활잡목 자생 중인 자연림" 상태임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든 축종 사육제한구역), 보전산지, 임업용산지.

제시목록 외의 물건

항공사진 상, 일부 분묘가 소재하는 것으로 추정됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 공유물분할경매로 공유자우선매수권 적용 없음
- 지상 분묘 추정 부분 소재하나, 토지 전체 면적 대비 영향 미미하여 구애받지 않고 평가, 별도 확인요
- 맹지

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 강릉지원 2025타경272 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 강릉시 성산면 관음리 산92

* 용도: 임야

* 감정가: 39,630,700원

* 토지면적: 10711.00㎡ (약 3240평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 경매구분: 공유물분할을위한경매(부동산)

* 채권자: 임OO

* 특이사항: 공유물분할경매, 공유자우선매수신고, 공동담보, 분묘기지권

* 주의사항: 공유물분할경매로 공유자우선매수권 적용 없음, 지상 분묘 추정 부분 소재하나 토지 전체 면적 대비 영향 미미하여 별도 확인 필요, 맹지

* 감정평가서요약: 토지감정요항표

* 물건명세서 작성일: 2026-06-26

2. 입지조건

* 주위 환경: 강원특별자치도 강릉시 성산면 관음리 소재 "관음2리경로당" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 마을 주변 야산지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 불가하며, 대중교통 사정이 불편합니다.

* 인접 도로상태: 본건은 맹지입니다.

3. 권리분석

* 경매 목적: 공유물분할을 위한 경매입니다.

* 채권자: 임OO (임의경매 신청 채권자)

* 말소기준권리: 2025년 10월 27일자 임동일의 임의경매 (갑7, 채권액 34,810,750원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 지상에 소재 추정되는 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여부는 불분명하며, 이는 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수되는 임차인은 없습니다.

* 등기부 요약:

* 갑1: 최상만 외 3명 소유권 등기 (2003-06-12)

* 갑2: 최지만 (최상만 지분 전부 이전, 2004-03-20)

* 갑3: 김운백 (김금돌 지분 전부 이전, 증여, 2007-06-25)

* 갑5: 임동일 (최지만 지분 전부 이전, 임의경매로 인한 매각, 2010-01-12)

* 갑7: 임동일 임의경매 개시 결정 (2025-10-27)

* 등기부채권 총액: 0원으로 기재되어 있으나, 이는 해당 경매 개시 결정 이전의 특정 채권 총액을 의미하는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 본건은 농림지역의 임야로서, 주위 환경은 농경지와 야산지대가 혼재된 지역입니다.

* 제공된 정보만으로는 통상적인 상권 분석을 위한 정보(점포 밀집도, 유동인구, 업종 분포 등)가 부족합니다.

* 주변에 상업 시설이나 관련 시설에 대한 구체적인 정보는 없습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

5. 생활정보

* 본건 소재지는 강릉시 성산면 관음리 야산지대로, 마을이 형성되어 있으나 농경지 및 임야가 주를 이룹니다.

* 차량 접근이 불가하고 대중교통 사정이 불편하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 낮습니다.

* 주변 생활 정보는 제한적이며, 자연환경 외에 별도의 인프라 정보는 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 인접 도로와의 직접적인 연결이 없어 차량 접근이 불가능하며, 토지 이용 및 활용에 있어 심각한 제약이 있습니다.

* 분묘기지권: 항공사진상 분묘가 소재하는 것으로 추정되며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 향후 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다. (토지 전체 면적 대비 영향은 미미하다고 평가되었으나, 반드시 별도 확인이 필요합니다.)

* 토지 이용 제한: 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한구역), 보전산지, 임업용산지로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위가 엄격히 제한됩니다.

* 공유물분할경매: 공유물 분할을 위한 경매로서, 타 공유자와의 관계 및 협상, 향후 분쟁 가능성을 고려해야 합니다. 공유자 우선매수권은 적용되지 않습니다.

* 자연림 상태: 현재 "활잡목 자생 중인 자연림" 상태로, 토지를 활용하기 위해서는 별도의 개간 및 정지 작업이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 강릉시 성산면의 농림지역에 위치한 임야로서, 맹지라는 치명적인 접근성 문제를 안고 있습니다.

* 또한, 분묘기지권이라는 불확실한 권리 관계가 존재하여 투자 전 면밀한 확인이 요구됩니다.

* 이러한 여러 제약 사항들로 인해 일반적인 부동산 투자 관점에서는 신중한 접근이 필요합니다.

* 본 경매는 공유물 분할을 목적으로 하므로, 토지의 실질적 가치 평가와 함께 소유권 관계 및 절차적 측면을 중요하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 가격으로 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

* 장기적인 관점에서 주변 지역의 개발 가능성을 염두에 둔다면, 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다. (단, 접근성 및 이용 제한 문제를 해결할 수 있다는 전제 하에)

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 감정가 39,630,700원을 기준으로 하되, 맹지, 분묘기지권 성립 불확실, 농림지역 등의 토지 이용 제한 등 모든 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다.

* 본 경매는 공유물 분할 목적이므로, 타 공유자의 매수 의사 및 협상 결과 또한 입찰가 결정에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

* 실제 입찰 시에는 현장 답사를 통해 정확한 물건 상태를 파악하고, 투자자의 리스크 감수 능력 및 자금 계획에 맞춰 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.