나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101533 [1] 경기도 군포시 당동 746-4 동서노블레스 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 '군포중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장 및 1호선 '군포역'이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 제7층 제701호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복6차선의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역), 상대보호구역, 과밀억제지역, 과밀억제지역(2022-09-06), 과밀억제권역(2022-09-06), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경101533 (1)

* 소재지: 경기도 군포시 당동 746-4 동서노블레스 7층701호 (신주소: 경기도 군포시 군포로 561 (당동) 동서노블레스 7층701호)

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 182,000,000원 (1억 8천 2백만 원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 토지 및 건물 현황

* 토지면적: 10.44㎡ (약 3.16평)

* 건물면적: 42.36㎡ (약 12.81평) (전용면적 기준)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 군포시 당동 소재 '군포중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장 및 1호선 '군포역'이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통상황은 보통임.

* 도로상태: 본 건 동측으로 왕복6차선의 아스팔트포장도로에 접함.

1.3. 건축물 정보

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 제7층 제701호

* 외벽마감: 석재붙임 마감 등

* 창호: 샷시창호

* 준공일: 2015년 05월 07일

* 주요용도: 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔) (본 건은 오피스텔로 이용 중)

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2023년 06월 20일 접수, 갑4)

* 말소예상 권리:

* 국민건강보험공단의 압류 (갑4)

* 한국주택금융공사의 강제경매 (갑5, 사건번호 2025타경101533)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 순위 4번 주택임차권 (김진호)

* 등기접수일: 2024년 12월 12일

* 임대차보증금: 150,000,000원 (1억 5천만 원)

* 전입일자: 2022년 12월 06일

* 확정일자: 2022년 08월 30일

* 내용: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 인수되는 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 150,000,000원 (1억 5천만 원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 06일

* 확정일자: 2022년 08월 30일

* 대항력: 있음 (매수인이 보증금 잔액을 인수해야 함)

* 권리분석 요약: 본 건의 말소기준권리보다 선순위인 을구 4번 김진호 임차인의 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 합니다.

1.5. 상권분석

* 주위이용현황: 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로, 주거 및 상업 복합 기능 지역임.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)에 접함.

* 규제 및 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.28까지, 외국인 등 대상)으로 지정되어 있어 향후 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있음.

1.6. 생활정보

* 교육시설: 인근에 군포중학교가 소재함.

* 교통시설: 1호선 군포역 인접으로 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

1.7. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김진호 씨에게 지급해야 할 보증금 1억 5천만 원입니다. 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 해당 금액은 매수인이 추가로 인수해야 하므로 총 투자 비용이 증가합니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상의 경우 토지 거래 시 허가를 받아야 하므로, 외국인 투자자에게는 제약이 될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 감정평가서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 실제 임대 중인지, 임대료 수준은 어느 정도인지 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 군포시 당동에 위치한 오피스텔로, 군포역 역세권에 해당하며 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 지역에 소재합니다. 건물은 준공된 지 약 10년가량 되어 관리 상태는 보통으로 예상됩니다. 그러나 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당으로 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우 매수인이 1억 5천만 원의 보증금을 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실제 낙찰가의 상당 부분이 임차인 보증금으로 지출될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 1호선 군포역 인접으로 교통 편리성이 우수함.

* 혼합지역: 오피스텔, 주택, 상업시설이 혼재된 지역으로 안정적인 수요 기대.

* 잠재적 시세 상승 여력: 군포시 개발 계획 등에 따라 시세 상승 가능성 있음.

1.10. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 182,000,000원

* 건물 면적 (전용): 42.36㎡ (약 12.81평)

* 인수해야 할 임차인 보증금: 150,000,000원 (김진호, 대항력 있음, 을구 4번)

* 시장 시세 분석:

* 본 건이 소재한 경기도 군포시 군포로 561 (당동) 동서노블레스와 인근 지역의 유사 면적(40~50㎡) 오피스텔 매매가는 현재 약 1억 7천만 원에서 2억 1천만 원 수준에서 형성되어 있습니다.

* 이는 감정가 1억 8천 2백만 원이 시장가치 범위 내에 있음을 시사합니다.

* 투자금 산정:

* 매수인에게 인수되는 임차인 보증금 1억 5천만 원은 낙찰가와 별개로 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액입니다.

* 따라서, 감정가 수준인 1억 8천 2백만 원에 낙찰받을 경우, 총 매수인의 부담은 약 1억 8천 2백만 원 (낙찰가) + 1억 5천만 원 (인수 보증금) = 3억 3천 2백만 원에 달합니다. 이는 현재 시장가치 범위를 훨씬 상회하는 금액입니다.

* 예상 입찰가 제안:

* 수익성 확보를 위해서는 총 지출 금액(낙찰가 + 인수 보증금)이 시장가치 또는 그 이하가 되도록 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

* 인수해야 할 보증금 1억 5천만 원을 고려할 때, 낙찰가는 최소한의 시장가치(약 1억 7천만 원)를 기준으로 산정하더라도, 1억 7천만 원 (최소 시장가치) - 1억 5천만 원 (인수 보증금) = 2천만 원을 넘지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

* 인수 위험, 명도 관련 비용, 향후 예상되는 수리비 등을 종합적으로 고려할 때, 실제 입찰가는 더욱 낮게 책정될 필요가 있습니다.

* 제안하는 예상 입찰가 범위: 20,000,000원 ~ 50,000,000원. 이 범위는 인수 보증금 1.5억 원을 별도로 부담해야 하는 고위험 투자를 감안한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사와 권리관계 재확인 후 결정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.