나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101528 [1] 경기도 군포시 산본동 1088 한양목련아파트 1212동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오감정 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 산본동 소재 "산본중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 교육시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 지하1층, 지상21층 건물 중 제3층 제302호로서 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 서측으로 왕복 6차선, 남측으로 왕복 2차선, 동측으로 왕복 4차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

산본동 1088 : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 개발행위허가제한지역(2024-09-11) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대) 산본동 1091 : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 개발행위허가제한지역(2024-09-11) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 건축물대장 총괄표제부에 조립식패널조 창고(면적: 1221동 20㎡, 층수: 지상1층) 불법증축으로 위반건축물로 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안양지원 2025타경101528 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 군포시 산본동 1088 한양목련아파트 1212동 3층 302호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 지하 1층, 지상 21층 건물 중 제3층 제302호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 6억 5천 4백만원

토지면적: 61.66㎡ (약 18.65평)

건물면적: 126.83㎡ (약 38.36평)

1.4. 특이사항

중복사건 (2025타경101528, 2025타경101725 등)

개발행위허가제한구역 (2024년 9월 11일 지정)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 군포시 산본동 소재 "산본중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 근린생활시설, 교육시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 소재 부지는 서측 왕복 6차선, 남측 왕복 2차선, 동측 왕복 4차선 도로와 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.3. 지역 분석 (토지이용계획 포함)

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

지구단위계획구역에 포함되어 있으며, 중로 1류(폭 20~25m) 및 중로 2류(폭 15~20m) 도로와 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대/절대보호구역(교육환경) 등으로 지정되어 있습니다.

과밀억제지역에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 28일 지정, 2026년 8월 25일까지)으로, 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 대해 외국인 등 거래 시 허가가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

다수의 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등기 내역이 존재합니다.

등기부채권 총액은 약 11억 4천 7백만원입니다.

3.2. 말소기준권리

2019년 12월 17일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을16)이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수 또는 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없어 보이며, 말소기준권리 이후 등기된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 명시되어 있지 않아 잠재적 위험 요인이 될 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 보증금 합계는 0원으로, 인수하는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

인근에 산본중학교 등 교육시설이 있어 학생 및 학부모 유동인구가 있으며, 공원 등 휴식 공간도 자리하고 있어 배후수요가 풍부한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

단지 내 또는 인근에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 부대시설이 있습니다.

산본중학교가 북동측 인근에 위치하며, 기타 교육시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 주거 편의시설

단지 내 지하 주차장(29대 전기차 충전기 설치) 및 지상 주차 공간이 마련되어 있습니다.

위생 및 급배수, 난방, 승강기, 소화전 등 아파트 필수 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 불법 건축물

건축물대장 총괄표제부상 '1221동 20㎡ 규모의 조립식패널조 창고'가 불법 증축된 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 철거 명령 등의 행정 처분 대상이 될 수 있으며, 재산권 행사나 향후 매각 시 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 개발행위허가제한

본건 토지는 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어, 건축물의 신축, 증축, 개축, 토지 형질변경 등 개발행위에 제한이 따릅니다.

6.3. 토지거래허가구역

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 용도 및 대상자(예: 외국인)의 경우 관할 관청의 허가를 받아야 거래가 가능합니다. (2026년 8월 25일까지)

6.4. 중복사건

동일 물건에 대한 여러 경매 사건이 중복으로 진행되고 있거나 진행된 이력이 있어, 절차상의 복잡성이나 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군포시 산본동의 준수한 주거 환경에 위치한 아파트입니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 평가된 점은 긍정적이나, 불법 건축물 존재, 개발행위허가제한, 토지거래허가구역 지정 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

특히 불법 건축물 문제는 향후 이행강제금 부과 및 철거 등 추가적인 비용 발생 가능성이 있으므로, 사전 확인 및 전문가 상담이 필수적입니다.

주변 지역에서 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 실거래가 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가(약 7억 8백만원)보다 감정가(6억 5천 4백만원)가 약 8% 낮게 책정되었습니다.

* 우수한 입지: 산본중학교 인근에 위치하며, 주변 교통 및 생활 인프라가 양호합니다.

* 정비된 아파트 단지: 총 22동, 1040세대의 대규모 단지로 관리 및 생활 편의성이 높습니다.

* 토지 지분: 아파트 건물을 위한 토지 지분을 확보하게 됩니다.

9. 예상 입찰가

본건은 126.83㎡ (약 38.36평) 면적의 아파트입니다.

최근 유사 면적 거래 사례는 약 7억 8백만원 수준입니다. (126.834㎡, 2026년 6월 6일 거래)

감정가는 6억 5천 4백만원입니다.

불법 건축물, 개발행위허가제한 등 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 일정 할인율 적용을 고려해야 합니다.

현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 분석한 결과, 적정 입찰가 범위는 5억 9천만원 ~ 6억 2천만원으로 예상됩니다.

본 보고서에서는 6억 1천만원 수준을 목표 입찰가로 제안합니다. 이는 보수적인 접근이며, 현장 조사 및 권리 분석 강화에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.