나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53626 [1] 경기도 안산시 상록구 팔곡이동 402-2 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 상록구 팔곡이동 소재 '팔곡초등학교' 동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재 하는 등 제반 교통상황은 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 제4층 건물 내 제1층 제101호로서, 외벽 : 페인트칠 마감 등 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

"다세대주택(방2,욕실1,거실 및 주방1)"임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화설비, 전기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접대지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 폭 약 9미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭8m~10m)(접합) 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(팔곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에관한 특별법>,도시교통정비지역도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53626 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 팔곡이동 402-2 1층101호

건물명: 덕산빌라

토지면적: 24.53㎡ (약 7.42평)

건물면적: 37.08㎡ (약 11.22평)

감정가: 76,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 경기도 안산시 상록구 팔곡이동 소재 '팔곡초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황:

대상 물건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 양호함.

토지 형상 및 이용상태:

인접 도로 및 인접 대지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태:

본 건 동측 및 북측으로 폭 약 9미터의 포장도로에 각각 접함.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리: 2012년 12월 26일 농협은행주식회사 근저당권 (을3) (말소 예정)

현재 진행 중인 경매 개시 결정: 2025년 10월 31일 (채권액: 35,416,793원, 채권자: 농협은행주식회사) (갑15)

현재 등기부 상 채무 총액 (근저당, 압류 등): 103,200,000원

현재 등기부 상 압류: 안산세무서장 (2020년 2월 13일) (갑11), 안산시 (2024년 10월 17일) (갑14) (모두 말소 예정)

임차인 현황:

임차인: 강

보증금: 20,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2022-02-09

확정일자: 2024-01-16

배당신고일자: 2025-11-17

대항력: 없음

비고:

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 해당 권리 없음)

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 학교(팔곡초등학교) 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 대중교통 접근성이 양호하여 지역 주민들의 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

팔곡초등학교 인근에 위치합니다.

주변 지역은 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화물건:

일반 경매물건과 달리 유동화 전문 회사나 자산관리 회사가 관련될 수 있어 절차상 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

건축물 현황:

1991년 사용승인된 건물로, 건축 연식이 있어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7층 이하), 소로1류, 소로2류, 가축 사육제한구역, 상대보호구역(팔곡초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등의 규제를 받고 있어 향후 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 팔곡이동에 위치한 다세대주택으로, 대항력 없는 임차인이 존재하여 낙찰자가 인수하는 보증금 부담은 없습니다. 교육 시설 및 교통 여건이 비교적 양호한 지역에 소재하고 있습니다. 건축 연식 및 일부 토지 이용 규제를 고려할 때, 투자 목적에 따라 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

인수되는 보증금 없는 임차인:

권리분석상 낙찰자가 부담할 임차 보증금이 없어 명도가 비교적 용이할 수 있습니다.

실거주 목적:

소형 면적으로 1인 가구나 소규모 가구의 실거주용으로 고려해 볼 수 있습니다.

향후 시세 상승 가능성:

지역 개발 계획이나 주변 시세 변화에 따라 투자 가치가 상승할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 76,000,000원

주변 시세 분석:

최근 주변 다세대주택 실거래가를 분석한 결과, 2009년식 74.18㎡는 133,000,000원, 2009년식 72.05㎡는 167,000,000원, 1996년식 59.55㎡는 110,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건은 건물 면적 37.08㎡ (약 11.22평)으로, 주변 시세 대비 면적이 작습니다.

면적당 가격으로 환산 시, 주변 거래 사례는 약 180만 원/㎡ ~ 230만 원/㎡ 수준입니다.

본 물건의 면적(37.08㎡)에 이를 적용하면 약 66,744,000원 ~ 85,284,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 76,000,000원은 이 범위 내에 있으며, 인근 실거래가보다 낮은 면적의 소형 주택임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없다는 점을 고려하면, 감정가 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위:

70,000,000원 ~ 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.