나이스옥션 법원경매 안산 2025타경952 [1] 경기도 시흥시 정왕동 1982-5 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: REM · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "옥터초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 주변은 단독/다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건 내, 외벽 : 인조석 붙임 + 드라이비트 마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택 으로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수/위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형 평지로, 다세대주택 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 폭 약 10M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역 , 고도지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 임대관계 미상임. - 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성된 물건 분석 보고서입니다.

2. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경952 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 1982-5, 3층 302호

건물명: 다세대주택 (삼보홈타운 2동)

토지면적: 28.88㎡ (약 8.74평)

토지지분: 28.875㎡ (약 8.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 59.65㎡ (약 18.05평) (전유면적)

건물지분: 59.65㎡ (약 18.05평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

감정가: 118,000,000원

건축년도: 2001년 12월 20일 (사용승인일: 2002년 04월 26일)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남인천농업협동조합 (채권 최고액: 96,000,000원)

3. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 위치 및 주위환경

본건은 "옥터초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

동측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)입니다.

* 주변 시설

가까운 곳에 옥터초등학교가 위치하며, 인근 지역은 주거단지와 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4. 권리분석

말소기준권리인 남인천농업협동조합의 근저당권(을12, 2015.12.16.)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 집합건물 등기부 요약

* 갑7: 소유권이전 (2004-10-27)

* 갑8: 소유권이전 (2006-09-15)

* 갑11: 소유권이전 (2010-10-21)

* 을12: 근저당권 (남인천농업협동조합, 96,000,000원) - 말소기준권리

* 갑14: 임의경매 (남인천농업협동조합, 53,014,802원) - 말소 (본건)

* 등기부채권 총액: 96,000,000원 (말소기준권리 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (확인된 사항 없음)

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 본 건의 임대 관계는 미상입니다.

5. 상권분석

본건이 소재한 정왕동 지역은 시흥시 내에서도 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 학교와 주거 단지가 있어 기본적인 배후 수요가 존재합니다.

* 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 다세대주택 거래가는 2026년 7월 기준으로 약 7천 7백만원에서 1억 2천 5백만원 사이에서 형성되었습니다.

* 1983-5번지 (대성빌리지 1차, 2001년식, 54.675㎡): 100,000,000원

* 1986-1번지 (트윈빌, 2008년식, 57.02㎡): 125,000,000원

* 2023-3번지 (삼성하이츠빌 2차, 2002년식, 58.62㎡): 77,000,000원

본건(1982-5, 59.65㎡)의 감정가는 118,000,000원으로, 최근 실거래가 범위 내에 있으며, 특히 비슷한 연식과 면적의 사례와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 지역적 특성

정왕동은 시화국가산업단지와 인접하여 배후 주거 지역으로서의 역할을 하고 있습니다. 다세대주택 밀집 지역으로, 소형 주택에 대한 수요가 꾸준히 유지되는 편입니다.

6. 생활정보

* 주변 교통

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 및 광역 교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설

옥터초등학교가 인근에 있으며, 단지 주변으로 소규모 상가들이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경

다세대주택 및 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

7. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상

본 건의 임대 관계가 미상이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 점유자가 누구인지, 임차인이 있는지 여부를 사전에 철저히 파악해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한

역사문화환경보존지역, 고도지구 등 일부 토지이용계획상의 제한 사항이 있어 향후 건물 증개축 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건과 인접한 곳에 심각한 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 시흥시의 전반적인 산업 지역 특성을 고려하여 잠재적 환경 요인을 간과해서는 안 됩니다.

8. 종합 의견

본 건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 다세대주택으로, 경매 물건으로서의 기본적인 요건을 갖추고 있습니다. 입지 조건, 교통, 주변 생활 환경 등은 보통 수준이며, 최근 실거래가와 감정가가 합리적인 범위 내에 있습니다. 말소되는 권리 관계는 명확하나, 임대 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 반드시 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 합리적인 감정가 및 시세

최근 실거래가와 비교 시 감정가가 합리적인 수준으로, 시세 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

* 안정적인 주거 수요

정왕동 지역의 꾸준한 주거 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 정비된 권리 관계

말소기준권리 이후의 권리는 대부분 소멸 예정이어서 권리 분석이 비교적 명확합니다.

10. 예상 입찰가

최근 실거래가, 감정가, 그리고 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적입니다.

본 건의 감정가는 118,000,000원이며, 유사 사례의 최고가 거래액이 125,000,000원이었음을 감안하여, 명도 리스크를 고려한 보수적인 접근으로 112,000,000원 을 적정 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.