나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42808 [1] 경기도 평택시 지산동 683-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중도감정 · 평가일 2025.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지산동 "송탄역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등으로 형성된 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 평지이며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장 군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 목조 기와지붕(현황 철판지붕 등) 단층 건물로서, 외 벽 : 몰탈 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 등, 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

단독주택에 위생 및 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

현황 일부 멸실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록2는 현황 일부멸실상태로 현황 면적(56㎡)에 의해 평가함
3.현황조사서에 기재된 제시외 컨테이너는 매각물건명세서 작성일 기준 부존재하는 것으로 파악됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 평택지원 2025타경42808 (1)

1.2. 소재지: 경기도 평택시 지산동 683-1

1.3. 물건종별: 단독주택

1.4. 감정가: 625,712,000원

1.5. 토지면적: 354.00㎡ (약 107.1평)

1.6. 건물면적: 110.34㎡ (약 33.4평)

1.7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분: 부동산 임의경매

1.9. 채권자: 유케이제십차유동화전문유한회사 (양도인)

1.10. 특이사항: 유동화물건, 건물 일부 멸실 상태.

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 지산동 "송탄역" 동측 인근에 소재합니다.

* 주위환경: 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 도로: 서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

* 주변시설: 송탄역 인근으로 기본적인 편의시설 접근은 용이하나, 평택시 지산동 683-1번지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 비행안전구역 및 소음대책구역으로 지정된 점은 향후 건축 행위 등에 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (접수일자 2013-12-26, 채권최고액 228,000,000원). 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 기타 권리: 다수의 가압류, 압류, 근저당, 임의경매 개시결정 등기 등이 등기부등본상 확인되나, 모두 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 없음. 낙찰자는 모든 등기부상 권리(채무)를 인수하지 않습니다.

* 총 등기부채권액: 약 75,712,591,971원으로 확인되나, 이는 모두 매각으로 소멸될 채무입니다.

* 임차인 현황:

* * 권혁봉

* 보증금: 0원

* 차임: 10,000원

* 전입/확정일자: 2025-07-28

* 배당신고일자: 2025-12-26

* 대항력: 없음

* 권리분석 종합: 임차인 권혁봉은 보증금이 0원이자 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 명도는 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 지산동은 송탄역을 중심으로 한 주거지역으로, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 상업 시설보다는 주거 기능에 초점이 맞춰진 지역으로, 배후 수요는 풍부하나 자체적인 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

* 단독주택으로서의 상업적 가치보다는 토지 자체의 가치 및 향후 활용 방안에 따른 가치 상승을 고려하는 것이 일반적입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 송탄역 인근으로 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 주변에 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 있을 수 있어 자녀 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 주거환경: 조용하고 안정된 주택가 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 상태: 건물 일부 멸실 상태로, 현재 상태로는 주거 사용이 어렵거나 대규모 수리가 필요할 수 있습니다. 평가 면적이 현황 면적(56㎡)과 다르게 평가되었다는 점(건물면적 110.34㎡, 감정평가 요약 56㎡)은 추가 확인이 필요하며, 이는 수리 또는 철거 후 신축을 고려해야 하는 요인입니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있어 건축물의 높이, 용도, 신축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 해당 구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 허가 절차를 확인해야 합니다.

* 유동화 물건: 유동화 전문 유한회사 등이 채권자로 되어 있는 물건은 일반 경매 물건과 절차상 약간의 차이가 있을 수 있으므로, 관련 내용을 사전에 숙지하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 평택시 지산동 송탄역 인근에 위치한 단독주택으로, 354.00㎡의 넓은 대지 면적을 가지고 있습니다.

* 건물은 110.34㎡ 단층으로, 일부 멸실 상태이며 재건축 또는 대수선이 필요한 상태입니다.

* 등기부상 권리 관계는 다수의 채권자가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸되어 인수 부담은 없습니다.

* 임차인은 보증금 0원, 월세 10,000원에 대항력 없는 권리자로, 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

* 비행안전구역, 소음대책구역 등으로 인한 토지 이용 제한과 건물 멸실 상태는 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

* 토지 가치가 상대적으로 높다고 판단되므로, 향후 신축 또는 토지 개발 가능성을 염두에 둔 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적: 354.00㎡의 토지는 단독주택 신축, 증축 등 다양한 활용이 가능합니다.

* 우수한 입지: 송탄역 인근으로 역세권 프리미엄과 함께 교통이 편리합니다.

* 권리관계 간결: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 명도 용이: 보증금 없는 대항력 없는 임차인으로 명도 과정이 수월합니다.

* 개발 잠재력: 평택시의 지속적인 개발 계획에 따라 지산동 지역의 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 625,712,000원

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매/전월세 정보는 모두 '다세대 주택'으로, 본건 '단독주택'과는 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

* 주변 다세대 시세는 약 2,000만원(29.28㎡) ~ 13,800만원(71.99㎡) 수준으로, 평당 약 227만원 ~ 633만원 범위에 있습니다.

* 본건은 354.00㎡(약 107.1평)의 대지 면적을 가집니다. 토지이용계획상 제1종일반주거지역임을 감안할 때, 해당 지역의 토지 시세를 보수적으로 평당 500만원으로 가정하면 토지 가치는 약 535,000,000원 (107.1평 * 500만원/평)으로 추정됩니다.

* 건물은 110.34㎡(약 33.4평) 면적에 단층, 일부 멸실 상태이므로 현재 가치는 매우 낮거나 철거 비용을 고려해야 합니다.

* 감정가 625,712,000원은 이러한 토지 가치와 건물 상태, 개발 제한 등을 종합적으로 고려한 것으로 판단됩니다.

* 비행안전구역 등의 제한 사항을 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가 이하에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 권장 입찰가:

* 감정가 수준인 5억 5천만원 ~ 6억 2천만원 범위에서, 현장 조사 및 추가적인 지역 토지 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 특히, 토지 활용 방안(신축, 재건축 등)에 따른 수익률 분석과 지역 개발 계획, 건축 규제 등을 면밀히 검토한 후, 보수적으로 감정가의 80~95% 선에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 따라서, 5억 5천만원 ~ 6억 1천만원 범위에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.