나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42852 [1] 경기도 안성시 공도읍 마정리 200-109 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다옴 · 평가일 2025.11.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 마정리 소재 "우리은행 연수원" 서측 인근에 소재하며 본건 주위는 단독주택 및 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 가장형의 토지로서 "단독주택(일반건축물대장상 제1종근린생활시설(휴게음식점)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로를 통하여 주간선도로와 연계가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 제1종전용주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호2-(가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 지상4층 건물로서(사용승인일:2023.02.25) 외벽: 벽돌치장쌓기 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창호: 알루미늄 하이샷시 이중창호 등 마감임. 일련번호2-(나) 경량철골구조 판넬지붕 지상4층 건물로서(사용승인일:2023.02.25) 외벽: 판넬 및 페인팅 등 마감, 창호: 알루미늄 하이샷시 이중창호 등 마감임.

이용상태

후첨 "건물개황도" 참조.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

본건 공부상 용도는 제1종근린생활시설(휴게음식점)이나, 현황은 주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 물건[경량철골조 판넬지붕 단층(차고) 약 30.0㎡, 철근콘크리트조 판넬지붕 옥탑(계단실) 약 6.8㎡, 벽체이용 판넬지붕 단층(통로) 약 7.8㎡] 포함.
안성시 공도읍 마정리 소재 "우리은행 연수원" 서측 인근에 소재
목록2 공부상 용도는 제1종근린생활시설(휴게음식점) 이나, 현황은 주택으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경42852 (1)

소재지: 경기도 안성시 공도읍 마정리 200-109

토지 면적: 706.00㎡ (약 213.6평)

건물 면적: 199.70㎡ (약 60.4평)

건물 제시외 면적: 44.60㎡ (약 13.5평) - 차고, 옥탑(계단실), 통로 포함

감정가: 793,942,930원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건축물 정보

건물 용도: 현황 단독주택 (공부상 제1종근린생활시설(휴게음식점))

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 지상 4층

사용승인일: 2023년 02월 25일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 마정리에 위치하며, "우리은행 연수원" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주거 및 기타 용도의 복합적인 지역 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 가능하며, 남동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로를 통해 주간선도로와 연결됩니다. 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 생활 편의시설

인근에 상가, 음식점, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설이 소재합니다. 또한, 대규모 쇼핑 및 문화 복합시설인 스타필드 안성이 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건에 설정된 등기부상의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2023년 06월 16일 접수된 서안성농업협동조합의 근저당권 (을4, 건물 등기부 을1).

* 낙찰로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리 (근저당, 가압류, 임의경매 등).

* 인수되는 권리: 없음.

* 등기부채권 총액: 토지 913,847,628원, 건물 963,824,073원 (매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음).

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 나우인베스트(주) (대표: 차민수)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2023년 07월 13일

* 확정일자: 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원.

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 안성시 공도읍 마정리는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 상권이 발달되어 있습니다. 인근의 우리은행 연수원은 지역의 주요 시설로 기능하며, 스타필드 안성 등 대형 쇼핑몰의 접근성 또한 확보되어 있어 지역 내에서 비교적 양호한 상주 인구 및 유동 인구를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 다양한 주거 형태의 건물들이 밀집해 있어 생활 인프라가 갖춰져 있습니다. 또한, 우리은행 연수원 인근 지역은 과거 코로나19 생활치료센터로 운영되었던 이력이 있어, 지역 사회 내에서 공공 시설 운영에 대한 경험이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 용도 불일치: 공부상 용도는 제1종근린생활시설(휴게음식점)이나 현황은 단독주택으로 이용 중입니다. 향후 건축물대장 용도 변경, 이행강제금 부과 등의 가능성을 사전에 확인하고 법적 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물: 매각 대상에 포함된 차고, 옥탑, 통로 등 제시외 건물은 별도의 관리 또는 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 인근 농경지 영향: 검색 결과, 인근 지역 빌라의 후기에서 농장으로 인한 분뇨 냄새 및 벌레 발생에 대한 언급이 있었습니다. 이는 본건의 주거 환경에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 요인으로 고려될 수 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 성장관리권역: 본건은 가축사육제한구역 및 성장관리권역에 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년에 신축된 현대적인 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 확보하고 있어 주거 환경 측면에서 장점을 가집니다. 우리은행 연수원 인근이라는 지리적 이점과 주변 편의시설 접근성 또한 양호합니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 인근 농경지로부터 발생할 수 있는 환경적 요인 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 권리분석상 인수되는 권리나 임차인의 부담은 없어 낙찰자가 명확한 권리를 확보할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 신축 건물로 즉시 주거 가능하며, 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 넓은 대지 면적: 706.00㎡의 넓은 토지는 향후 증축, 개축 또는 재건축 시 높은 활용 가치를 제공할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 우리은행 연수원 인근이라는 랜드마크적 위치와 함께, 마정리 일대는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

* 용도 변경 가능성: 제1종근린생활시설 용도를 주택으로 활용 중이므로, 향후 합법적인 용도 변경을 통해 주거 가치를 높일 수 있는 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 793,942,930원입니다. 주변의 유사한 단독주택 거래 사례를 분석한 결과, 마정리 지역의 단독주택은 토지 면적 및 건물 연식에 따라 5억 4천만 원에서 9억 5천만 원 범위에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 본건은 706㎡의 넓은 토지 면적과 2023년 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 감정가 이상으로 평가될 가치가 있습니다. 그러나 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 인근 농경지로 인한 환경적 요인 등의 리스크를 감안할 때, 무리한 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적으로, 본건의 잠재적 가치와 리스크를 고려하여, 감정가 대비 90% ~ 105% 수준인 약 7억 1천만 원 ~ 8억 3천만 원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 다만, 실제 현장 조사 및 관련 법규 검토를 통해 리스크 요인에 대한 정확한 파악 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.