나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42844 [1] 경기도 안성시 금광면 장죽리 산6-9 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

·본건은 경기도 안성시 금광면 장죽리 소재 "마둔저수지" 북동측 근거리에 위치하며, 본건 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지대로 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

· 본건까지 차량 접근 불가능하며 대중교통 이용의 편의성 등은 불편시됨.

형태 및 이용상태

· 부정형, 급경사지로서 조사일 현재 자연림 상태임.(별지 사진 참조)

인접 도로상태

· 맹지상태임.

토지이용계획 및 제한상태

· 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

· 임대관계는 미상임. · 경매 진행시 인접지와의 경계를 확인하시기 바람. · 본건지상에는 지상권이 설정되어 있으므로 참고바람.

물건 비고

부정형, 급경사지로서 조사일 현재 자연림 상태임.
맹지상태임
경매진행시 인접지와의 경계를 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

사건번호: 평택지원 2025타경42844 (1)

소재지: 경기도 안성시 금광면 장죽리 산6-9

용도: 임야

감정가: 191,604,000원

토지면적: 9,124.00㎡ (약 2,760.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 용인시산림조합

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 금광면 장죽리 소재 "마둔저수지" 북동측 근거리에 위치하고 있으며, 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 농림지역입니다. 주변 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근이 불가능하며, 대중교통 이용의 편의성은 매우 불편한 상황입니다. 본건은 맹지 상태로 인접 도로가 없어 접근성에 심각한 제약이 있습니다.

* 형태 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 급경사지로, 조사일 현재 자연림 상태 그대로입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 을1 근저당권 (2023-01-25, 용인시산림조합, 66,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권(을2)이 명시되어 있습니다. 이는 해당 지상권이 낙찰 이후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 함을 의미합니다. 지상권의 설정 목적 및 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

인수할 보증금이 있는 임차인은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본건은 상업 활동이 이루어지는 상권 지역이 아닌, 농경지와 임야, 단독주택이 혼재된 농림지역 내의 임야입니다. 따라서 일반적인 상권 분석보다는 토지의 본래 용도에 따른 잠재적 가치를 평가해야 합니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 농림지역으로, 주변 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 정보가 부족하며, 차량 접근이 불가하고 대중교통 이용이 불편하여 생활 편의성이 매우 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지 상태: 인접 도로에 직접 접하지 않아 건축 및 개발 행위에 제약이 크며, 통행을 위한 별도의 토지 사용 승낙 또는 인접 토지 매입이 필요할 수 있습니다.

* 급경사지: 토지의 경사가 매우 심하여 토목 공사 비용이 많이 발생할 수 있으며, 안정적인 이용이나 개발에 어려움이 따릅니다.

* 토지이용계획상 규제: 농림지역, 보전산지, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 다양한 제한이 있습니다. 개발 시 관련 법규 및 규제 사항을 철저히 확인해야 합니다.

* 소멸되지 않는 지상권: 매각 후에도 소멸되지 않는 지상권의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 지상권자는 해당 토지를 법적으로 이용할 수 있는 권리가 있으므로, 토지 활용에 심각한 제약을 초래할 수 있습니다. 해당 지상권의 설정 목적, 범위, 존속기간 등을 명확히 파악해야 하며, 이에 대한 법적 검토가 필수적입니다.

* 경계 확인 필요: 인접지와의 경계가 불명확할 수 있으므로, 경매 진행 시 반드시 현장을 방문하여 경계를 확인하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안성시 금광면의 농림지역 내 임야로, 감정가는 1억 9천만 원대이나, 맹지, 급경사, 엄격한 토지이용 규제, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권이라는 매우 심각한 제약 조건을 가지고 있습니다. 특히, 소멸되지 않는 지상권은 낙찰자의 토지 이용에 중대한 영향을 미치므로, 해당 권리의 정확한 내용을 파악하지 않고서는 투자 가치를 논하기 어렵습니다. 자연림으로서의 가치나 특정 목적(예: 임업용) 외에는 일반적인 개발이나 활용이 매우 제한적일 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 면적: 넓은 면적을 비교적 낮은 감정가로 취득할 수 있다는 점은 잠재적 요소입니다.

* 자연림 상태의 활용 가능성: 만약 법적 규제 및 지상권 문제를 해결할 수 있다면, 임업 또는 자연 보전 목적 등으로 활용할 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 시 잠재 가치: 장기적인 관점에서 주변 지역 개발로 인한 간접적 가치 상승을 기대할 수는 있으나, 현재로서는 불확실성이 매우 큽니다.

9. 예상 입찰가

본건은 맹지, 급경사, 농림지역 규제, 그리고 무엇보다 매각으로 소멸되지 않는 지상권이라는 중대한 하자가 존재합니다. 이러한 조건들은 토지의 실질적인 활용 가치를 크게 떨어뜨리므로, 예상 입찰가는 감정가보다 현저히 낮게 책정되어야 합니다. 특히, 지상권 설정의 구체적인 내용과 그로 인한 제약 사항에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 지상권에 대한 법률적, 실무적 전문가의 면밀한 검토가 선행되어야 합니다. 현재 정보만으로는 합리적인 입찰가격을 제시하기 어려운 바, 매우 신중한 접근이 필요하며, 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 최저 입찰가 수준 또는 그 이하에서 고려하는 것이 바람직합니다. 인수해야 하는 보증금은 없으므로, 제반 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.