나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42828 [1] 경기도 평택시 포승읍 내기리 75 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 내기리 소재 '내기초등학교' 북측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 중·소규모의 근린생활시설, 전, 답 및 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하고, 인근의 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인근도로 및 인접토지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측, 남측 및 동측으로 본건 토지 일부를 포함한 노폭 약 3~4미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 주거개발진흥지구(주거지) , 지구단위계획구역(내기지구), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(내기초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(내기초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

본건 토지의 공부상 지목은 '대지'이나, 일부가 '현황도로'로 이용중이며, 해당면적은 지적도상 개략적으로 산출하여 감정평가에 반영하였으니 추후 경매 취득시 정확한 면적 및 경계 등은 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본건 지상에 토지 소유자와 동일 소유자인 것으로 조사되는 제시외건물(주택 및 부속건물)이 소재하는 바, 최저매각가격은 이에 따라 소유권이 제한받는 가격임.
제시외 건물은 매각에서 제외. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명,

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42828 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 물건종별: 토지 (대지)

* 소재지: 경기도 평택시 포승읍 내기리 75

* 토지면적: 727.00㎡ (약 220평)

* 건물면적: 0.00㎡ (매각대상은 토지이며 건물은 매각제외)

* 감정가: 300,251,000원

* 채권자: 유

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 포승읍 내기리 소재 '내기초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 전, 답, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 북측, 남측, 동측으로 노폭 약 3~4미터의 아스팔트 포장도로에 일부 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역(내기지구)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역(외국인 주택 취득 시)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 경매원인: 유 의 강제경매 신청으로 진행 중입니다.

* 말소기준권리: 2025년 10월 29일 접수된 강제경매 (갑5)가 말소기준권리가 됩니다.

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존치될 수 있습니다. 특히, 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 주의가 필요합니다.

* 토지 등기부 요약:

* 1992년 6월 10일: 소유권 이전 (한동주)

* 2012년 8월 31일: 소유권 이전 (한윤구)

* 2025년 10월 29일: 강제경매 (유재만, 238,000,000원) - 말소기준권리

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농경지와 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주변 환경이 주거 및 일부 상업 기능을 포함하고 있어 지역 생활권 형성에 기여할 것으로 보입니다. 다만, 구체적인 상권 활성화 정도나 경쟁력에 대한 상세 분석은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: '내기초등학교'와 인접해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 기반시설: 제반 차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

* 토지 이용 현황: 공부상 지목은 '대지'이나, 일부 면적은 현황도로로 이용되고 있습니다. 경매 취득 후 정확한 면적 및 경계 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 본건 토지 지상에 토지 소유자와 동일 소유자로 추정되는 제시외 건물(주택 및 부속건물)이 소재하나, 이 건물이 매각에서 제외되었습니다. 이 경우, 해당 건물에 대한 법정지상권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 소유권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 감정가 반영: 최저매각가격은 법정지상권 등으로 인한 소유권 제한 가능성을 반영하여 산정되었음을 유의해야 합니다.

* 제시외 건물 매각 제외: 법정지상권 성립 여부가 불분명한 제시외 건물은 매각 대상에서 제외되므로, 인수 여부 및 처리 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 현황 도로 이용: 토지의 일부가 현황 도로로 이용되고 있어, 취득 후 정확한 면적 및 경계 확인 후 소유권 행사 범위를 재확인해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한하여 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으므로, 외국인 낙찰 시 관련 절차를 확인해야 합니다.

1.6. 종합의견

* 본 물건은 경기도 평택시 포승읍에 위치한 대지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 내기초등학교 인근에 자리하고 있습니다.

* 가장 중요한 쟁점은 매각에서 제외된 제시외 건물로 인해 법정지상권 성립 가능성이 있다는 점입니다. 이는 토지의 실질적 사용 및 가치에 영향을 미칠 수 있으며, 감정가 또한 이러한 제한을 반영한 수준으로 산정되었습니다.

1.7. 투자 포인트

* 평택시 개발 잠재력: 평택시는 지속적인 산업 단지 조성 및 도시 개발로 인해 꾸준한 성장이 기대되는 지역입니다.

* 법정지상권 문제 해결 시 가치 상승: 토지상의 법정지상권 문제가 원만하게 해결된다면, 토지의 활용 가치가 증대되어 투자 수익률을 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 300,251,000원

* 인수되는 보증금: 0원

* 고려사항: 본건은 법정지상권 성립 여부 불분명, 제시외 건물 매각 제외 등의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 따라서, 해당 리스크를 충분히 감안하고, 낙찰 후 예상되는 법정지상권 해결 비용 및 시간, 토지 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 보수적인 관점에서 접근 시, 감정가의 80% ~ 100% 범위를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.