나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42809 [1] 경기도 평택시 진위면 견산리 366-1 2동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 진위면 견산리 소재 '진위고등학교' 남동측 인근에 위치하는 '서원아파트' 2동 내에 소재하며, 인근일대는 아파트단지, 학교, 야산, 기존 주거지대, 공장, 간선도로 변에 산재하는 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본 단지까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 서측 직선거리 약950미터 지점에 진위역(1호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층건 내 2층 204호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

아파트(방2, 거실겸방1, 주방겸식당, 화장실 등)로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 대체로 남하향의 완경사지 이며, 아파트단지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서남측 일부가 폭6~8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

견산리 366-1 :제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발 56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거 하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42809 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 진위면 견산리 366-1 2동 2층 204호

* 건물명: 서원아파트

* 용도: 아파트

* 감정가: 82,000,000원

* 토지면적: 40.80㎡ (약 12.34평)

* 토지 지분: 40.80㎡ (약 12.34평)

* 건물면적: 51.84㎡ (약 15.68평) (전용면적)

* 건물 지분: 51.84㎡ (약 15.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 공유물분할을 위한 경매

* 채권자: 정OO

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 2층 204호. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 등 마감, 창호는 하이샷시 및 칼라샷시 등으로 구성됨.

* 이용상태: 방 2개, 거실 겸 방 1개, 주방 겸 식당, 화장실 등으로 이용 중인 아파트임.

* 공부와의 차이: 없음.

2. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 진위면 견산리 소재 '서원아파트' 2동 2층 204호에 해당함.

* 주위 환경: '진위고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 아파트 단지, 학교, 야산, 기존 주거지대, 공장, 그리고 간선도로변에 산재하는 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

* 교통 상황: 단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재함. 서측 직선거리 약 950미터 지점에 지하철 1호선 진위역이 위치하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편임.

* 토지 형상 및 이용: 부정형의 토지로서 대체로 남하향의 완경사지이며, 현재 아파트 단지 건부지로 이용 중임.

* 도로 상태: 서남측 일부가 폭 6~8미터 정도의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 확보됨.

3. 권리분석

* 경매 구분: 본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음).

* 임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1994-10-15

* 대항력: 있음

* 주의: 임차인 장 은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 권리 관계 확인 및 명도에 각별한 주의가 필요합니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2025년 10월 24일 접수된 정중환의 임의경매(갑6)임.

* 기타 권리: 소유권 이전(갑1, 갑2-상속), 강제경매(갑4) 등이 확인됨.

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금 합계는 0원임.

4. 상권분석

* 지역 특성: 해당 물건지 주변은 아파트 단지와 학교, 야산, 주거지, 공장, 그리고 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 복합적인 지역 특성을 보임.

* 편의 시설: 간선도로변에 근린생활시설이 산재하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의 시설 이용은 가능한 것으로 파악됨.

* 혐오 시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 검색 결과, 현황에 따른 뚜렷한 혐오 시설은 확인되지 않았음. 다만, 인근 공장의 종류 및 운영 상황에 따라 주거 환경에 영향을 줄 가능성은 있음.

5. 생활정보

* 교육 시설: 진위고등학교가 남동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

* 교통: 지하철 1호선 진위역까지 약 950미터 거리에 있으며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능함.

* 주거 편의: 방 2개, 거실, 주방, 화장실 등으로 구성된 일반적인 아파트 내부 구조를 갖추고 있으며, 개별난방 설비가 설치되어 있음.

* 기타: 내부 이용 상태는 관계인 부재로 인해 건축물 현황도 및 탐문 조사에 근거하여 평가되었으므로, 실제 현장 확인 시 차이가 있을 수 있다는 점을 참고하시기 바람.

6. 잠재적 리스크

* 경매 종류: 본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되므로, 일반 경매보다 절차상 복잡성이 있을 수 있으며 추가적인 협의가 필요할 수 있음.

* 임차인 관계: 대항력 있는 임차인 장 이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 명도 절차 및 권리 분석 시 각별한 주의가 요구됨.

* 토지 이용 제한:

* 가축사육제한구역

* 비행안전제6구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역

* 외국인 주택 취득 시 토지거래허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

이러한 다수의 군사 관련 토지 이용 제한은 향후 재산권 행사나 개발에 제약을 줄 수 있는 중요한 요소임.

* 미소멸 권리: 등기부상 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 여부를 추가적으로 확인하여야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 평택시 진위면의 아파트로서, 진위고등학교 인근에 위치하고 진위역까지의 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다. 그러나 공유물분할 경매로 진행되며 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점, 그리고 다수의 군사 관련 토지이용 제한이 따른다는 점은 본 물건의 주요 고려 및 검토 사항입니다. 이러한 점들을 종합적으로 판단하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 진위역 역세권 (약 950m 거리)을 통한 수도권 접근성 확보.

* 감정가 82,000,000원으로, 주변 시세 대비 투자 가치 여부 검토 필요.

* 일반주거지역으로 지정되어 있어 기본적인 주거용 부동산으로서의 가치를 보유하고 있음.

9. 예상 입찰가

* 인수되는 보증금 합계: 0원.

* 감정가: 82,000,000원.

* 본건은 대항력 있는 임차인이 보증금 0원, 차임 0원으로 신고되어 있으나, 실제 인수 여부 및 명도 과정에서의 예상 비용 발생 가능성을 면밀히 고려해야 합니다. 또한, 공유물분할 경매라는 특성과 다수의 군사 관련 토지이용 제한을 감안할 때, 신중한 현장 조사 및 권리 분석 후에 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 권하며, 상세한 현장 조사 및 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.