나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53269 [1] 경기도 광주시 태전동 690 쌍용스윗닷홈 104동 5층 504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 태전동 소재 "광남 고등학교" 북측 인근에 위치하며 부근으로 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 공원, 임야등이 소재하 며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 15층건 아파트 중 5층 504호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 벽지도배. 창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.후면 ("내부개황도 및 사진" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지를 평지 조성한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 아파트 단지 진출입 용이하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

조사일 현재 관계행정청에 전산화작업으로 토지이용계획확인원이 발급 제한되어 경매진행 및 입찰 참여지 재확인 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53269 (1)

소재지: 경기도 광주시 태전동 690 쌍용스윗닷홈 104동 5층 504호

용도: 아파트

감정가: 315,000,000원 (3억 1천 5백만원)

토지면적: 42.14㎡ (약 12.75평)

건물면적: 59.79㎡ (약 18.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 토지이용계획확인원 발급 제한으로 인한 입찰 전 재확인 필요.

특수물건정보: 없음

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 광주시 태전동 소재 "광남고등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 공원, 임야 등이 소재하여 주거지로서의 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편입니다.

1.2. 건축물 현황

건물구조:

철근콘크리트구조 기타지붕 15층 건물 중 5층 504호입니다.

외벽:

몰탈위 페인트 마감입니다.

내벽:

벽지도배 마감입니다.

창호:

알루미늄 샷시 및 하이샷시 이중창입니다.

이용상태:

현재 아파트로 이용 중입니다.

설비내역:

기본적인 위생 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관 보안설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물 정보:

사용승인일: 2004년 1월 19일

건물 면적: 전용면적 59.79㎡ (약 18.12평), 분양면적 59.79㎡ (약 18.12평)

1.3. 권리분석

말소기준권리:

2022년 4월 29일 접수된 오케이저축은행의 근저당 (을27)입니다.

권리사항 요약:

* 소유권 이전: 2007년 2월 14일 (갑3), 2012년 8월 31일 (갑4), 2021년 8월 23일 (갑13) (매매) - 현재 소유자는 2021년 8월 23일 매매로 소유권을 이전받은 한춘임씨입니다.

* 근저당: 오케이저축은행 (을27, 말소기준권리) - 2022년 4월 29일 접수.

* 가압류: 롯데카드 (갑14), 케이비캐피탈주식회사 (갑15), 한국캐피탈 (갑16), 서민금융진흥원 (갑17), 하나은행 (갑18) - 이상 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 임의경매: 오케이저축은행 (갑19) - 2025년 10월 27일 접수.

등기부채권 총액: 464,889,130원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

없습니다. 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 태전동 지역은 주거 단지가 형성되어 있으며, 주변에 학교와 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 다만, 대규모 상업지구와는 다소 거리가 있을 수 있으며, 일부 소규모 공장 및 창고가 혼재되어 있어 주거 환경에 대한 고려가 필요합니다.

1.5. 생활정보

주변 편의시설:

단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다. 도보 거리에 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교육시설:

"광남고등학교"가 북측 인근에 위치하며, 태전초등학교, 태전중학교 등도 가까워 교육 환경은 양호한 편입니다.

주차:

아파트 단지 내 총 주차대수는 273대입니다 (지상 4대, 지하 13대). 390세대 대비 주차 공간은 다소 부족할 수 있습니다.

단지 규모:

총 7개동, 390세대 규모의 아파트 단지입니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획확인원 발급 제한:

조사일 현재, 관계 행정청의 전산화 작업으로 인해 토지이용계획확인원 발급이 제한되어 있습니다. 입찰 참여 전 반드시 해당 내용에 대한 재확인이 필요하며, 이는 토지의 용도나 개발 제한 등 잠재적인 변동 가능성을 내포할 수 있습니다.

임대 관계 미상:

해당 물건의 임대차 관계 및 보증금, 차임 등의 금액이 확인되지 않고 있습니다. 인수해야 할 보증금은 없으나, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 태전동에 위치한 15층 아파트 중 5층에 해당하는 경매 물건입니다. 아파트 단지 내에 위치하며 학교와의 접근성이 좋다는 장점이 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다. 다만, 토지이용계획확인원 발급 제한과 임대 관계 미상이 주요 리스크 요인으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 소유권 확보에 어려움이 적습니다.

* 인근 학교와의 접근성이 우수하여 실수요자들의 관심을 받을 수 있습니다.

* 감정가 대비 최근 시세 분석을 통해 적정 낙찰가 산정 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 면적(59.793㎡)의 아파트가 2026년 6월 2일에 29,500만원에 거래되었습니다 (14층). 본건은 5층으로, 층수 차이에 따른 가치 변동을 고려할 수 있습니다. 감정가는 315,000,000원 (3억 1천 5백만원)입니다.

예상 입찰가 산정:

가장 유사한 조건의 최근 실거래가(29,500만원)와 감정가(31,500만원)를 종합적으로 고려하였습니다. 5층의 층수와 더불어 토지이용계획확인원 발급 제한 및 임대 관계 미상과 같은 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

권장 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 310,000,000원 (2억 9천만원 ~ 3억 1천만원)

본 권장 입찰가 범위는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 관련 법규 및 권리 관계의 최종 재확인, 경매 시장의 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.