나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58584 [1] 경기도 용인시 기흥구 마북동 519 플랫폼시티아이브주건축물제1동 2층219호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연두 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 "마성초등학교" 북서측 인근에 위치하며 부근으로 는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 지하철(구성역)이 소재하여 대중 교통 이용은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층건 건물 중 2층 219호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인트 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 알루미늄샷시창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비, 지하주차 장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지를 평지 조성한 부정형 토지로서 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 주차장 진출입 용이하며 외곽공도와 연계되어 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관 한 법률>,비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계 획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. 대상:외국인등/용도:단독주택 다가구연 립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호)) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경58584 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 마북동 519 플랫폼시티아이브주건축물제1동 2층 219호

용도: 오피스텔

감정가: 152,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 소OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 14.19㎡ (약 4.29평)

토지지분: 14.186㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.32㎡ (약 6.15평)

건물지분: 20.32㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건물명: 플랫폼시티 아이브

주요 용도: 오피스텔, 도시형생활주택

준공일: 2021년 04월 15일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕

총 층수: 8층 (본건 2층)

총 세대수: 92호 (집합건물)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 "마성초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다. 또한, 지하철 구성역이 인근에 있어 수도권 접근성이 우수합니다. GTX-A노선의 구성역(용인역) 개통 예정으로 향후 교통 편의성은 더욱 증대될 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지 및 도로상태

본건은 남서측 하향 완경사지를 평지로 조성한 부정형 토지로서 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 주차장 진출입이 용이하며 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획 및 법률적 제한이 적용됩니다. 또한, 토지거래계약허가구역(25.8.26.~26.8.25.)으로 외국인 등의 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 06월 19일에 접수된 박민희 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권 등기가 존재합니다. 을구 2번 주택임차권(소은영)은 보증금 150,000,000원, 전입일자 2021년 08월 27일, 확정일자 2021년 08월 09일로 대항력이 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리인 을1 근저당권 이하로 접수된 모든 권리 (을2 임차권 제외)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 말소 예정 권리로는 을1 근저당권, 갑4 가압류(메리츠캐피탈주식회사), 갑5 가압류(국), 갑6 강제경매(소은영) 등이 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 소OO (마스킹)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자일자): 2021-08-27

* 확정일자: 2021-08-09

* 배당신고일자: 2025-04-30

* 대항력: 있음

* 특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인. 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액 매수인이 인수.

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

본건이 소재한 플랫폼시티 아이브 건물은 2021년에 준공된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트구조의 8층 건물 중 2층에 위치합니다. 총 92세대의 오피스텔 및 도시형생활주택으로 구성되어 있으며, 업무시설로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권

본 물건은 마성초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변으로 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 이마트 트레이더스 구성점과 같은 대형마트가 있어 장보기 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

수인분당선 구성역이 도보로 접근 가능하며, GTX-A노선 개통으로 향후 교통망이 더욱 확충될 예정입니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육

본건 북서측 인근에 마성초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 편의시설

인근 근린생활시설 및 대형마트(이마트 트레이더스 구성점)를 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 부담

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인(소은영)의 보증금 150,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 예상치 못한 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

본 건 토지는 성장관리권역, 비행안전제3구역 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 단, 넓은 지역의 도시계획시설 현황 파악 시에는 폐기물처리시설, 공공하수처리시설 등 잠재적 혐오시설 존재 가능성에 대한 추가적인 종합적인 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 플랫폼시티 아이브 오피스텔로, 역세권(구성역) 및 학교 인접 등 입지적 강점을 가지고 있습니다. 그러나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 150,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 따라서, 해당 물건의 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치 대비 경쟁력이 있는지를 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 깔끔한 내부 상태 기대.

* 역세권 및 개발 호재: 구성역(수인분당선, GTX-A 예정) 인접으로 향후 교통 편의성 증대 및 용인플랫폼시티 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 양호한 생활 인프라: 마성초등학교, 근린생활시설, 대형마트 등 주거 편의성 우수.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

인근 플랫폼시티 아이브 오피스텔의 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 경우 약 1억 7천만원대에서 2억 2천만원대까지 거래된 사례가 확인됩니다. 다만, 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원을 인수해야 하는 조건이므로, 총 취득 비용을 고려한 시장 가치 산정이 필수적입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건의 감정가는 152,000,000원입니다. 하지만, 인수해야 할 임차 보증금이 150,000,000원에 달하므로, 단순히 감정가에 입찰하는 것은 총 투자 비용 측면에서 부담이 클 수 있습니다.

현재 시장 상황 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 시장 가치를 대략 1억 8천만원 ~ 2억원 수준으로 추정해볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하므로, 순수 부동산 가치에 대한 입찰가를 고려해야 합니다. 잠재적 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

* 총 예상 취득 비용 : 상기 예상 입찰가 범위에 150,000,000원(인수 보증금)을 더하면, 총 취득 비용은 약 300,000,000원 ~ 320,000,000원이 됩니다. 이는 인근 유사 물건의 시장 가격 대비 합리적인 수준인지 면밀히 검토해야 합니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 경매 시 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 법원 매각 조건 등에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 임차 보증금 인수 후에도 안정적인 임대 수익을 확보할 수 있는지에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.