나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58373 [1] 경기도 수원시 영통구 망포동 298-5 다원하우스 나동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 망포동 소재 '태장초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선 "망포역"이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 401호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등 창호 : 샤시창호 마감 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(별첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20) (대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김이슬)로부터 2026.04.22.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경58373 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 324,000,000원

감정평가서 요약일: 2026-09-02

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 영통구 망포동 298-5 다원하우스 나동 4층 401호

용도: 다세대주택

건축물 정보:

다원하우스 (나동)은 2016-2017년경 사용승인된 5층 건물이며, 본건은 4층 401호임.

총괄표제부상 건물은 공동주택(다세대주택-18세대) 및 근린생활시설로 이용 중임.

표제부상 나동은 공동주택(다세대주택-6세대)으로 이용 중임.

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

토지 면적: 43.43㎡ (약 13.14평)

건물 면적: 73.85㎡ (약 22.34평)

토지/건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 영통구 망포동 소재 '태장초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역임.

건물은 세장형 평지 위에 건축되었으며, 남측으로 약 6미터 도로에 접하고 있음.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 수인분당선 '망포역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당하며, 비행안전제6구역(전술) 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권: 민희숙 (2021-03-19 소유권이전)

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025-10-21 접수, 2023-04-10 배당신고일자)

기타 권리:

주택임차권: 김이슬 (채권금액 330,000,000원, 2021-02-04 확정일자, 2021-03-19 전입일자) - 말소 예정

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (양도 전: 김 )

보증금: 333,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-19

확정일자: 2021-02-04

배당신고일자: 2023-04-10

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경에 따라 우선변제권만 주장하며 대항력 포기 확약서 제출함.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매로 인해, 경매 절차에서 낙찰 시 해당 권리보다 선순위인 권리를 제외한 나머지 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됨.

등기부상 김이슬의 주택임차권은 말소 대상이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됨.

HUG로부터 제출된 확약서에 따라, 임차인(김이슬 → HUG)은 대항력을 포기하였으므로 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원으로 판단됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 아파트 단지 및 상가시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

지하철 망포역이 인접해 있어 역세권 효과를 누릴 수 있으며, 이는 상권 활성화 및 주거 가치 상승에 긍정적인 요소로 작용할 수 있음.

인근에 태장초등학교가 있어 교육 환경 또한 고려해볼 만함.

제2종일반주거지역으로 분류되어 있어 향후 개발 가능성도 존재하나, 과밀억제권역 및 토지거래계약허가구역 지정 등 규제 사항도 존재함.

5. 생활정보

주변에 태장초등학교, 망포중학교, 디지털미디어고등학교 등 교육시설이 위치하고 있음.

망포역 상업지구 및 대형마트(이마트, 홈플러스 등) 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

수원 IC, 경부고속도로 등 광역교통망 접근성이 좋음.

인근 아파트 단지 및 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경이 안정적임.

6. 잠재적 리스크

건축 연도: 2016-2017년 준공된 건물로, 연식이 비교적 짧아 건물 노후화에 따른 대규모 수리비 발생 가능성은 낮음.

토지이용계획: 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있음.

HUG 관련 이슈: HUG에서 대항력 포기 확약서를 제출하여 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 해당 조건에 대한 정확한 법적 효력 및 추가 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 영통구 망포동에 위치한 다세대주택으로, 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역에 소재함.

주택도시보증공사(HUG)의 채권으로 진행되는 강제경매 사건으로, 임차인 김이슬로부터 HUG로 채권이 이전되었으며, HUG는 대항력을 포기하는 확약서를 제출하여 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됨.

등기부상 말소기준권리 외 인수되는 권리 사항은 없는 것으로 보이며, 비교적 권리 분석이 명확한 물건임.

다만, 주변 시세 대비 감정가 수준이 높고 건축 연도가 비교적 오래된 점, 토지이용계획상 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 수인분당선 망포역 인근으로 교통 편의성이 높음.

안정적인 주거 환경: 주변에 주택 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 양호함.

권리관계 명확: 대항력 있는 임차인 없음 및 말소되는 권리가 많아 낙찰 후 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 예상됨.

HUG 관련 이슈: HUG에서 대항력 포기 확약서를 제출하여 보증금 인수 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 324,000,000원임.

제공된 주변 최근 매매 정보는 다음과 같음.

* 동양하이츠빌라(B,C동): 61.02㎡ (약 18.46평), 1996년 준공, 2026년 5월 25일 매매가 180,000,000원

* 태성빌라(C): 58.67㎡ (약 17.75평), 1992년 준공, 2026년 5월 8일 매매가 120,000,000원

* 금강빌라(A): 42.3㎡ (약 12.79평), 1991년 준공, 2026년 5월 2일 매매가 105,000,000원

제시된 주변 매매가는 본건(73.85㎡, 2016-2017년 준공)보다 건축 연도가 오래되었고 면적도 작거나 유사함에도 불구하고, 매매가는 1억 원 초반에서 1.8억 원 수준으로 형성되어 있음. 이는 본건의 감정가 324,000,000원과는 큰 차이를 보이며, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있음.

정확한 최저매각가격은 경매 공고를 확인해야 하나, 통상 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 점을 감안할 때, 1회 유찰 시 약 259,200,000원, 2회 유찰 시 약 226,800,000원부터 입찰이 가능할 수 있음.

주변의 비교적 낮은 시세와 본건의 높은 감정가를 고려할 때, 2회 이상 유찰 가능성을 염두에 두고 접근하는 것이 합리적임. 모든 인수 비용(명도, 세금, 수리비 등)을 포함하여 신중하게 입찰가를 산정해야 함.

예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 250,000,000원 (2차 유찰 시 최저매각가율 70-80% 가정, 시세 및 제반 비용 고려)

이는 주변 시세와 비교 시 여전히 높은 수준이므로, 실제 현장 조사 및 추가 정보 확인을 통해 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.