나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1860 [1] 경기도 화성시 영천동 847-2 스위트시그니처타워 지1층비121호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "동탄5동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 지1층 비112호로서 (사용승인일 : 2023.05.24) 외벽 : 강화유리 등, 창호 : 샷시창호 마감.

이용상태

공부상 공장(지식산업센터)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 주차장, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 정방형 토지로 제1,2종 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-121)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등 /허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 임대 여부는 미상임. - 다만, 건물 외벽 중앙에 "스위트시그니처타워"라는 본래의 건물 명칭 이외에 외벽 좌측에 (삼성전자의) "DS EduCenter Dongtan Ⅱ"라는 명칭의 간판이 부착되어 있고, 현관에 건물 전체에 대한 출입게이트를 설치하여 삼성전자 측의 관리직원으로 보이는 2~3명의 인원이 일반인의 출입을 통제하는 등 삼성전자에서 건물 전체를 통임대한 것처럼 운영되는 정황이 관측되었음. (첨부된 사진자료 참조) - 이에 따라 현장조사는 관리직원의 협조를 받아 진행하였으며, 본건 호실의 이해관계인은 부재하여 내부구조 등은 집합건축물대장 건축물 현황도면을 참고하였으니 경매 진행시 참고 바람.

물건 비고

현관에 건물 전체에 대한 출입게이트 설치되어 있고, 일반인의 출입 통제 관측됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1860 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 영천동 847-2 스위트시그니처타워 지1층비121호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 77,000,000원

* 토지 면적: 8.08㎡ (약 2.44평)

* 토지 지분: 8.0807㎡ (약 2.44평)

* 건물 면적: 20.54㎡ (약 6.21평)

* 건물 지분: 20.54㎡ (약 6.21평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOO

* 사용승인일: 2023.05.24 (신축 건물)

1.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (접수일자: 2023-06-14, 권리금액: 67,200,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (확인 필요)

* 등기부채권 총액: 67,200,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "동탄5동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 동탄테크노밸리 핵심 지역에 위치하며, 대규모 기업들의 입주가 이어지는 성장 가능성이 높은 지역임.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통시 됨.

* 동탄역(GTX-A, SRT) 및 주요 간선도로(경부고속도로, 용서고속도로, 제2외곽순환고속도로) 접근이 용이하여 수도권 및 전국 주요 도시로의 이동이 편리함.

* 북측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로에 접함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류, 가축사육제한구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 허가대상자: 외국인 등 / 허가대상용도: 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트).

3. 권리분석

3.1. 경매 정보

* 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 하OOO임.

* 말소기준권리인 하나은행의 근저당보다 선순위의 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 매각으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 본건의 임대 여부는 미상임.

* 다만, 건물 외벽에 "DS EduCenter Dongtan II" 간판이 부착되어 있고, 현관에 출입게이트가 설치되어 일반인의 출입 통제 및 삼성전자 측 인원 운영 정황이 관측됨. 이는 건물 전체가 삼성전자에서 통임대한 형태로 운영될 가능성을 시사함.

* 이러한 상황으로 인해 본건 호실의 정확한 이용 현황 및 이해관계인 확인이 어려웠으며, 내부 구조는 집합건축물대장 현황도면을 참고하였음.

* 임대 여부 및 보증금/차임이 미상인 경우, 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 동탄테크노밸리 내에 위치하며, 상업업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 직주근접 및 생활 편의성이 양호한 지역임.

* 최근 동탄 신도시의 지식산업센터는 전용면적 10평 내외 소형 사무실의 임대료 시세가 월 45만원에서 76만원 수준으로 형성되어 있으며, 투자 수익률은 6.5% 내외로 예상됨.

4.2. 잠재력

* 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등 다양한 개발 계획 및 정책적 지원이 가능한 지역임.

* 삼성전자 등 대기업의 사업장이나 교육센터가 입주해 있어, 관련 기업들의 추가 수요 발생 가능성이 높음.

5. 생활정보

* 인근에 동탄5동행정복지센터가 위치하여 행정 편의성이 있음.

* 주변에 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 우수함.

* 검색 결과, 화성시 영천동 인근 지역에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 장례 시설 등)이 대규모로 분포되어 있다는 정보는 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 운영 및 접근 통제

* 건물 전체가 삼성전자 교육센터 등으로 운영되는 정황이 있으며, 현관 출입 게이트 설치 및 일반인 출입 통제가 이루어지고 있음. 이는 향후 건물 이용 및 관리에 있어 일반적인 상황과 다를 수 있음을 시사함.

* 본건 호실의 정확한 내부 상태 및 임대차 관계 확인에 어려움이 있었음. (집합건축물대장 현황도면 참고)

6.2. 임대차 불확실성

* 본건 호실 자체의 임대 여부 및 보증금, 차임 등이 미상임.

* 현재 임대차 관계가 명확하지 않아, 명도 과정 또는 향후 임대차 계약 시 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있음.

6.3. 토지거래계약허가구역

* 해당 지역은 특정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 동안 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으나, 주로 주택 용도에 해당하며 지식산업센터 용도에는 직접적인 영향이 없을 것으로 예상됨.

7. 종합 의견

본건은 2023년 5월 사용승인된 신축 지식산업센터로, 동탄테크노밸리의 핵심 입지에 위치하여 향후 발전 가능성이 높다고 판단됩니다. 또한, 동탄역 및 주요 도로망과의 접근성이 우수하여 교통 편의성이 뛰어납니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리 이하 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편입니다.

그러나 건물 전체가 삼성전자 등에 의해 운영되는 것으로 추정되고 일반인의 출입이 통제되는 특수한 운영 방식은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 본건 호실의 정확한 내부 상태와 임대차 관계를 직접 확인하지 못한 점, 그리고 임대 여부가 미상인 점 등은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 5월 사용승인된 최신식 건물로 관리 상태 및 시설 면에서 유리함.

* 핵심 입지: 동탄테크노밸리 중심부, 동탄역세권에 위치하여 기업 수요 및 투자 가치가 높음.

* 안정적 운영 가능성: 삼성전자 등 대기업이 건물 전체를 운영(또는 임대)하는 것으로 추정되어, 향후 임대 및 운영 안정성이 비교적 높을 수 있음. (단, 구체적인 계약 내용 확인 필요)

* 지역 개발 호재: 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 지속적인 개발 가능성이 존재함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 77,000,000원이며, 이는 공급면적 기준 약 1240만원/평에 해당합니다. 최근 동탄테크노밸리 내 유사 지식산업센터의 거래가격을 보면, 평당 400만원에서 1000만원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다. 특히 스위트시그니처타워의 경우, 전용면적 9.91평(약 32.76㎡)이 1억 5천만원에 매물로 나왔고, 이는 평당 약 1,510만원 수준으로, 본건의 감정가는 신축 건물임을 고려할 때 시장 상황과 비교하여 적정한 수준으로 보입니다.

예상 입찰가는 본건의 감정가, 주변 시세, 건물 상태, 삼성전자 등 주요 입주사의 운영 현황, 향후 임대 수익률, 명도 용이성, 그리고 본건 호실의 내부 확인 불가 및 임대차 미상 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적 요인입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가 추이, 유사 물건의 임대료 및 공실률, 그리고 본건 운영 주체와의 협상 가능성 등을 추가적으로 분석할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.