나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34797 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1067-2 라르플레이스김포 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 '고촌역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건(사용승인일 : 2018.07.18.)내 4층 404호로서 - 외벽 : 석재붙임, 대리석붙임 등임. - 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨. - 창호 : 알루미늄새시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사인 토지로서 업무시설, 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 남동측 및 남서측으로 노폭 약 12미터, 약 8미터 및 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만), 중심지미관지구, 소로3류(국지도로)(접함), 중로3류(보조간선도로)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>, 하수처리 구역(신기처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 용도는 업무시설인데, 집합건축물대장상 용도는 오피스텔임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

등기사항전부증명서상 용도는 '업무시설'이나 집합건축물대장상 '오피스텔'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34797 (1)

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1067-2 라르플레이스김포 4층404호

용도: 오피스텔 (등기부상 업무시설, 집합건축물대장상 오피스텔)

감정가: 209,000,000원

토지면적: 7.40㎡ (약 2.24평)

건물면적: 40.12㎡ (약 12.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리에 위치하며, 지하철 김포골드라인 '고촌역' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다수의 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로 형성되어 있습니다.

차량 통행이 원활하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

고촌역 역세권이라는 장점을 가지며, 서울과의 접근성이 양호한 지역적 이점을 누리고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울특별시의 압류 (2024년 3월 6일 접수)

본 매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 서울특별시 압류

* 주택도시보증공사 가압류

* 주택도시보증공사 강제경매 (현 경매 개시 결정)

* 김춘식 주택임차권 (보증금 230,000,000원) - 말소 예정 (주택도시보증공사와의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸됩니다.)

인수되는 권리: 없음. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김춘식 (주택도시보증공사)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 18일

* 확정일자: 2022년 1월 28일

* 배당신고일자: 2024년 2월 28일

* 대항력: 없음. 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받을 예정이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 고촌역 인근의 상업 및 주거 복합 지역에 위치하고 있어, 유동인구와 배후 수요가 풍부한 편입니다.

주변에 오피스텔 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있어, 관련 업종의 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

발달된 상업 시설이 밀집되어 있어 본 물건의 가치를 높이는 요인이 됩니다.

1.4. 생활정보

건물 정보:

* 건물명: 라르플레이스김포

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 4층 404호

* 사용승인일: 2018년 7월 18일

* 내부 마감: 외벽 석재/대리석 붙임, 내벽 벽지/타일 마감, 창호 알루미늄새시.

* 설비: 위생, 급배수, 승강기 시설 완비.

* 현재 이용 상태: 업무시설(오피스텔)로 이용 중.

주변 환경:

* 본건 인근에 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육시설로는 인근 초등학교 및 중학교가 소재하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

용도 불일치: 등기사항전부증명서상 용도는 '업무시설'이나, 집합건축물대장상 용도는 '오피스텔'로 등재되어 있습니다. 이는 향후 전입 신고 제한, 대출 제한 등의 문제가 발생할 소지가 있으므로, 취득 전 해당 내용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용을 확인해야 합니다. 해당 내용에 따라 취득 후 추가적인 절차나 잠재적 비용이 발생할 수 있습니다.

공항 관련 제한: 본 물건은 고도지구, 수평표면구역, 장애물제한표면구역에 해당하여 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 관련: 주변 환경 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 지속적인 관심과 주변 개발 동향을 파악하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 고촌역 인근의 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 건물 상태 및 입지 조건은 양호한 편입니다.

권리 분석 결과, 현재 등기부상 존재하는 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 권리나 보증금은 없습니다.

하지만, 등기부상 용도와 건축물대장상 용도의 불일치, HUG 인수조건 변경 등의 사항은 투자 전에 반드시 확인하고 넘어가야 할 중요한 리스크 요인입니다.

감정가(209,000,000원) 대비 최근 실거래가가 낮게 형성된 점을 고려할 때, 시장 가격에 대한 정확한 판단이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 고촌역 도보 이용 가능한 거리로 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 적어 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리관계가 정리되는 조건이므로, 낙찰 후 권리 문제는 발생하지 않습니다.

* 소형 면적: 40.12㎡의 전용면적은 1-2인 가구 또는 소규모 사업장 용도로 활용하기에 적합합니다.

* 활발한 주변 상권: 고촌역 인근 지역은 지속적인 개발과 함께 상권이 활성화되고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 209,000,000원

최근 실거래가 분석:

* 2024년 10월, 41.43㎡ 면적의 오피스텔이 170,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 410만원)

* 이를 본건의 전용면적 40.12㎡에 적용 시, 약 164,500,000원 수준으로 환산됩니다.

종합 의견 및 리스크 고려:

본 물건의 감정가는 약 209,000,000원이지만, 최근 실거래가는 이보다 낮게 형성되어 있습니다. 또한, 용도 불일치 및 HUG 인수조건 변경 등의 잠재적 리스크를 감안해야 합니다. 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

따라서, 감정가의 80% ~ 90% 수준 또는 최근 실거래가 수준을 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 185,000,000원

* 추천 입찰가: 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.