나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34755 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 130-1 임프레스팰리스 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하고, "부천역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 6층 601호이며, 외벽 : 석재붙임, 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

"업무시설(오피스텔)"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기, 소화설비 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 평탄한 장방형 토지이며, "업무시설(오피스텔), 공동주택(단지형연립)" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소명여자중,고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34755 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 130-1 임프레스팰리스 6층 601호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 451,000,000원

토지면적: 15.43㎡ (약 4.67평)

토지지분: 15.4318㎡ (약 4.67평)

건물면적: 76.28㎡ (약 23.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금광농업협동조합

특이사항: 토지거래허가구역

건물 층수: 총 14층 중 6층

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 소재하며, 지하철 1호선 "부천역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 교통 여건은 보통입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 중 6층 601호이며, 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다. 토지는 인접토지와 대체로 평탄한 장방형 토지이며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다. 본건 건물 동측 및 북측으로 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 9월 25일 접수된 금광농업협동조합의 근저당권(채권액 392,400,000원)입니다. 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 채권자 금광농업협동조합의 임의경매개시결정(2025.10.23. 접수, 채권액 327,000,000원) 및 국민건강보험공단의 압류(2025.11.12. 접수)가 촉탁등기되어 말소될 예정입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정종태

보증금: 50,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자/사업자등록일: 2024-06-28

확정일자: 2024-06-28

배당신고일자: 2026-01-08

대항력: 없음

* 임차인: 주한나

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자/사업자등록일: 2024-06-28

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 부천역 역세권 인근에 위치하여 배후 수요가 풍부하며, 주변으로 오피스텔 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다. 부천역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 복합 지역으로, 다양한 편의시설과 교통망을 이용하기 편리한 입지입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 부천역 이용이 용이하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 단지 인근 및 부천역 주변으로 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

* 교육: 본건 주변은 상대보호구역(소명여자중, 고등학교)으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 영향을 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 현재 유효기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 본건 취득 시에는 관련 법규에 따라 토지거래허가를 받아야 하므로, 취득 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다. 특히, 허가 대상이 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택으로 명시되어 있어, 업무시설(오피스텔)의 주거용 사용 시 허가 필요 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 현황 파악의 중요성: 본건 구분건물의 내부는 공부상의 현황과 실제 이용상황이 상이할 수 있습니다. 정확한 내부 상태 확인을 위해 입찰 전 현장 조사가 필수적입니다.

* 임대관계 미상: 공부상의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천역 역세권에 위치한 오피스텔로서, 입지적 이점과 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 권리분석상 낙찰 후 권리관계가 명확하여 명도 및 등기 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 관련 허가 절차를 반드시 이행해야 하는 점이 중요한 고려사항입니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 역세권이라는 탁월한 입지조건.

* 권리관계가 깨끗하여 인수되는 권리가 없어 명도 및 등기 절차가 간편할 것으로 예상됨.

* 오피스텔로서 실거주 또는 임대 수익 목적의 투자가 가능함.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 부천시 원미구 심곡동 소재 임프레스팰리스 및 인근 오피스텔의 유사 면적(약 76㎡) 매물 시세는 4억 4천만원에서 4억 7천만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 4억 5천1백만원입니다. 토지거래허가구역 지정 및 현재 시장 상황, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 약 4억 5천만원 내외의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

상세 분석:

본건은 76.28㎡(약 23.07평) 면적의 오피스텔로, 감정가는 451,000,000원입니다. 이는 평당 약 19,547,000원 수준입니다. 유사 지역의 오피스텔 실거래가 및 매물 호가를 종합하면, 본건의 시장가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 외국인 또는 주거용 전환 시 허가가 필수적이며, 이에 따른 절차적 번거로움과 불확실성을 감안해야 합니다. 이러한 점을 고려하여, 입찰 희망가는 보수적으로 접근하여 450,000,000원으로 제안합니다.

* 본 물건은 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 입찰 전 반드시 관련 규정을 확인하고 허가 가능 여부를 검토해야 합니다.

* 실거주 목적이거나 임대 사업을 고려할 경우, 본건의 '업무시설(오피스텔)' 용도와 '공동주택(단지형연립)' 혼재 가능성에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

* 본 보고서는 제공된 정보 및 제한적인 외부 검색 결과를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 방문 및 전문가와 상담을 통해 최종 의사결정을 내리시기 바랍니다.

혐오시설 관련:

본건 소재지 주변 지역에 대한 검색 결과, 현재 직접적으로 인접하거나 심각한 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 단지 등)은 확인되지 않았습니다. 부천아트벙커와 같은 과거 소각장 부지가 문화시설로 재탄생한 사례가 있으나, 본건과는 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.