나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34718 [1] 경기도 김포시 구래동 6878-7 중일라크리움 14층1416호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '구래역(김포골드)' 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 오피스텔, 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 15층 건물 내 14층 1416호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등임. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평판한 장방형의 토지로서, 업무시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 30미터, 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구래동 6878-7 :도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 대로2류(폭 30m~35m)(2014-11-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모 든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도 보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진 법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34718 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 구래동 6878-7 중일라크리움 14층1416호

건물용도: 오피스텔

건축년도: 2021년

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.17㎡ (약 1.87평)

건물면적 (전용면적): 21.27㎡ (약 6.43평)

최근 매매/임대 면적 (전용면적): 20.686㎡ (약 6.26평)

1.4. 감정가

감정가: 121,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '구래역(김포골드)' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 상황

본건 서측으로 노폭 약 30미터, 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(갑6)입니다.

그 외 소유권 이전(갑3), 신탁등기 말소(갑2) 등이 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

주택임차권 등기자: 최 (임차보증금 120,000,000원, 차임 0원)

전입일자: 2022-06-03

확정일자: 2022-04-27

대항력: 있음

주의: 최 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 임대관계는 미상이나, 등기상 보증금액은 120,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

을구 1번 주택임차권등기(최 )은 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 매수인이 인수해야 합니다.

인수 보증금: 120,000,000원 (단, 배당 내역에 따라 실제 인수 금액은 달라질 수 있습니다.)

4. 상권 및 건물 정보

4.1. 건물 개요

건물명: 중일 라크리움

주구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 4층, 지상 15층

준공일: 2021년 04월 08일

세대수: 총 453호

주요 용도: 업무시설, 제1,2종 근린생활시설

건축면적: 1820.83㎡

연면적: 26015.646㎡

주차: 321대 (실내)

4.2. 주변 상업 시설 및 이용 현황

본건은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

인근에 '구래역(김포골드)'이 위치하여 유동인구 및 배후수요 확보에 유리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설 및 주변 환경

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

'구래역'을 통한 수도권 접근성이 양호합니다.

주변 상업 시설 이용이 용이하며, 생활 편의성이 높습니다.

해당 건물은 2021년에 준공되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 최 이 보증금 120,000,000원을 인수해야 하는 점입니다.

최근 거래 사례를 볼 때, 해당 물건의 시장 가치는 75,000,000원에서 85,000,000원 수준으로, 인수해야 할 보증금보다 낮습니다.

이는 매수인이 상당한 추가 자금 부담 또는 임차인과의 협상을 통해 보증금 회수 문제를 해결해야 함을 의미합니다.

임대관계가 미상이라는 점도 불확실성을 가중시킬 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 기타 법규

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류, 중로2류에 접하여 개발 가능성은 높으나, 성장관리권역, 철도 보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상) 등 다양한 용도지역 및 관련 법규의 적용을 받습니다.

이러한 규제 사항들은 향후 재산권 행사나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 본 물건지 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 정확한 현장 확인 및 지자체 자료 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 구래동의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 교통은 양호한 편입니다.

그러나 현재 가장 큰 문제는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

최근 거래 사례를 볼 때, 해당 물건의 시장 가치는 75,000,000원에서 85,000,000원 수준으로, 인수해야 할 보증금보다 낮습니다.

이는 매수인이 상당한 추가 자금 부담 또는 임차인과의 협상을 통해 보증금 회수 문제를 해결해야 함을 의미합니다.

이러한 부담을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 오피스텔: '구래역' 인근에 위치하여 꾸준한 임대 수요 기대 가능.

* 도심 접근성: 김포골드라인을 통한 수도권 주요 지역 접근 용이.

* 주변 인프라: 오피스텔, 상업시설, 주거시설이 밀집한 지역으로 생활 편의성 우수.

* 향후 개발 가능성: 택지개발지구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 지역 발전 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 최근 거래가는 75,000,000원에서 85,000,000원 수준입니다.

감정가는 121,000,000원이나, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점을 고려해야 합니다.

인수되는 보증금액이 현재 시세보다 높아, 매수인의 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과할 위험이 큽니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 해당 물건의 순수 가치와 인수 보증금으로 인한 위험을 종합적으로 고려하여 매우 보수적으로 산정해야 합니다.

현 시세 및 인수 보증금 부담을 고려하여, 70,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 낙찰 후 인수 보증금 120,000,000원을 추가로 부담해야 함을 전제로 합니다.

따라서 총 실질 취득가는 190,000,000원 이상이 될 수 있으므로, 임차인과의 협상 가능성 및 추가적인 자금 부담 여력을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.