나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4300 [1] 경기도 김포시 운양동 1307-5 에이치씨티 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시감정 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 '운양역(김포골드선)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린시설, 단독주택 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(김포골드선)이 소재하 여, 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 113호로서, (사용승인일: 2019.01.10) 외벽: 석재 붙임 및 스톤코트 등 마감, 창호: 스테인레스 강화유리 창호임.

이용상태

'근린생활시설'로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기, 스프링클러, 옥내소화전 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로서, 현황 '업무시설 및 제1,2종근린생활시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 외곽공도에 연계되어 있으며, 북동측으로 소로3류(특수도로)를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획 구역(김포한강신도시), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 가축사육제한구 역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법> , 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(하늘빛중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성 장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발 지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세 대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경4300 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 운양동 1307-5 에이치씨티 1층 113호

용도: 근린상가

건물명: 에이치씨티 (HCT)

사용승인일: 2019년 01월 10일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 27.62㎡ (약 8.36평)

건물면적: 58.00㎡ (약 17.55평)

1.4. 감정가

감정가: 902,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 운양동 소재 '운양역(김포골드선)' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린시설, 단독주택 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(김포골드선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

북서측으로 외곽 공도에 연계되어 있으며, 북동측으로는 소로3류(특수도로)를 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 04월 02일 접수된 남동농업협동조합의 근저당권(채권액 672,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. (물건명세서 상 지상권개요 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사 엠쉐어스

보증금: 10,000,000원

차임: 660,000원

전입일자(사업자등록일): 2024년 05월 16일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 총 등기부 채권액

총 등기부 채권액: 672,000,000원

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 113호로, '근린생활시설'로 이용 중입니다.

건축물대장상 주요 용도는 업무시설이며, 제1, 2종 근린생활시설로도 이용 가능합니다.

4.2. 주변 상권

본 건이 위치한 운양동은 아파트단지와 업무시설, 근린시설이 밀집한 지역입니다. 김포골드라인 운양역 인근으로 배후수요 확보에 유리한 입지를 갖추고 있습니다.

4.3. 상권 특성

김포골드라인 운양역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 주변에 주거단지가 많아 안정적인 수요가 기대됩니다. 다만, 과도한 경쟁 및 업종 포화 가능성에 대한 주의가 필요하며, 업종 적합성을 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

운양역(김포골드선) 및 버스정류장이 인접하여 교통이 편리합니다. 주변에 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 환경 시설

주변 환경은 주거, 업무, 근린시설이 혼합된 형태이며, 소음이나 유해 시설 관련 특별한 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)에 속하며, 고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 (공항 관련), 가축사육제한구역, 철도보호지구, 택지개발지구, 하수처리구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재합니다.

6.2. 임대 관계

건물 내 임대관계는 미상으로, 별도 확인이 필요합니다. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

6.3. 대중교통 혼잡 (간접적 리스크)

김포골드라인은 출퇴근 시간대에 극심한 혼잡으로 인한 불편이 발생할 수 있습니다. 이는 해당 역 주변 상권 이용객의 접근성에도 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 사용승인된 신축급 상가 건물로, 김포골드라인 운양역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 토지이용계획상 다양한 규제가 존재하나, 물건 자체의 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 현재 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없다는 점 또한 긍정적입니다. 다만, 상권의 경쟁 심화 및 토지이용계획상의 제약은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 상가 건물 (2019년 사용승인)

* 김포골드라인 운양역 역세권 입지

* 주변 아파트 단지 및 업무지구 배후수요

* 토지/건물 일괄매각으로 권리관계 명확

* 임차인 대항력 없어 보증금 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 902,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 낙찰가율, 주변 시세, 예상 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 추가적인 현장 방문 및 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.