나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34784 [1] 경기도 김포시 풍무동 449-2 삼용아파트 102동 1층108호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 주위는 대규모 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 소재하고 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 19층건 중 1층 108호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 미상임. 창호 : 하이샷시 등 창호임.

이용상태

아파트[방2, 거실, 주방/식당, 욕실, 현관, 발코니 등]임. ※ 후첨 "건물내부구조도 및 임대상황" 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 아파트로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 약 35m 내외, 북측으로 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

풍무동 449-2 :도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(양도초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍무고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(풍무초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(하늘빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의), <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 경기도 김포시 풍무동 449-2 삼용아파트 102동 1층 108호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경34784 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 233,000,000원입니다.

토지 면적은 29.04㎡ (약 8.78평)이며, 건물 면적은 59.98㎡ (약 18.14평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 현OOOOOOO (현대캐피탈)입니다.

본 아파트의 사용 승인일은 1997년 10월 31일로, 약 29년 된 건물입니다.

건축물대장상 총괄표제부에는 아파트(공동주택)로 기재되어 있으며, 연면적은 47119.91㎡, 대지면적은 15568.13㎡입니다.

표제부에는 삼용아파트 102동이 19층 건물로, 철근콘크리트 구조임을 명시하고 있습니다.

전유부 정보에서 102동 1108호, 11층으로 표기된 부분이 있으나, 제공된 주소 상으로는 '102동 1층 108호'이므로 실제 현황은 반드시 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

본건이 소재한 김포시 풍무동 일대는 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 밀집한 주거 밀집 지역입니다.

단지 주변으로 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지 형상은 부정형의 평지이며, 주변 도로 현황은 서측 약 35m, 북측 약 15m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

지역 지구 현황으로는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 공항 고도 제한, 장애물 제한 구역, 진입 표면 구역 등 공항 관련 제한 사항이 있습니다. 또한, 가축 사육 제한 구역, 성장 관리 구역, 하수 처리 구역으로 지정되어 있습니다.

양도초등학교, 풍무고등학교, 풍무초등학교, 하늘빛유치원 등이 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

토지거래계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (대상자: 외국인 등, 용도: 단독다가구아파트연립다세대)

3. 권리분석

말소기준권리인 현대캐피탈 주식회사 근저당(2016년 10월 21일, 134,400,000원) 외 다수의 근저당 및 근저당권부 채권 질권 설정이 등기되어 있으나, 모두 말소 예정으로 표기되어 있습니다.

2025년 10월 24일자 현대캐피탈의 임의경매 개시 결정 등기(사건번호: 2025타경34784)도 말소 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 329,400,000원입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 정보는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 경매로 인한 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지에 속해 있어, 주거 배후 수요가 풍부합니다.

단지 내 또는 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

반경 1~2km 이내에 다양한 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교, 유치원이 다수 분포하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

총 세대수는 376세대이며, 주차 가능 대수는 235대로 세대당 주차 공간은 다소 부족할 수 있습니다. (총 주차 대수: 지상 12대, 지하 12대, 합계 235대)

전기차 충전 시설(지상 9대)이 운영되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공항 관련 규제(고도지구, 장애물 제한 표면 구역, 진입 표면 구역)는 향후 건물 증축, 개축 또는 주변 개발 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

건축 사용 승인일이 1997년으로 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

전유부 정보(11층, 1108호)와 제공된 물건 소재지(1층, 108호) 간의 층수 및 호수 불일치 가능성이 있어, 현장 방문 시 반드시 실사 확인이 필요합니다.

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상자나 용도의 거래 시 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담이 적은 물건입니다.

안정적인 주거 지역에 위치하며, 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

다만, 1997년 준공으로 인한 건물 노후화, 주차 공간 부족, 공항 관련 지역 지구 지정 등은 고려해야 할 요소입니다.

무엇보다 제공된 정보와 등기부 정보 상의 층수 및 호수 불일치 가능성은 반드시 현장 조사 및 관련 기관 확인을 통해 명확히 해야 합니다.

8. 투자 포인트

권리상 안전: 모든 등기부상 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 후 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

입지 조건: 김포 풍무동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 학군 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

시세 대비 잠재력: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(전용면적 약 18.14평)의 8층 아파트가 2026년 7월 7일 248,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 233,000,000원입니다.

1층이라는 점을 감안할 때, 8층의 실거래가(248,000,000원)보다 다소 낮게 평가될 수 있으나, 시장 상황 및 선호도에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

감정가(233,000,000원)와 유사 면적의 실거래가(248,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 235,000,000원에서 245,000,000원 사이에서 결정될 것으로 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준에서 시작하여, 경쟁 상황을 보며 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.