나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34758 [1] 경기도 김포시 사우동 1250 다온아르떼 101동 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 사우동 소재 "김포여자중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택, 단독주택, 학교 등으로 형성된 주거지대로서 제반주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근 및 근거리에 노선 버스정류장, 사우역(김포골드라인) 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건내 제3층 제303호로서, 외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 부정형 완경사지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

사우동 1250 도시지역,제1종일반주거지역,고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,역사문화환경보존지역(문화예술과협의)<경기도문화재보호조례>,장애물제한표면구역<공항시설법>,진입표면구역<공항시설법>,상대보호구역(김포여자중학교,김포고등학교)<교육환경보호에관한법률>,제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m,육군17사단관할)<군사기지및군사시설보호법>,재정비촉진지구(김포재정비촉진지구(도시관리과협의요함))<도시재정비촉진을위한특별법>,역사문화환경보존지역(문화예술과문의)<문화유산의보존및활용에관한법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,하수처리구역(사우처리분구)<하수도법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의), 사우동 1251, 1252 도시지역,제1종일반주거지역,고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만),소로2류(폭8m~10m)(국지도로)(접합),가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,역사문화환경보존지역(문화예술과협의)<경기도문화재보호조례>,장애물제한표면구역<공항시설법>,진입표면구역<공항시설법>,상대보호구역(김포여자중학교,김포고등학교)<교육환경보호에관한법률>,제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역15m,육군17사단관할)<군사기지및군사시설보호법>,재정비촉진지구(김포재정비촉진지구(도시관리과협의요함))<도시재정비촉진을위한특별법>,역사문화환경보존지역(문화예술과문의)<문화유산의보존및활용에관한법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,하수처리구역(사우처리분구)<하수도법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현관 출입구에 안내문(공용 전기 단전 상태)이 부착되어 있는 바, 경매 참여시 참고 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34758 (1)

소재지: 경기도 김포시 사우동 1250 다온아르떼 101동 3층 303호

용도: 도시형생활주택

감정가: 177,000,000원

토지면적: 20.52㎡ (약 6.21평)

토지지분: 20.519999999999996㎡ (약 6.21평)

건물면적: 32.62㎡ (약 9.87평)

건물지분: 32.62㎡ (약 9.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 홍OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 사우동 소재 "김포여자중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 학교 등으로 형성된 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 및 근거리에 버스 정류장, 사우역(김포골드라인) 등이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 토지 이용 상태: 3필지의 부정형 완경사지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 홍OO

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍 (보증금: 179,000,000원, 차임: 0원, 전입/확정일자: 2021-04-19, 배당신고일자: 2024-07-12)

* 대항력: 있음.

* 특이사항: 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 보증금이 179,000,000원으로 감정가(177,000,000원)를 초과하며, 인수되는 보증금액이 상당하므로 주의가 필요합니다.

* 등기부 현황 요약:

* 을1: 주택임차권 (홍소희, 179,000,000원) - 말소 예정이나, 물건명세서상 매수인이 인수해야 하는 권리임. (2024-07-12 접수)

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사다온종합건설) - 말소.

* 갑4: 소유권이전 (김교성) - 말소.

* 갑5: 가압류 (오현석, 14,935,000원) - 말소기준권리. (2022-05-17 접수)

* 갑6: 압류 (강동세무서장) - 말소.

* 갑7: 압류 (김포시) - 말소.

* 갑8: 압류 (서울특별시) - 말소.

* 갑9: 압류 (춘천세무서장) - 말소.

* 갑11: 강제경매 (홍소희, 179,000,000원) - 본 경매 사건. (2025-10-23 접수)

* 갑13: 압류 (이천세무서장) - 말소.

* 갑14: 압류 (수원세무서장) - 말소.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 (매수인 인수 조건)

1.3. 상권분석

* 본건은 공동주택 및 제1종 근린생활시설 용도로 이용 가능한 지역에 위치하며, 주변은 주거지대입니다. 인근에 학교가 있어 교육 관련 시설 수요가 있을 수 있습니다. 재정비촉진지구 지정으로 향후 상권 변화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 김포여자중학교, 김포고등학교 인근에 위치합니다.

* 교통: 사우역(김포골드라인) 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 주거지대이므로 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 보증금 179,000,000원의 임차인이 존재하며, 배당으로 전액 변제되지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 상당한 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 공용 전기 단전 상태: 현관 출입구에 공용 전기 단전 상태 안내문이 부착되어 있어, 관련 미납 요금이나 관리 문제 발생 가능성이 있습니다. 이는 경매 참여 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

* 재정비촉진지구: 재개발/재건축 가능성이 있으나, 사업 진행 여부 및 일정, 용적률 등 구체적인 사항은 별도 확인이 필요합니다. (김포재정비촉진지구, 도시관리과 협의 필요)

* 다수의 토지이용계획 제한: 본건 토지(사우동 1250)는 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 제한보호구역, 재정비촉진지구, 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발에 제약이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 재정비촉진지구 내에 위치하여 향후 개발 가능성이 잠재된 물건입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 179,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점, 공용 전기 단전 상태 등 해결해야 할 과제가 많아 높은 리스크를 수반합니다. 감정가 대비 임차인 보증금이 높고, 주변 시세와 비교 시 투자 가치 판단에 신중을 기해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력

* 주거 선호도가 높은 지역 내 입지

1.8. 예상 입찰가

* 본건은 감정가 177,000,000원 대비 대항력 있는 임차인의 인수 보증금 179,000,000원이 존재하여, 최소 179,000,000원 이상의 입찰가는 고려해야 합니다. 또한, 공용 전기 단전 문제 등 추가 비용 발생 가능성을 감안해야 합니다. 재정비촉진지구라는 특수성을 고려하되, 주변 시세 및 개발 불확실성을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

* 최근 매매 정보 분석 결과, 2016년 건축된 53.22㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 7월 15일 180,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건 건물 면적(32.62㎡)보다 크나, 최고가 거래 금액을 참고하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 종합적으로, 인수 보증금 179,000,000원과 잠재적 추가 비용, 재정비촉진지구의 미래 가치를 고려하여 185,000,000원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 높은 위험 부담을 감수한 가격입니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 권리 관계, 공과금 등 상세 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.