나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52276 [1] 서울특별시 강동구 천호동 214-5 중앙클래식하우스 에이동 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "서울천일 초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주 위는 동유형의 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 소재하고 근거리에 지하철 5호선 "굽 은다리역"이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제3층 제304호로서, 외벽: 드라이비트 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등 마감, 창호: 하이샷시 이중창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완만한 경사의 부정형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 지적도상 노폭 약 20m, 남측으로 노폭 약 3.5m 포장도로에 접함. 북동측 도로는 현황 노폭 약 3m의 부체도로(보행도로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2014-10-29), 도로(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공 방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행 안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28 )(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025. 10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

물건 비고

주택도시보증공사 : 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2026.05.19.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52276 (1)

부동산 정보: 서울특별시 강동구 천호동 214-5 중앙클래식하우스 에이동 3층304호

감정가 및 면적: 감정가 261,000,000원. 토지 17.61㎡ (약 5.3평), 건물 29.86㎡ (약 9.0평).

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "서울천일 초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 소재하고 근거리에 지하철 5호선 "굽은다리역"이 소재함.

2.3. 도로 상황

인접지 대비 완만한 경사의 부정형 토지로서, 북동측으로 지적도상 노폭 약 20m, 남측으로 노폭 약 3.5m 포장도로에 접함. 북동측 도로는 현황 노폭 약 3m의 부체도로(보행도로)에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 소유권 이전, 주택임차권, 소유권 이전, 가압류, 압류, 강제경매 등의 권리 변동이 있었습니다.

말소기준권리는 2023년 9월 11일 서민금융진흥원의 가압류 결정(2023카단825147)입니다.

등기부채권 총액은 271,108,034원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(오지연)

보증금: 258,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-09-11

확정일자: 2020-07-24

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 반환채권을 전액 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2026.05.19.)하였습니다.

등기부상 주택임차권(오지연, 258,000,000원)은 말소 대상입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2023년 9월 11일 서민금융진흥원의 가압류입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리로는 주택임차권(오지연), 가압류(서민금융진흥원), 압류(양천구), 강제경매(주택도시보증공사) 등이 있습니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.5. 주택도시보증공사(HUG) 관련 사항

주택도시보증공사(HUG)는 임차인으로서 보증금 258,000,000원을 가지고 있으나, 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하였으며, 잔존 보증금에 대한 매수인에게의 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으므로, 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보

본건이 위치한 '중앙클래식하우스'는 2015년 8월 19일 건축허가를 받아 2016년 4월 25일 사용승인된 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)입니다.

전체 건물은 6층이며, A동 3층 304호가 본건입니다.

철근콘크리트 구조이며, 총 29세대 규모입니다.

4.2. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다. (금액 단위: 만원)

2026년 5월 8일 거래: 25.69㎡, 4층, 30,000만원. (다성이즈빌, 2017년 건축)

2026년 5월 6일 거래: 48.13㎡, 3층, 35,250만원. (그린하우스, 2016년 건축)

2026년 5월 5일 거래: 50.07㎡, 1층, 48,000만원. (299-30, 2003년 건축)

본건(29.86㎡)과 면적이 유사한 25.69㎡의 매물이 30,000만원에 거래된 것을 볼 때, 해당 면적대의 시세는 30,000만원 내외로 추정됩니다.

거래된 다른 건물들은 본건과 동일한 '중앙클래식하우스' 단지가 아니므로, 정확한 시세 산정을 위해서는 단지 내 유사 물건의 추가 정보 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제3층 제304호로서, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

5.2. 토지 이용 상태

인접지 대비 완만한 경사의 부정형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

5.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(2014-10-29), 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~26.8.25.) 등에 해당됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

토지 이용 계획상 비행안전제3구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 거래 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 권리 관계 리스크

주택도시보증공사(HUG)는 대항력 포기 확약서를 제출하였으나(2026.05.19.), 혹시 모를 상황 발생 시 매수인에게 미치는 영향에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

임대 관계는 미상으로, 현재 점유 관계가 불명확하므로 입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 점유자 및 점유 상태 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 굽은다리역 접근성이 양호한 편입니다.

주변에 서울천일 초등학교 등 교육 시설과 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 늦은 모든 권리가 소멸되므로, 매수인이 인수하는 권리나 보증금은 없습니다.

HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 명도 부담은 적을 것으로 예상되나, 임대 관계 미상인 점은 확인이 필요합니다.

주변 실거래가와 감정가를 비교 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

인수되는 보증금 없어 명도가 용이함.

지하철 5호선 굽은다리역 역세권으로 교통 편리성 우수.

초등학교 등 교육 시설 및 생활 편의시설 인접.

도시형생활주택으로 실수요자 및 투자자에게 매력적.

9. 예상 입찰가

감정가: 261,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 시세 (25.69㎡ 기준): 30,000만원 (300,000,000원)

본건 면적(29.86㎡) 및 현재 시장 상황을 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 30,000만원 ~ 32,000만원 수준으로 예상됩니다.

보증금 인수액이 없는 점과 권리관계가 명확한 점을 감안하여, 감정가 이하 또는 시세 수준에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

본 물건의 예상 입찰가는 260,000,000원 ~ 290,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다. (보수적으로 감정가 근처에서 시작하여 시세 및 현장 조사를 바탕으로 상향 조정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.