나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52128 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 81-17 씨에스아르체 102동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율평 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재‘녹번초등학교’남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 소재함.

교통상황

대상물건이 속한 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 전철역(역촌역, 6호선) 등이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평스라브)지붕 6층 건물내 4층 401호로서, 외벽: 석재 마감 등 창호; 섀시창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 다세대주택으로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 남서측으로 각각 세로 및 대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 녹번동 81-17 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)), 건축선 임. - 녹번동 81-18 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)), 건축선 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

물건 비고

1.주택도시보증공사(양도전:임차인 김재진)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변
제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52128 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 81-17 씨에스아르체 102동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 245,000,000원

토지면적: 13.48㎡ (약 4.08평)

토지지분: 13.48㎡ (약 4.08평)

건물면적: 30.03㎡ (약 9.08평)

건물지분: 30.03㎡ (약 9.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물정보: CS아르체 102동, 2017년 6월 준공, 6층 건물 중 4층

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

주위환경:

해당 물건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 ‘녹번초등학교’ 남서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택 및 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 기능과 상업 기능이 함께 발달한 지역입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

지하철 6호선 역촌역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

서울보증보험의 가압류 (2021년 4월 9일 접수, 권리금액 13,469,176원)가 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리:

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 주택임차권(을5, 김재진)은 말소 처리되었습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (양도전 임차인: 김재진)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 10월 16일

* 확정일자: 2020년 9월 3일

* 배당신고일자: 2022년 11월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)의 확약서에 따라 임차인은 대항력을 포기하였으며, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 0원입니다.

총 등기부채권액:

261,189,016원

4. 상권분석

주변 이용현황:

해당 물건은 제3종일반주거지역에 속해 있으며, 복합 건물(다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설) 내에 위치합니다.

주변에 공원, 초등학교, 근린생활시설 등이 있어 주거 생활에 필요한 기반시설이 갖추어져 있습니다.

지역 특성:

녹번동은 은평구 내에서도 교통이 편리하고 주거 환경이 잘 조성된 지역 중 하나로, 비교적 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

주거 편의:

인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

교육 환경:

녹번초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 다만, 상대보호구역으로 지정되어 있어 최종적인 확인이 필요합니다.

교통 접근성:

지하철 6호선 역촌역까지 도보 또는 짧은 대중교통 이용이 가능하며, 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

자연/휴식:

인근 공원이 있어 산책 등 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역:

해당 물건 소재지는 외국인 등 특정 대상자에게는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. (아파트 용도))

외국인이나 특정 용도로 토지 거래 시 허가를 받아야 하므로, 잠재적 매수층이 제한될 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경:

임차인 관련 사항은 HUG의 확약서로 정리되어 낙찰자 인수 부담은 없으나, 관련 계약 내용 및 절차를 정확히 확인해야 합니다.

주변 건물 노후화:

제공된 JSON 정보상 주변 다세대 주택들의 건축 연도가 1986년, 2001년 등으로 나타납니다. 본 물건은 2017년 준공으로 비교적 신축이나, 장기적인 건물 유지보수 및 관리 측면을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

CS아르체 102동 4층 401호는 서울 은평구 녹번동의 비교적 신축(2017년 준공) 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

권리 분석상 인수되는 권리 없이 깨끗한 물건이라는 점이 가장 큰 장점입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정으로 인한 거래 제한 가능성과 HUG 인수조건 변경 관련 사항은 신중한 검토가 필요합니다.

감정가는 245,000,000원이지만, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 고려할 때 시세는 그 이상일 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 건물: 2017년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 권리관계 무하자: 낙찰자가 인수할 권리 및 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 우수한 입지: 역촌역(6호선) 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 편의시설 및 녹번초등학교 접근성이 좋습니다.

* 토지거래허가구역 해제 시 가치 상승 기대: 토지거래허가구역 지정 기간 만료 후 해제될 경우, 투자 가치가 더욱 높아질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 245,000,000원

본 물건의 건물면적은 30.03㎡(약 9.08평)입니다.

주변 유사 면적(28.78㎡, 2014년 준공)의 최근 매매가는 305,000,000원으로, 이는 약 10,600,000원/㎡의 시세를 형성하고 있습니다.

감정가 245,000,000원은 30.03㎡ 기준 약 8,158,000원/㎡로, 최근 매매 사례 대비 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

인수되는 보증금이 없다는 점을 고려하여, 보수적으로 감정가의 85% ~ 105% 수준에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 208,250,000원 ~ 257,250,000원

*주의사항: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 산출되었습니다. 정확한 시세 파악을 위해 현장 조사 및 전문가 상담을 반드시 거치시기 바랍니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간 및 조건, 주변 시세 변동 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.