나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13051 [1] 서울특별시 금천구 독산동 164-19 마인드빌 제에이동 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 남동측 인근에 위치하고, 인근에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환 경은 보통시됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층중 5층 501호로서, 외벽 : 석재타일 붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사인 토지를 지면 평탄하게 조성한 세장형 토지로서, 도시형생활주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외 및 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

독산동 164-19 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등)), 과밀억제권역, 중점경관 리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자 :외국인 등. 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026. 8.25.), 토지거래계약에관한허가구역)(2025-10-15)(대상:아파트/지정기간:2025.10. 20.~2026.12.31), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포 함) 등 입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13051 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 164-19 마인드빌 제에이동 제5층 제501호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 292,000,000원

* 토지면적: 21.59㎡ (약 6.53평)

* 건물면적: 35.10㎡ (약 10.62평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.1. 입지조건

2.

3.

* 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

2.

3.

* 본 경매 물건은 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 강제경매개시결정(서울남부지방법원 2025타경13051)으로 인해 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 부산지방법원 2023카단105243 가압류(주택도시보증공사, 1,279,000,000원)입니다.

* 이하 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다: 소유권보존, 소유권이전, 주택임차권(정경민, 295,000,000원), 가압류(주택도시보증공사), 압류(서초세무서장), 강제경매(주택도시보증공사).

* 총 채권액은 1,574,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(정경민)

* 보증금: 295,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-29

* 확정일자: 2022-04-06

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경.

* 주의사항: 본 물건은 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 295,000,000원을 인수하지 않아도 됨을 의미합니다. (총 인수 보증금: 0원)

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 권리 내용은 명시되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

2.

3.

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 대형마트, 백화점 등 편의시설은 차량 이동이 필요한 지역에 위치할 것으로 예상됩니다.

* 인근에 문성초등학교가 소재하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 소규모 상권의 수요가 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

3.

* 주변에 각급 학교(문성초등학교 등)가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설, 교통시설 등은 일반적인 도시 생활 수준을 충족합니다.

* 건물 자체는 도시형생활주택으로 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있어 1~2인 가구 또는 소규모 가족이 거주하기에 적합합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3.

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 반환 청구권 포기 조건: 임차인(주택도시보증공사)이 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해야 매각이 완료된다는 조건은, 임차인과의 잠재적 분쟁 가능성을 내포할 수 있습니다. 다만, 명시된 조건대로 이행될 경우 매수인은 보증금을 인수하지 않습니다.

* 토지이용계획 상 다수의 규제사항: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관지구, 토지거래계약 허가구역(외국인 등, 아파트 등) 등 다양한 용도지역 및 구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래 허가구역 지정기간(2025.08.26~2026.08.25, 2025.10.20~2026.12.31)을 확인해야 합니다.

* 건물 노후화 가능성: 2019년 준공된 건물로, 향후 수선 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 등기부상 명시되어 있으나, 구체적인 내용 및 영향에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

3.

* 본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 조건 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 권리분석상 특이사항은 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 295,000,000원이 매각으로 인해 소멸되는 조건이라는 점입니다. 대항력 없는 임차인의 보증금 전액이 소멸되므로, 매수인은 해당 보증금을 인수할 부담이 없습니다. 이는 본 건의 가장 큰 장점이자 투자 매력 요인입니다.

* 다수의 규제사항이 존재하나, 현 상태의 주거용 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

* 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 292,000,000원 대비 잠재적 시세 상승 여력이 있는 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

2.

3.

* 임차인 보증금(295,000,000원) 미인수: 매수인이 보증금 반환 부담이 없어 실질적인 취득 비용 절감 효과가 큽니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

* 적정 면적: 35.10㎡(약 10.62평)으로 1~2인 가구 실수요 및 투자용으로 적합한 면적입니다.

* 최근 실거래가 비교: 주변 유사 면적, 유사 연식의 다세대주택 실거래가와 비교 시, 본 건의 감정가는 경쟁력 있는 수준입니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

3.

* 감정가: 292,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 별담채(2020년 준공, 28.56㎡) 5층: 265,000,000원 (약 9.28백만원/㎡)

* 한백아트(2016년 준공, 29.81㎡) 2층: 310,000,000원 (약 10.4백만원/㎡)

* 성주아트빌(2014년 준공, 49㎡) 3층: 335,000,000원 (약 6.84백만원/㎡)

* 본 건(2019년 준공, 35.10㎡)의 면적과 연식을 고려할 때, 별담채와 유사한 수준의 ㎡당 가격 적용 시 약 325,000,000원 수준으로 산정될 수 있습니다.

* 다만, HUG 인수조건 변경으로 인한 잠재적 거래 절차 복잡성, 다수 토지이용규제 등을 감안해야 합니다.

* 매수인이 295,000,000원의 임차인 보증금을 인수하지 않는다는 점을 고려할 때, 감정가 292,000,000원 이상에서의 입찰이 합리적입니다.

* 최근 실거래가 수준 및 보증금 미인수 이점을 감안하여, 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

* 본 물건 주변 지역에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.