나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513554 [1] 인천광역시 부평구 부평동 375-102 엘엔빌리지 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평고등학교' 서측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철1호선 '부평시장역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 다세대주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 남측의 '부흥북로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본 건 현관에 별첨 '사진용지'와 같이 '전기 공급정지(단전) / 제한공급 예고'안내문이 부착되어 있으니 경매 참여 및 진행 시 재확인하시기 바람. - 본 건 우편함에 별첨 '사진용지'와 같이 '수도전 정수 예고장'이 있으니 경매 참여 및 진행 시 재확인하시기 바람. - 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513554 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 375-102 엘엔빌리지 3층301호 (신주소: 인천광역시 부평구 부흥북로41번길 9)

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 및 구성

토지면적: 24.91㎡ (약 7.53평)

토지지분: 24.9138㎡ (약 7.53평)

건물면적: 63.25㎡ (약 19.13평)

건물지분: 63.25㎡ (약 19.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 매각 정보

감정가: 188,000,000원 (일억팔천팔백만원)

1.4. 감정평가 요약

본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평고등학교' 서측 인근에 위치한 다세대주택으로, 주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대임.

차량 접근이 가능하며 대중교통 이용은 보통 수준임.

건물은 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호이며, 다세대주택으로 이용 중임.

기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있음.

토지는 대체로 정방형으로 다세대주택 부지로 이용 중임.

남측 '부흥북로'를 통해 도로망과 연계됨.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)에 해당함.

공부와의 차이는 없음.

현관에 '전기 공급정지(단전)/제한공급 예고' 안내문, 우편함에 '수도전 정수 예고장'이 부착되어 있어 경매 참여 시 재확인 필요함.

임대 관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, '부평고등학교' 서측 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있음.

주변은 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하여 기존 주택지대의 특성을 보임.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

인천지하철 1호선 '부평시장역'이 인접해 있어 역세권의 장점을 누릴 수 있음.

2.3. 건물 구조 및 상태

건축년도: 2009년 8월 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 제3층 제301호

마감: 외벽 드라이비트 등, 창호 새시 창호

건물 상태는 전반적으로 보통 수준으로 평가되나, 전기 및 수도 공급 중단 예고 안내문이 부착되어 있어 현장 확인이 필수적임.

2.4. 토지 현황

토지 형상: 대체로 정방형

토지 이용: 다세대주택 부지로 이용 중

2.5. 주변 시설 및 지역 특성

인근에 부평고등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 제1종 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

인천지하철 1호선 부평시장역 인근으로 상업 시설 및 시장 이용이 편리할 것으로 예상됨.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경513554)으로, 접수일자 2024년 03월 07일임.

3.2. 주요 권리 내역

집합건물 등기부 요약 상 주요 권리 내용은 다음과 같음.

을구 5번: 주택임차권 (권리자: 김수예, 권리금액: 187,000,000원, 말소 예정)

3.3. 인수되는 권리 분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

을구 순위 5번 주택임차권 등기(김수예)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정임.

따라서 인수 보증금은 0원임.

3.4. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 김수예)

보증금: 187,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 02월 03일

확정일자: 2022년 01월 07일

배당신고일자: 2024년 03월 07일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 분석됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 다세대주택의 거래 가격은 면적 및 건축 연도에 따라 다양하게 형성되어 있음.

2026년 7월 거래된 해담캐슬(2016년 건축, 43.31㎡)은 18,800,000,000원으로, 3.3㎡당 약 1,277,000원 수준임.

2026년 7월 거래된 해피팰리스(2015년 건축, 49.26㎡)는 28,400,000,000원으로, 3.3㎡당 약 1,904,000원 수준임.

본 건과 유사한 건축 연도(2009년)의 우진그린빌(2001년 건축, 38.94㎡)은 7,000,000,000원으로, 3.3㎡당 약 596,000원 수준을 보임.

이는 건축 연도 및 건물 상태에 따른 시세 차이를 반영하는 것으로 판단됨.

4.2. 임대/매매 시장 분석

본 건의 전용면적(63.25㎡)을 기준으로, 최근 시세에 따른 환산가는 약 1억 8천 8백만원에서 3억 6천만원 이상까지 형성될 수 있으나, 본 건의 감정평가액은 1억 8천 8백만원으로, 최근 거래된 해담캐슬의 동일한 거래 금액을 보임. 이는 현 시세 대비 보수적으로 책정되었거나, 현장 조건(전기/수도 단전 예고)을 반영한 것으로 추정됨.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능함.

부평시장역 주변의 상권 및 재래시장을 이용하기 편리할 것으로 예상됨.

5.2. 교육 시설

본 건 서측 인근에 부평고등학교가 위치하여 교육 환경이 우수함.

5.3. 기타 생활 기반

인천지하철 1호선 부평시장역을 통한 광역 접근성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 전기/수도 공급 중단 예고

현관에 '전기 공급정지(단전)/제한공급 예고' 안내문, 우편함에 '수도전 정수 예고장'이 부착되어 있음.

이는 경매 낙찰 후 즉시 전기 및 수도 공급에 문제가 발생할 수 있음을 시사하며, 복구 및 재공급에 따른 추가 비용 및 절차가 발생할 수 있음.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 외국인 등 주택 용도 취득 시 관련 법규에 따른 절차 확인이 필요함.

6.3. HUG 인수조건 변경 관련

채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, 임차인으로도 HUG가 등재되어 있고 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있음.

이는 HUG의 보증 채무 이행 또는 관련 계약 조건 변경에 따른 경매 진행일 수 있으며, HUG 측과의 협의 또는 관련 절차 확인이 필요할 수 있음.

6.4. 기타 확인 필요 사항

건물 내부의 정확한 이용 상태, 수리 필요성, 임대차 관계(미상) 등에 대한 현장 조사 및 추가 확인이 요구됨.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

인천지하철 1호선 역세권이라는 교통 편의성.

부평고등학교 인근의 교육 환경.

보수적으로 책정된 감정평가액 대비 시세 상승 여력 가능성.

7.2. 물건 약점

전기 및 수도 공급 중단 예고로 인한 즉각적인 주거 불가 및 수리 비용 발생 가능성.

HUG 인수조건 변경과 관련된 불확실성.

2009년 건축 연도로 인한 상대적 노후화.

7.3. 총평

본 건은 인천 부평구의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 조건은 양호하나 전기 및 수도 공급 중단 예고라는 중대한 리스크를 내포하고 있음.

HUG와의 복잡한 권리 관계 및 조건 변경 사항에 대한 명확한 파악이 필요함.

이러한 위험 요인을 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건임.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 투자 요소

역세권 입지로 인한 향후 시세 상승 잠재력.

보수적인 감정평가액으로 인한 시세 차익 실현 기회.

(단, 위에서 언급된 리스크 요인 해소 및 적정 복구 비용 투입을 전제로 함.)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

인근 유사 다세대주택의 최근 매매 사례 중 2016년 건축된 해담캐슬(43.31㎡)이 18,800,000,000원에 거래된 점은 본 건의 감정평가액 188,000,000원과 동일한 금액으로, 동일 면적이 아님에도 불구하고 시세 기준으로 적정하거나 다소 낮게 책정되었을 가능성을 시사함.

본 건의 건물 면적(63.25㎡)과 당시 시장가치를 단순 환산하면 2억 7천만원 이상도 가능하나, 건축 연도(2009년) 및 전기/수도 공급 중단 예고 등의 부정적 요인을 고려해야 함.

9.2. 리스크 요인 반영

전기 및 수도 공급 중단 예고, HUG 인수조건 변경 등 잠재적 리스크를 고려하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 함.

수리 및 복구 비용, 명도에 대한 불확실성 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

9.3. 최종 제안가

상기 분석 내용을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 감정평가액인 188,000,000원은 시장 거래가 수준과 유사하나, 리스크 요인을 감안하여 다소 보수적인 접근이 필요함.

현 시점에서의 합리적인 예상 입찰가는 185,000,000원(일억팔천오백만원)을 제시하며, 이는 감정가 대비 약간 낮은 수준으로 리스크를 반영한 금액임.

입찰 참여 전, 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 재확인하고, 전기/수도 공급 관련 상세 내용을 파악하여 최종 입찰가를 결정하시길 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.