나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513591 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1208-8 양하아트빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "가천대길병원" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물내 2층202호로서, 외벽 : 비닐사이딩 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등. (사용승인일: 2003.03.28)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 노폭 8m 및 4m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513591 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

작성일: 2026년 04월 08일

1.2. 물건 상세정보

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1208-8 양하아트빌 2층 202호

용도: 다세대주택

건축물현황: 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 중 2층 202호 (사용승인일: 2003.03.28)

토지면적: 36.66㎡ (약 11.09평)

건물면적: 75.58㎡ (약 22.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 165,000,000원

감정평가서 요약:

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "가천대길병원" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 편임. 건물의 구조는 철근콘크리트조이며, 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 되어 있음. 토지는 2필지로 구성된 장방형 토지이며, 본건 남측 및 동측으로 노폭 8m 및 4m 내외의 도로에 접함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치하며, "가천대길병원"이 인근에 있어 의료시설 이용이 편리함. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로상태

본건 건물은 남측과 동측으로 각각 노폭 8m 및 4m 내외의 도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 문제가 없음.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 개요

본건 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 등기부등본상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리(국민건강보험공단 압류, 2022.03.25 접수)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임. HUG 인수조건 변경 및 주택임차권 등기 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 사항은 인수되지 않을 것으로 보임.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(신현규)

보증금: 166,500,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-08-03

확정일자: 2021-06-30

대항력: 없음

비고: 을구 7번 주택임차권 등기(2023-09-27 접수)가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸 예정이며, 임차인 현황상 대항력이 없음.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (갑18, 2022.03.25 접수)

소멸 예정 권리: 갑18(압류), 갑19(가압류), 갑20(압류), 을7(주택임차권), 갑21(강제경매) 등 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

상기 권리분석 결과, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 매매가는 다음과 같음.

* 2026년 3월 거래: 인천광역시 남동구 구월동 1311-12번지 예랑빌라(B동), 39.82㎡ (약 12.05평), 2층, 45,000,000원

* 2026년 3월 거래: 인천광역시 남동구 구월동 1307-19번지 경인빌라(가동), 38.25㎡ (약 11.57평), 지하층, 50,000,000원

* 2026년 3월 거래: 인천광역시 남동구 구월동 1181-22번지 신세계빌라, 49.82㎡ (약 15.07평), 2층, 85,000,000원

4.2. 시세 분석 및 비교

본건의 건물면적은 75.58㎡(약 22.86평)으로, 제공된 최근 매매 사례보다 면적이 넓은 편임. 비교 사례들의 거래 면적 대비 가격은 약 113만원/㎡ ~ 170만원/㎡ (약 375만원/평 ~ 562만원/평) 수준임.

본건의 감정가는 165,000,000원이며, 이는 제공된 비교 사례들의 시세보다 상당히 높게 책정되어 있음. 비교 사례들은 건립 연도가 더 오래되었으나, 면적이 작다는 특성이 있음. 본건은 2003년식으로 비교적 최신 건물에 속함. 감정가와 비교 사례 간의 시세 차이가 상당하므로, 현장 조사 및 주변 실거래가 추가 확인이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 의료시설: 가천대길병원 인근 위치

* 주거환경: 다세대주택, 단독주택 등 형성된 주거지역

* 교통: 버스정류장 인근 위치, 차량 접근 용이

5.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 2025.08.21까지)

6. 잠재적 리스크

6.1. 시세 discrepancy

감정가(165,000,000원)와 제공된 최근 매매 사례(45,000,000원 ~ 85,000,000원) 간에 큰 가격 차이가 존재함. 이는 감정가가 시장 실거래가보다 높게 책정되었거나, 비교 사례가 본건과 직접 비교하기 어려운 부분이 있음을 시사함.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 관련 특이사항은 구체적인 내용 확인이 필요하며, 이는 경매 진행 과정이나 낙찰 후 취득 조건에 영향을 줄 수 있음. 다만, 현재 권리분석 상으로는 임차 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 구월동에 위치한 다세대주택으로, 가천대길병원 인근에 자리하여 생활 편의성이 양호하며 교통 환경도 무난함. 2003년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 넓은 전용면적(75.58㎡)을 갖추고 있음. 권리관계는 복잡해 보이나 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정이므로 인수 부담은 없는 것으로 분석됨. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 시세 차이는 투자 시 신중한 접근이 필요함을 시사함. HUG 인수조건 변경 관련 세부 사항 확인 및 현장 조사를 통해 정확한 시장 가치를 재평가하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 병원, 버스 정류장 등 생활 편의시설 인접

* 넓은 실사용 면적: 75.58㎡(약 22.86평)의 쾌적한 주거 공간 확보 가능

* 신축급 건물: 2003년식으로 비교적 최근에 건축되어 관리 상태 양호 예상

* 권리관계 명확: 인수되는 임차 보증금 부담 없음 (대항력 없는 임차인)

* HUG 채권 관련: HUG의 채권 회수를 위한 경매로, 명확한 채권 관계 하에 진행

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 165,000,000원이지만, 제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 시장가치는 약 105,000,000원에서 130,000,000원 사이로 추정됩니다. 본건은 비교 사례보다 면적이 넓고 건립 연도가 최신에 해당하므로, 이를 감안하여 시세를 재평가할 필요가 있습니다.

종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가와 시장 시세를 절충한 수준에서 결정하는 것이 합리적입니다. HUG 인수조건 변경에 대한 추가 확인이 필요하나, 현재 권리상 인수 부담이 없는 점을 고려하면, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 80~90% 수준 또는 시장 시세 상향 조정 가능성을 고려하여, 130,000,000원 ~ 150,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본건의 정확한 현황 조사와 시장 분석을 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.