나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513531 [1] 인천광역시 서구 마전동 1129-11 동아그랑빌 104동 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '마전고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕, 지상 5층 건물 내 제2층 제203호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형인 토지로서 현황 공동주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 남측 포장도로를 이용하며 토지 북측에 보행자도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 보행자전용도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513531 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1129-11 동아그랑빌 104동 2층 203호

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 (지상 5층 건물 중 2층)

총 층수 및 해당 층: 총 5층 중 2층

토지면적: 31.40㎡ (약 9.50평)

토지지분: 31.397740628166158㎡

건물면적: 44.63㎡ (약 13.50평)

건물지분: 44.63㎡

감정가: 115,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

공부와의 차이: 해당사항 없음

제시외 면적: 토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '마전고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

토지의 형상 및 이용상태: 대체로 사다리형인 토지로서 현황 공동주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건의 출입은 본건 남측 포장도로를 이용하며 토지 북측에 보행자도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 보행자전용도로, 소로2류(폭 8m~10m), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구.

토지거래허가구역: 외국인 등의 주택용도 취득에 한함 (2025.8.26.~2026.8.25.)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑7 (주식회사 국민행복기금의 가압류, 2021.01.18)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을구 순위 9번 주택임차권등기를 제외한 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정임. (갑15 강제경매 포함)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음. (을구 순위 9번 주택임차권등기는 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 판단됨.)

인수되는 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-04-03

확정일자: 2020-02-24

배당신고일자: 2024-07-22

대항력: 없음

비고: 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

등기부채권 총액: 688,325,694원

1.3. 상권분석

본건은 주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대 내에 위치함.

소규모 근린생활시설들이 단지 주변에 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

1.4. 생활정보

주변 시설: '마전고등학교' 북측 인근에 위치함.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용이 편리한 편임.

설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

이용 상태: 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 현재 이용 중임.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 외국인에 한하여 주택용도 취득 시 허가가 필요할 수 있음 (2025.8.26.~2026.8.25.). 내국인에게는 해당 사항 없음.

감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정평가액(115,000,000원)은 최근 유사 물건의 시세(약 200,000,000원 ~ 230,000,000원) 대비 현저히 낮은 것으로 판단됨. 이는 향후 자산 가치 평가 및 낙찰 후 투자 수익률 산정에 주의를 요함.

혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 장기적인 지역 개발 계획 등은 별도 확인 필요.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 마전동에 위치한 도시형생활주택으로, 주거지 내에 자리하고 있어 입지 조건이 양호함.

권리관계가 비교적 명확하며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정이므로 인수 부담이 적음.

감정평가액이 최근 실거래가와 큰 차이를 보여 투자 시 면밀한 가치 평가 및 신중한 입찰가 산정이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 낮은 감정가로 인한 시세차익 기대 가능.

권리 인수 부담이 적어 명확한 등기 상태.

안정적인 주거 지역 내 위치.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 115,000,000원이나, 최근 시세 분석 결과 유사 물건의 거래가는 200,000,000원에서 230,000,000원 범위로 추정됨.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 이상으로, 낙찰 가능성과 수익성을 고려하여 130,000,000원에서 160,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.