나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513569 [1] 인천광역시 부평구 부평동 375-126 위너스빌2 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평고등학교 서측 인근에 위치하며, 주위일대는 오피스텔 및 공동주택으로 형성이 되어 있으며, 배후에 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(평스라브)지붕 13층건 중 제2층 제201호로서 외벽:드라이비트 및 일부 돌붙임. 창호:하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역임.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- -

물건 비고

출입문에 '전기공급중단안내문' 등이 부착되어 있음(현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513569 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 375-126 위너스빌2 2층201호

용도: 오피스텔 (업무시설, 공동주택 겸용)

감정가: 176,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조, 13층 중 2층

준공일: 2013년 04월 04일

1.2. 면적

토지면적: 9.75㎡ (약 2.95 평)

토지지분: 9.752㎡ (약 2.95 평)

건물면적: 59.49㎡ (약 18.00 평)

건물지분: 59.49㎡ (약 18.00 평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평고등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 일대는 오피스텔 및 공동주택 단지로 형성되어 있으며, 배후에 근린생활시설 및 학교가 소재하여 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 서측으로 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 일반상업지역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리(경매개시결정등기)는 인천지방법원의 강제경매개시결정으로, 접수일자는 2025년 11월 03일입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 7번 주택임차권등기가 매수인에게 인수되는 권리로 파악됩니다.

* 임차인: 조원 (현 한국주택금융공사)

* 보증금: 등기부상 권리금액 145,000,000원 (실제 계약상 보증금 155,000,000원)

* 전입일자: 2018년 04월 20일

* 확정일자: 2018년 05월 24일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 등기부상 보증금액과 실제 임차인의 보증금액 간 차이가 있으므로, 인수 시 실제 계약 내용을 확인해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 늦은 접수일자를 가진 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.4. 채권자 정보

본 경매 사건의 채권자는 한국주택금융공사이며, 강제경매 개시 결정 시 채권액은 173,591,423원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주요 상권 특성

본건이 소재한 부평동 일대는 오피스텔 및 주거 시설이 밀집한 지역입니다. 인근에 근린생활시설과 학교가 있어 생활 편의성이 높고, 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

인천 부평고등학교 주변으로는 혐오시설로 간주될 만한 시설은 현재 확인되지 않아 비교적 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

부평고등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설 및 교통

주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 또한 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 부담

본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임대차 계약상 보증금 155,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 상당한 추가 자금 부담으로 이어질 수 있습니다. 등기부상 보증금액(145,000,000원)과 실제 임차인의 보증금액(155,000,000원) 간 차이에 대한 확인이 필수적입니다.

6.2. 전기 공급 중단 안내문 부착

물건의 출입문에 '전기공급중단안내문' 등이 부착되어 있는 것으로 확인되었습니다. 이는 현재 거주 상태나 관리 상황에 대한 추가 확인이 필요하며, 단전으로 인한 불편 또는 명도 시 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 권리분석의 복잡성

대항력 있는 임차인 존재 및 보증금 인수 부담으로 인해 권리분석에 더욱 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 오피스텔로, 입지 및 주변 환경은 양호한 편입니다. 교육시설 및 편의시설 접근성이 좋고, 혐오시설이 없어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 하지만 가장 큰 문제는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 155,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 상당한 추가 부담을 야기하며, 전기 공급 중단 안내문 부착 등 관리 상태에 대한 우려도 존재합니다. 이러한 리스크 요소를 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 바탕으로 신중하게 입찰에 참여해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 부평구 내 오피스텔 및 주거 밀집 지역에 위치하여 향후 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 면적: 실사용 면적 59.49㎡ (약 18평)으로 비교적 넓은 공간을 제공합니다.

* 주변 환경: 혐오시설이 없어 비교적 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 수익성: 임대 수익형 부동산으로 고려될 수 있으나, 인수되는 임차 보증금 규모가 크므로 수익률 분석 시 해당 부분을 최우선으로 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 기본 정보

감정가: 176,000,000 원

인수 보증금 (실제 계약상): 155,000,000 원

인수 보증금 (등기부상): 145,000,000 원

9.2. 시세 분석

최근 인천 부평동 위너스빌2 오피스텔의 유사 면적대 시세는 약 1억 7천만원 내외로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

9.3. 입찰가 산정 고려사항

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 155,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 매우 큰 부담이 있습니다. 따라서 실질적인 물건의 가치는 현재 시세에서 인수해야 할 보증금액을 차감한 금액을 기준으로 판단해야 합니다.

예시: 170,000,000원 (시세) - 155,000,000원 (인수 보증금) = 15,000,000원 (보증금 인수 후 예상 순수 가치)

9.4. 종합 의견

상기 분석 결과, 인수해야 할 보증금액이 물건의 시세보다 높은 수준으로, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 매우 클 것으로 예상됩니다. 강제경매 채권액(173,591,423원) 및 낙찰 후 명도, 수리 비용 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건에 대한 입찰가는 매우 신중하게 결정해야 하며, 보증금 인수 부담을 감안하여 현실적인 수익률 분석을 기반으로 산정해야 합니다. 인수 보증금 대비 실질 가치가 매우 낮을 수 있음을 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.