나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513515 [1] 인천광역시 부평구 산곡동 274-5 경남아파트 406동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 '산곡남중학교' 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 20층 건물 내 2층 201호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등임. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

‘아파트’로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 토지는 부정형 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지 내 포장도로와 외곽 공도가 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

산곡동 274-5 :제3종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지 정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 산곡동 274-6 :제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도 보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경513515 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

소재지: 인천광역시 부평구 산곡동 274-5 경남아파트 406동 2층201호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 20층 건물 내 2층 201호

감정가: 605,000,000 원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 69.40㎡ (약 20.99평)

토지 지분: 69.4㎡ (약 20.99평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 164.40㎡ (약 49.73평)

건물 지분: 164.4㎡ (약 49.73평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 '산곡남중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 소재 단지 내 포장도로와 외곽 공도가 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권이전: 2000-09-05 (조만진)

* 근저당권: 2008-12-09 (중소기업은행, 342,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 2014-01-08 (박찬홍, 30,000,000원) - 말소

* 강제경매: 2025-10-30 (박찬홍, 25,923,006원) - 본건 경매개시결정

등기부채권 총액: 372,000,000원 (342,000,000 + 30,000,000 + 25,923,006)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 없음)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에 소규모 근린생활시설이 있으며, 아파트 단지 내 상가 및 인근 상업시설 이용이 가능합니다. 대형마트, 편의점, 음식점 등 다양한 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 산곡 경남4차 아파트

* 주소: 인천광역시 부평구 산곡동 274-5 (안남로206번길 18)

* 사용승인일: 1994년 05월 25일

* 총 동수: 11개동

* 총 세대수: 776세대

* 최고층: 20층

* 주차대수: 총 779대 (지상 4대, 지하 16대, 전기차 충전기 포함)

* 관리사무소 연락처: 032-518-8351

5.2. 교육시설

* 인천산곡남초등학교: 도보 약 7분 (0.4km), 학군 등급 S (인천 상위 23%)

* 산곡남중학교: 도보 약 1분 (0.1km), 학군 등급 S (인천 상위 19%)

* 인근에 다수의 학원가가 밀집하여 사교육 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 산곡동 274-5: 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

* 산곡동 274-6: 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 철도 보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

토지거래계약 허가구역 지정기간 만료일을 확인해야 합니다.

6.2. 특이사항 및 주의사항

* 임대관계 미상: 임차인 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 1994년 준공된 아파트로, 일부 시설의 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건축물대장 전유부 정보 불일치: 제공된 JSON 정보의 전유부(406동 1201호)와 본건의 호수(406동 2층201호)에 차이가 있습니다. 이는 단순 기재 오류이거나 다른 물건에 대한 정보일 수 있으므로, 실제 현장 방문 시 정확한 호수와 상태 확인이 필수적입니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 아파트 단지 바로 인근에 위치한 혐오시설(공장, 폐기물 처리시설 등)은 발견되지 않았습니다. 과거 산곡동 일대에 공장 및 군부대가 있었던 기록이 있으나, 현재 해당 아파트 위치는 주거 및 근린생활시설 지역으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 산곡동에 위치한 경남아파트 단지 내 아파트로, 20층 건물 중 2층에 해당하는 매물입니다. 주변에 학교, 공원, 편의시설 등이 잘 갖추어져 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 권리상으로는 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 말소될 예정이나, 임차인 현황이 미상인 점은 인수될 보증금이 없더라도 권리관계 확인 시 주의가 필요합니다. 1994년 준공된 아파트로 노후화에 따른 유지보수 비용을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 준수한 입지: 부평구 산곡동은 생활 편의시설 및 교육 환경이 비교적 잘 갖추어진 지역입니다.

* 대단지 아파트: 776세대의 대단지로, 관리 및 유지보수가 비교적 안정적일 수 있습니다.

* 주변 개발 호재 가능성: 인천 지역 및 부평구의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때, 향후 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 적정 가격 시세 대비 경쟁력: 감정가(605,000,000원) 대비 최근 실거래가(520,000,000원)를 고려하여 합리적인 입찰가를 산정한다면 투자 메리트가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 동일 면적(164.40㎡)의 실거래가 520,000,000원 (2026년 7월 3일)과 감정가 605,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 약 560,000,000원에서 580,000,000원 사이에서 결정될 가능성이 있습니다. 경쟁률 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰가는 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.