나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513608 [1] 인천광역시 계양구 작전동 580 작전2-2차현대아파트 214동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "작전초등학교" 동측에 위치하며, 주변은 아파트, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주변 환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 평슬래브지붕 16층 건물내 제10층 제1002호로서, (사용승인일:1993.12.27) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등으로 조사됨.

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 등 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

12필지 일단의 대체로 등고평탄한 광평수의 토지로서, 현황 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결 됨.

토지이용계획 및 제한상태

<작전동 555-1>, <작전동 556-1>, <작전동 557-1>, <작전동 586-5>, <작전동 633-1>, <작전 동 747-25>, <작전동 747-28> 공통 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득 , 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <작전동 580>, , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 202 5.8.26.~2026.8.25.) <작전동 586-4>, <작전동 590>, <작전동 747-30> 공통 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <작전동 580-5> 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주 택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

대지권으 목적인 토지의 필지수는 12필지이나, 대지권 비율 계산은 토지번호 1.~11.만 표시되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

물건 비고

-등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지의 필지수는 12필지이나, 대지권의 표시에는 토지번호 1.~11.만 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경513608 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

물건 특이사항: 유동화물건

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 580 작전2-2차현대아파트 214동 10층1002호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트 평슬래브지붕 16층 건물 내 제10층 제1002호

사용승인일: 1993년 12월 27일

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 553,000,000원

토지면적: 56.74㎡ (약 17.19평)

건물면적: 149.01㎡ (약 45.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "작전초등학교" 동측에 위치하며, 주변은 아파트, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2009년 2월 2일 접수된 우리은행 근저당권(을6)입니다. 본 매각으로 인해 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기사항전부증명서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 관련 개요는 없습니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 763,666,666원입니다.

3.3. 대지권 관련 특이사항

등기사항전부증명서상 대지권의 목적인 토지는 12필지이나, 대지권 표시에 토지번호 1번부터 11번까지만 기재되어 있습니다. 이로 인해 향후 대지권 비율 산정 등에서 복잡성이 발생할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

(임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 보증금/차임 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 주거 환경

주변이 아파트 단지와 학교, 공원 등으로 구성되어 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 근린생활시설 역시 주변에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 내 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 교육시설

인근에 작전초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 건물 노후도

본건은 1993년에 사용승인된 아파트로, 건축된 지 30년 이상 경과하여 노후화가 진행된 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 표시 불일치

등기사항전부증명서상의 토지 필지 수와 대지권 표시에 누락된 필지가 존재하여, 향후 대지권 관련 문제 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 유동화 물건의 특성

본 건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 권리 관계나 채권 추심 과정이 복잡할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

건축 연도가 오래되어 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설 유무

인천광역시 계양구 작전동 580번지 일대를 분석한 결과, 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 화장터 등)은 확인되지 않았습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 이는 주거 환경에 부정적인 영향을 주는 시설은 아닙니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 작전동에 위치하여 주거 환경 및 교통 여건이 비교적 양호한 편입니다. 단지 내 편의시설과 인근 초등학교는 실거주 목적에 긍정적인 요소입니다. 그러나 등기부상의 대지권 표시 불일치, 유동화 물건이라는 특성, 그리고 건물의 노후화 등은 주의 깊게 고려해야 할 리스크 요인입니다. 이러한 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 목적: 초등학교 인접, 주거 환경 양호, 생활 편의시설 인접.

* 시세차익 가능성: 향후 대지권 관련 문제 해결 시 가치 상승 여지.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 단지 내 136.77㎡ (약 41.3평) 전용면적의 아파트가 2026년 7월 500,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 평당 약 1,210만원으로 환산하면, 본 건의 면적(149.01㎡, 약 45.07평)은 약 545,340,000원 수준의 시장 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

그러나 본 건은 대지권 표시 오류, 유동화 물건이라는 리스크를 내포하고 있어, 이러한 점을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 감정가 553,000,000원 대비 리스크 요소를 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 85~90% 수준인 약 470,000,000원 ~ 500,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 첫 입찰 시에는 이러한 범위를 참고하되, 시장 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.