나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1768 [1] 인천광역시 계양구 계산동 901-9 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 '경인여자대학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 다세대주택 등으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 6층 건 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2015.03.25) 외벽 : 외장 석재 마감 등 내벽 : 벽지 및 내부인테리어 마감(표준마감기준) 등 창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 의원이나, 현황 주택으로 이용중인 것으로 탐문 조사됨.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로 대비 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 14미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계산동 901-9 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청 문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

공부상 용도는 '제1종근린생활시설(의원)'이나 현황 '주택'으로 이용중인것으로 탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임

물건 비고

-공부상 용도는 '제1종근린생활시설(의원)'이나 현황 '주택'으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 인천지방법원 2025타경1768 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 901-9, 2층 201호

용도: 다세대주택 (공부상 제1종근린생활시설(의원), 현황 주택)

감정가: 170,000,000원

토지 면적: 34.33㎡ (약 10.38평)

토지 지분: 34.33㎡ (약 10.38평)

건물 면적: 72.69㎡ (약 21.96평)

건물 지분: 72.69㎡ (약 21.96평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농OOOOOOO (농협)

특이사항: 공동 담보 물건

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 계산동에 위치하며, '경인여자대학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(2015.08.21.)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 을구의 근저당권 및 갑구의 압류, 임의경매 개시 결정 등기 등은 모두 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 채권 총액이 1,408,000,000원으로 높은 편입니다. 임차인 현황은 파악되지 않았으며, 인수할 보증금이 없는 것으로 보아 임차인 관련 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

최근 2026년 7월에 거래된 주변 다세대주택 실거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 2026년 7월 20일 거래: 인천 계양구 계산동 334-20 소재 한성파크타운 7동 8동, 47.42㎡ (전용면적), 4층, 80,000,000원에 거래

* 2026년 7월 1일 거래: 인천 계양구 계산동 975-29 소재 일신빌라(D동), 31.47㎡ (전용면적), 2층, 50,000,000원에 거래

* 2026년 7월 6일 거래: 인천 계양구 계산동 935-18 소재 계산홈타운(3동), 56.54㎡ (전용면적), 2층, 113,000,000원에 거래

본건은 건물 면적 72.69㎡ (약 21.96평)이며, 감정가는 170,000,000원입니다. 최근 거래 사례 중 56.54㎡ 면적의 2층 주택이 113,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 면적 차이를 고려하더라도, 제곱미터당 가격이 비교 대상보다 높게 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 주거 생활 환경이 비교적 양호합니다. 인근에 경인여자대학교가 소재하며, 대중교통 이용이 편리하고 차량 진출입이 원활합니다. 주변에 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도의 불일치: 공부상 용도는 '제1종근린생활시설(의원)'이나 현황은 '주택'으로 이용 중입니다. 이는 향후 재산권 행사나 용도 변경 시 문제가 될 소지가 있습니다.

* 높은 채무 총액: 말소기준권리 외 다수의 채무가 존재했었으며, 총 채무액이 14억원을 초과하는 점은 경매 진행 과정이나 권리 관계 복잡성에 대한 간접적인 시사점을 줄 수 있습니다.

* 감정가 대비 주변 시세: 최근 실거래가 분석 결과, 본건의 감정가가 주변 시세보다 높은 편으로, 입찰 시 낙찰가율 산정에 신중을 기해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 계산동에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건 및 교통 편의성은 무난한 편입니다. 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보이나, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 그리고 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되었다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 주택으로 이용 중이라는 점을 고려할 때, 실거주 목적이나 시세 차익을 노리는 투자자 모두에게 고려 대상이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 접근성과 생활 편의성: 경인여자대학교 인근에 위치하며, 대중교통 및 도로망이 잘 갖춰져 있어 생활 및 이동이 편리합니다.

* 정리된 권리 관계: 낙찰 시 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 주택으로의 활용 가능성: 현황 주택으로 이용 중이므로, 주거용 부동산으로서 가치를 인정받을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 170,000,000원입니다. 최근 거래된 주변 다세대주택의 실거래가 분석 결과, 72.69㎡(약 21.96평) 면적을 기준으로 제곱미터당 약 190만 원 ~ 200만 원의 시세가 형성되어 있는 것으로 보입니다. 이를 바탕으로 산정한 적정 시장가는 약 138,000,000원 ~ 145,000,000원 수준입니다.

다만, 본건의 감정가가 170,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 공부상 용도와 현황 용도의 차이 등 잠재적 리스크를 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 85% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

이에 본 물건에 대한 예상 입찰가는 145,000,000원을 제시합니다. 이는 최근 시세와 물건의 특성을 종합적으로 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.