나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경760 [1] 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제13층 제1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재‘구로중학교’북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 학교 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2,7호선 "대림역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제13층 제1302호로서, (사용승인일: 2014.01.03.) 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 기계식 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 오피스텔(131호),아파트(도시형생활주택(원룸형,141세대),근린생활시설(10호) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-52 -3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.∼2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.∼2026.8.25.), 건축선.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

2.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경760 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제13층 제1302호

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

2.2. 물건 개요

용도: 오피스텔

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제13층 제1302호

사용승인일: 2014년 01월 03일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 120,000,000원

토지면적: 3.00㎡ (약 0.9평)

건물면적: 19.74㎡ (약 6.0평) (전용면적)

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

지역지구: 도시지역, 일반상업지역

기타사항: 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간 상세 확인 필요)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ‘구로중학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설, 학교 등이 혼재되어 있는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한 지하철 2호선 및 7호선 ‘대림역’이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3.3. 토지 형상 및 이용상태

본 건 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로, 오피스텔(131호), 아파트(도시형생활주택, 141세대), 근린생활시설(10호) 건부지로 이용 중입니다.

3.4. 인접 도로상태

본 건 북서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 양호합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

을구 3번 주택임차권 등기 (접수일자: 2025-04-01) 입니다. (실질적 말소기준권리: 서울남부지방법원의 가압류 결정(2022카단758), 접수일자 2022-10-19)

4.2. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 주택임차권이 있습니다. 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 05월 20일

확정일자: 2021년 04월 27일

대항력: 있음 (인수 대상)

(등기부상 권리금액: 133,500,000원)

4.4. 총 권리금액

등기부채권 총액: 1,275,694,317원

5. 상권분석

5.1. 주변 상업/업무 시설

본건이 위치한 구로동 일대는 오피스텔, 아파트 등 주거시설과 함께 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 및 업무 기능이 활발한 지역입니다.

5.2. 개발 가능성

별도의 명시된 개발 계획 정보는 없습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

단지 내 상가 및 인근 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6.2. 교육시설

단지 북측으로 구로중학교가 위치해 있으며, 주변에 초등학교 및 고등학교가 소재하여 교육환경이 양호한 편입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수

을구 3번 순위의 주택임차인 김 씨가 대항력을 갖추고 있어, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 약 1억 3천만원 이상의 보증금을 인수해야 합니다. 이는 예상 낙찰가와 무관하게 추가적으로 부담해야 하는 비용입니다.

7.2. 토지이용계획상 제한사항

본 건 토지는 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어, 관련 법규 준수 및 별도 확인이 필요합니다. 또한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 법적 제한사항이 존재하므로, 입찰 전 반드시 관련 기관을 통해 세부 내용을 확인해야 합니다.

7.3. 혐오시설 여부

주변 시설 조사 결과, 본 건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 서남부의 교통 요지인 대림역 인근에 위치한 오피스텔로, 소형 면적 대비 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 인수해야 할 보증금이 감정가보다 높은 수준이라는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 여러 토지이용계획상의 제한사항이 존재하므로 상세한 권리분석 및 법규 검토가 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 서울시 구로구 중심부에 위치하여 직장인 및 소형 투자자에게 인기가 있는 오피스텔입니다.

* 지하철 2, 7호선 대림역 접근성이 뛰어나며, 주변 생활 편의시설 및 교육시설이 양호합니다.

* 최근 실거래가 기준으로 시세가 형성되어 있어 향후 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 최근 실거래가 평균(약 115,000,000원) 및 감정가(120,000,000원)를 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 감안할 때, 보증금 인수 금액(약 130,000,000원)과 물건의 가치를 신중히 저울질해야 합니다.

예상 입찰가: 115,000,000원

(총 실질 매입 비용은 입찰가 + 인수 보증금으로 계산해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.