나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64609 [1] 경기도 파주시 와동동 1404 해솔마을7단지롯데캐슬 703동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청와 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 「운정1동 행정복지센터」 남측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 등이 밀집하고 있으며 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장 및 '운정역'(경의중앙선)이 소재하는 등 교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 건물 내 제2층 제204호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

공부 및 현황 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 소화설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통하여 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭8m~10m)(파주운정지구)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)(파주운정지구)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-07)(가온유치원(반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가온초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(와동초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(파주운정지구)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 파주시 와동동 1404 해솔마을7단지롯데캐슬 703동 2층204호에 소재하는 아파트입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경64609 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

감정가는 491,000,000원입니다.

토지면적은 51.89㎡ (약 15.7평)이며, 건물면적은 84.34㎡ (약 25.5평)입니다.

토지 제시외면적 및 건물 제시외면적은 없습니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

채권자는 우OOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 와동동 소재 「운정1동 행정복지센터」 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 대규모 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 등이 밀집해 있으며, 학교, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장 및 '운정역'(경의중앙선)이 소재하여 교통상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 03월 11일 접수된 우리금융캐피탈 주식회사의 근저당권 (금576,000,000원)입니다.

이 외 다수의 가압류 및 압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 경매를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 692,590,096원입니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건이 속한 해솔마을 7단지 롯데캐슬 아파트는 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 기능에 집중된 상권을 형성하고 있습니다.

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 운정역 인근으로 이동 시 더욱 다양한 상업 및 업무시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 건물 내 제2층 제204호에 해당합니다.

내벽은 벽지 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 소화설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

아파트 단지는 총 20개 동, 1880세대로 구성되어 있으며, 주차는 지상 4대, 지하 41대, 합계 72대 (전기차 충전기 지하 48대 포함) 가능합니다.

아파트 사용승인일은 2014년 11월 29일입니다.

주변에는 가온유치원, 가온초등학교, 와동초등학교 등이 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 경우 임대관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 법규 및 규제 사항을 확인해야 합니다.

특히 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 보호구역 지정 여부 및 관련 변동 사항은 파주교육지원청에 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시의 신축급 아파트로, 운정역 인근의 양호한 교통망과 주변 주거 환경을 갖추고 있습니다.

단지 규모가 크고 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

다만, 권리분석상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 임대차 관계의 불명확성과 일부 토지이용 제한사항은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 운정역 인근의 우수한 교통 접근성.

* 대규모 아파트 단지 내 위치하여 안정적인 주거 수요 확보 가능.

* 비교적 최근인 2014년 준공으로 노후도가 낮음.

* 경매를 통한 시세 차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(84.337㎡)의 아파트가 2026년 7월 8일에 470,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 491,000,000원입니다.

총 채무액 692,590,096원이 존재하지만, 경매 절차상 말소기준권리 외 채무는 매수인이 인수하지 않습니다.

임대관계가 미상이라는 점과 토지이용계획상의 일부 제한사항을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 450,000,000원 ~ 480,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있으므로 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.